מתי הצעה להשקעה במיזמי נדל"ן היא למעשה השקעה בניירות ערך

כמעט מדי יום אנו נחשפים לפרסומים באינטרנט ובכלי התקשורת בדבר השקעות ומיזמי נדל"ן בחו"ל, המוצעים למשקיעים פוטנציאליים בישראל. לאור שורה ארוכה של מעשי נוכלות ומירמה וגם של ניהול רשלני של יזמים וחברות שגייסו מאות מליוני שקלים ממשקיעים מאוכזבים בישראל, יצא לתחום זה מוניטין בעייתי.

משרדנו הגיש בשנת 2019 את התביעה הראשונה כנגד קרן הגשמה, בגין השקעה כושלת בלונדון, במסגרתה נמחקו כליל כל כספי המשקיעים. התביעה שהוגשה בשם 72 משקיעים עודנה מתנהלת, ואחריה באו עשרות רבות של תביעות דומות, כנגד קרן הגשמה וגם כנגד חברות ויזמים אחרים.

תחום ההשקעות בנדלן בחו"ל הוא מסוכן מטבעו ומה שנראה לכאורה כהשקעה קוסמת ומפתה, עם תשואה גבוהה יחסית יכולה להתברר בדיעבד כהשקעה כושלת, בה לא רק שלא מושגת התשואה המצופה או המובטחת, אלא שחלק או כל כספי הקרן יורדים לטמיון.

על רקע זה, יש חשיבות רבה להנחיות ועמדות שמפרסמת מדי פעם רשות ניירות ערך בנושא השקעות מסוג זה.

לאחרונה (בחודש פברואר 2022) פירסמה רשות ני"ע עמדת סגל מטעמה בקשר לגיוסי הון למיזמי נדל"ן בישראל ובחו"ל, אשר שופכת אור על הפרקטיקה בתחום זה ומסמנת קוים אדומים חשובים.

הרשות קובעת כי שני מיזמי נדל"ן חו"ל שנבדקו על ידה, הפרו לכאורה את חוק ניירות-ערך בשל כך שהציעו "ניירות-ערך" מבלי לפרסם תשקיף.

עו"ד רונן עדיני | צילום: דורון לצטר

נסביר כי חוק ניירות ערך אוסר להציע או למכור ני"ע לציבור אלא בכפוף לפרסום תשקיף, שקיבל את אישור הרשות. הדרישה לפרסום תשקיף נועדה לגרום לגילוי מקיף בדבר ההשקעה המוצעת לציבור ובדבר פעילות החברה, במטרה לצמצם את פערי המידע בין המשקיעים הפוטנציאליים לבין התאגיד.

לאחר פרסום התשקיף התאגיד הופך ל"תאגיד מדווח", שחב בחובות גילוי שוטפות, כל עוד ניה"ע שלו מוחזקים בידי הציבור.

הרשות בדקה שני מיזמים בהם הוצעו למשקיעים בישראל זכויות בפרויקטי נדל"ן בחו"ל, באחד מהם הוצעו דירות ובשני- יחידות נופש במלון. עמדת הרשות שפורסמה מאפשרת הצצה לדרך בה רואה הרשות, הרגולטור בתחום ניה"ע בישראל, מתי תיחשב השקעה פיננסית בפרויקט נדל"ן כ-"נייר ערך".

בשני הפרויקטים שנבדקו הוצע למשקיעים רישום במרשם המקרקעין בחו"ל ביחס לדירה/יחידת הנופש. אף על פי כן קובעת הרשות כי הדבר אינו שולל את האופי הפיננסי, כ"נייר-ערך", של ההשקעה.

במקרה הראשון שנבדק, שיווקה חברה למשקיעים בישראל השקעה בדירות שבנה תאגיד זר במדינה זרה (הרשות אינה מגלה פרטים מזהים אודות הפרויקטים).

למשקיע הוצע להתקשר עם תאגיד זר במערכת הסכמים הכוללת הסכם רכישה/חכירה של הדירה לתקופה ארוכה ורישום הדירה על שמו במרשם המקרקעין באותה מדינה. המשקיע ישכיר את הדירה למשך 10 שנים ליזם (ממנו קנה אותה) תמורת תשלום שנתי בשווי 10% מסכום ההשקעה. התשלום למשקיע אינו תלוי במחיר בו תושכר הדירה על ידי היזם.

בחלוף 10 השנים יש שתי חלופות: או שההסכם יוארך והמשקיע יהיה זכאי למחצית מדמי השכירות, או – שהמשקיע ישכיר/ימכור את זכויותיו בנכס לגורם אחר, בכפוף להסכמת היזם.

ההסכם קובע כי היזם ינהל את הנכס לבדו מבלי שלמשקיע יש זכות החלטה כלשהי לגבי הנכס שרכש. מדובר, אם כן, בהשקעה פאסיבית לגמרי.

לא נוהל משא ומתן לגבי שווי הדירה ומחירה, ומחיר כל הדירות היה זהה, ללא אבחנה לפי מאפייניהן כגון מיקום, קומה, כיווני אויר או גודל.

בנסיבות אלו סברה הרשות היא כי ההסכמים מציעים למעשה "ניירות ערך", שכן הזכויות שהוקנו למשקיעים היו בעלי אופי פיננסי בהשקעה פסיבית. זה בדיוק המצב כאשר למשקיע מצפה תשואה קבועה של 10% מערך ההשקעה, בלי קשר למחיר בו הושכרה הדירה ע"י היזם. העובדה שמחיר הדירות היה זהה, בלא קשר למאפייניהן (גודל, מיקום, קומה וכד') רק חיזקו מסקנה זו.

בשל אופי ההשקעה והזכויות (המוגבלות) המוקנות למשקיע, גם הרישום במרשם המקרקעין אינו סותר, לעמדת הרשות, את היות העסקה במהותה "נייר ערך".

עמדת הרשות התבססה גם על כך שהמשקיע אינו יכול לנהוג בדירה מנהג בעלים, והוטלו מגבלות על יכולתו להעביר את זכויותיו לאדם אחר.

מקרה נוסף שבדקה הרשות היה של יחידות נופש במלון בחו"ל, וגם שם המסקנה היתה זהה- מדובר בנייר ערך, למרות שהיחידה נרשמה על שם המשקיע במרשם המקרקעין המקומי. יחידת הנופש הקנתה למשקיע חלק יחסי ברווחי המלון, ללא תלות בביצועי היחידה הספציפית.

עמדת הרשות מרימה דגל אדום ברור בפני מיזמי השקעה רבים המוצעים לישראלים לרכישת נדל"ן בחו"ל. במקרים רבים, ההצעה הנחזית להיות הצעה נדל"נית, אינה כזו במהותה.

מה צריכים ללמוד המשקיעים מאזהרות חשובות אלו של רשות ניירות ערך ?

ראשית, שמשקיע צריך לבדוק היטב את העסקה המוצעת לו ואת מהותה.

שנית, וכנובע מכך – עליו לבחון האמנם הוא מקבל בעלות של דירה או יחידת נופש מוגדרת וברורה, שביחס אליה הוא אכן רשאי לנהוג בה כבעלים, ולעשות בה כרצונו. או שמא מדובר בעיסקה פיננסית במסווה של רכישת נדל"ן.

לשאלה - מדוע זה באמת חשוב למשקיע ? אשיב כי אם מדובר בעסקה פיננסית, המשקיע צריך להבין לאיזו עסקה הוא נכנס, מהן זכויותיו וחובותיו.

אם מוצעים לו "ניירות ערך" (ולא נדל"ן אמיתי), הוא זכאי לגילוי מלא מכח חוק ני"ע, באמצעות תשקיף, בו תפרט החברה את כל פעילותה ואת כל פרטי ההשקעה, הנכסים המוצעים ועוד. גילוי זה קריטי לשמירה על זכויות המשקיעים.

שלישית, בטרם ביצוע השקעה שכזו, שכרוכה לעיתים קרובות בהשקעה כספית גדולה של מאות אלפי ₪, או יותר, כדאי שידאג המשקיע להתייעץ עם עורך דין שבקיא בנושא. כך יוכל להגן על זכויותיו ובמקרים רבים- להימנע מהשקעות מסוכנות, או להתקשר עם נוכלים.

מאת עו"ד רונן עדיני, מייסד ובעלים, רונן עדיני ושות' משרד עורכי דין