"אין לי ספק שהגלגול הבא של קרייזלר יהיה בניין מגורים"

ב־25 השנים האחרונות פיתח ניית'ן ברמן מיומנות ייחודית בשוק יזמות הנדל"ן בניו יורק: המרת בנייני משרדים מיושנים למגדלי דירות. ברמן (63), בנם של ניצולי שואה, היגר עם משפחתו מאוקראינה לארה"ב בגיל 14, ועבר דרך מפותלת עד שהגיע לנדל"ן.

במשך שנים הוא עבד כסוחר אמנות והתמחה ביצירות של מהגרים רוסיים. מה שמשך אותו להמרת נכסים הייתה ההבנה שהוא יוכל להעניק חיים חדשים ליצירת אמנות שדהתה. לדבריו, 18 הפרויקטים שהשלים מאז הם דרך עבורו להוקיר "את הכישורים, האומנות והמאמץ" של האומנים הקודמים.

המרת בניינים הפכה כעת לשיחת היום בקרב יזמי הנדל"ן, וברמן לאיש השעה שלהם. יזמים אחרים, מלווים ומתכננים עירוניים מחפשים כולם את המומחיות שלו כחלק מהמאמצים להתמודד עם המספר הגדל של בנייני משרדים בניו יורק שננטשו בעקבות המעבר לעבודה מהבית. "זה כל מה שהוא עושה. הוא די כתב את הספר בנושא", אמר מרטי ברגר, מנכ"ל סילברסטיין פרופרטיז, שבבעלותה מרכז הסחר העולמי ונכסים נוספים. בשנה שעברה, סילברסטיין איחדו כוחות עם חברתו של ברמן, מטרו לופט, לרכישה והמרה של הבניין בברוד סטריט מספר 55. מדובר במגדל משרדים בעל 30 קומות ברובע הפיננסי של העיר. עכשיו הם מגייסים קרן של 1.5 מיליארד דולר לקידום פרויקטי המרה נוספים כמו ברוד סטריט.

רחוב ברוד במנהטן שבו ממירים בנייני משרדים למגורים. השכירות החציונית בניו יורק האמירה בינואר לשיא של 4,097 דולר לחודש | צילום: Shutterstock/ Roman Babakin

"בשלב זה, אני מתערב שכל חברת נדל"ן גדולה מבצעת מחקר היתכנות על המרת משרדים לבנייני מגורים", אמר דן שאנון, שותף מנהל בפירמת האדריכלים MdeAS. "אני בספק אם הגלגול הבא של בניין קרייזלר יהיה כבניין משרדים, לפחות לא בקומות העליונות".

מבחינת הרשויות בעיר המרות הבניינים הן "הפיכת לימונים ללימונדה", שכן הן עוזרות לסייע בפתירת המחסור הכרוני של דיור בעיר הידועה לשמצה בשל הרגולציה המחמירה ובנייה חדשה הנחשבת לאיטית ויקרה. המחסור הפך כל כך חמור שבינואר השכירות החציונית החודשית עבור דירה במנהטן עלתה ב־15% לעומת חודש קודם לכן, לשיא של 4,097 דולר. העלות הגבוהה של הדיור בעיר נחשבת לאחת הסיבות למשבר דרי הרחוב.

ועדה שהוקמה בשנה שעברה על ידי ראש העיר ניו יורק, אריק אדאמס, שנועדה לתכנן ניו יורק "חדשה", הגדירה המרות בניינים בראש סדר העדיפויות, והמליצה להעניק תמריצי מס ולשנות ייעודים כדי להגדיל את הכמות.

"יש צורך נואש בדיור, וההזדמנות שצצה בשל חללי המשרדים שאינם בשימוש היא ברורה — אנחנו יודעים מה עלינו לעשות", אמר אדאמס בינואר בפגישה של מנהלי ארגונים. ראש העיר הכריז גם על הצעה נפרדת שאמורה להקל ולזרז בניית בתים בניו יורק. ישנן סיבות מגוונות, מאדריכלות ועד לכדאיות כלכלית, מדוע המרות היו דבר כל כך נדיר ומדוע מרבית יזמי הנדל"ן בניו יורק מצאו דרכים קלות יותר להרוויח כסף. "זה כמעט כמו ביצוע ניתוח", מתאר ברמן את עבודתו המדוקדקת. "לפני חמש שנים אנשים הסתכלו עליי כאילו יש לי שני ראשים", הוא מספר. "המרות לא היו מיינסטרים. אך עכשיו הגיע זמנן".

מגפת הקורונה היא שקידמה את מגמת ההמרות. לפני כשלוש שנים התפשטות המגפה הובילה לסגירת העיר ושינתה דפוסים ותיקים באופן שבו אנשים עבדו וחיו, שלא רק שפגעו במשרדים ובבעלים שלהם, אלא עיצבו מחדש את העיר עצמה. גדודים של עובדים היו מגיעים בכל בוקר בתחבורה הציבורית לרובעי העסקים המרכזים כמו מידטאון ולואר מנהטן, ועזבו אותם בסוף יום העבודה. במשך זמן מה, היזמים התנחמו במחשבה על כך שהעובדים ישובו בסופו של דבר למשרדים לחמישה ימים בשבוע, והחיים יחזרו למסלולם. אך כיום מרביתם כבר מבינים שהימים שלפני פרוץ המגפה עברו והעבודה מרחוק תמשיך.

"השד יצא מהבקבוק", אמר סקוט רכלר, מנכ"ל RXR, אחת מחברות הנדל"ן המובילות בעיר. בעידן המתפתח של היום, הבניינים החדשים והמודרנים ביותר עדיין גובים שכירות שיא, אך המתחרים המיושנים והבינוניים שלהם מאבדים במהירות דיירים והשווי שלהם צונח. לפי הערכה גסה של ברמן, המעמד התחתון הזה של בניינים מכסה כ־20% משטח המשרדים של ניו יורק, המשתרע על פני קרוב ל־43 מיליון מ"ר.

לפיכך, האפשרויות שעומדות בפני בעלי הבניינים הן להוציא כסף כדי לשפץ ולחדש את המשרדים המיושנים, ולקוות שיוכלו להפוך לתחרותיים או להעביר אותם לידי המלווים. מבחינת המשקיעים, להמרה לבנייני מגורים יש היגיון ברור, כך לדבריו של מקס הרצוג, מנהל בכיר בחברת JLL, המספקת שירותים לנכסים. בעוד שהשווי של בנייני משרדים צונח, דירות להשכרה הפכו למוצר מבוקש על ידי המשקיעים, שכן מחירי השכירות בניו יורק עקפו את הרמות שנרשמו לפני המגפה.

"השוק בשל כל כך להמרות הללו", אמר הרצוג. "קשה מאוד ליצור היצע חדש של נכסי מגורים בעיר. באמת, אחת הדרכים היחידות להביא היצע חדש לעיר היא להמיר את הבניינים".

יותר מדי מעליות, פחות מדי חלונות ותקרה גבוהה מדי

אם היוזמות יצליחו הן קרוב לוודאי שיותירו רושם בל יימחה על העיר, כך לדבריו של וישאן צ'אקאראברי, האדריכל הידוע וחבר הוועדה שהקים ראש העיר אדאמס. יש לה את הפוטנציאל לשתול נכסי מגורים במבצרים תאגידיים כמו מידטאון מנהטן.

הדוגמה שצ'אקאראברי ואחרים אוהבים לתת היא לואר מנהטן. כשניו יורק בנתה עצמה מחדש לאחר התקפות הטרור של 2001, הרשויות העניקו עדיפות להמרת בנייני משרדים, ובעזרת תמריצים פיננסיים מצד הממשל הפדרלי, הצליחה למשוך לשכונה עשרות אלפי תושבים. אזור שפעם הפך שומם אחרי השעה חמש בערב מלא כעת בעובדי משרדים, עגלות תינוקות, בתי ספר ומסעדות.

צ'אקאראברי מקווה שפרויקטי המרה יעזרו לשפר שכונות כמו מידטאון, שם עסקים מקומיים קרסו בגלל העדר עובדים במשרדים, כך שחנויות רבות נותרו ריקות וצצו סימנים נוספים לדעיכה. דיירים חדשים יעזרו לשמר את העסקים הללו ולהגדיל את כוח המשיכה של השכונה בפני דיירים, עסקים וקמעונאיים, שיצדיקו בהמשך השקעות בפארקים ציבוריים, מדרכות רחבות יותר ושיפורים נוספים.

"התקפות הטרור של ה־11 בספטמבר שינו את מנהטן מהיסוד ואני חושב שהקורונה תשנה את מידטאון בדרכים שאנחנו עדיין לא לגמרי מבינים", אמר צ'אקאראברי, שעמד בראש המשרד לתכנון עירוני בתקופת כהונתו של מייקל בלומברג כראש העיר.

ועדיין, בדומה לברמן הוא מודה שפרויקטי המרה יכולים להיות מפחידים. "אני חושב שזקוקים למידה מסוימת של כוח סיבולת כי זהו סיכון גדול".

יזם מפוכח מדמה את ההתעניינות הפתאומית סביב ההמרה לפרץ ההתלהבות משנה שעברה מהפיכת בנייני משרדים למעבדות ביולוגיה שישרתו את תעשיית הביוטק, זאת עד שהיזמים גילו את הסיבוכים. יכול להיות שזה יהיה המקרה גם הפעם.

בנייני משרדים רבים פשוט לא מתאימים להמרה. בניין מגורים בניו יורק מחייב חלונות שמישים וכמות מינימאלית של אור טבעי ואוורור בכל חדר מגורים. מגדל מגורים טיפוסי זקוק לעומק של 9 מטרים מהמרכז לאחד הצדדים עבור מעלית. לעומת זאת, בבנייני משרדים מודרנים רבים אין חלונות שמישים ושטח הרצפה הכולל של הבניין נוטה להיות גדול כדי להתאים ללקוחות העסקיים. העומק מהקצה ללב הבניין הוא 13.75 מטרים.

אתגר מהותי אם כך למעצבים הוא מה לעשות עם כל חלל הפנים נטול החלונות הזה? פתרון אחד הוא לחצוב חדר פנימי ולקרוא לו "משרד ביתי", ובכך לצמצם את הדרישה לחלונות, "אך זה רחוק מאידיאלי", אומר שאנון. "אנשים רוצים חלונות".

מעליות מהוות בעיה נוספת. בבנייני משרדים לרוב יש לא מעט מעליות וזאת כדי שיעמדו בלחץ האנשים בבקרים ובסוף היום. בבנייני דירות זה יהיה מוגזם. הרשימה הולכת ומתארכת ורק נהיית טכנית יותר — מהיחס בין החלק המאוזן של המדרגה לחלק האנכי שלה ועד לשטח המרחב המשותף שיש להשאיר מאחורי בניין מגורים. מדד מהותי הנקרא רח"ק — רצפה חלקי קרקע — מגביל את הגודל של כל רצפה ביחס לגודל החלקה, שונה במשרדים מאשר בנכסי מגורים ומאפשר את הצפיפות הגדולה יותר שיש במשרדים לעומת במגורים.

"זה לא פשוט, ולעתים הבניינים ישנים וזקוקים לשיפוץ", אמרה גלוריה גלאס, אדריכלית ממוצא ארגנטינאי ב־SLCE, שחקרה לאורך הקריירה שלה את תקנות הבנייה הסבוכות והסותרות לפעמים של העיר. בנוסף, חלק מהבניינים הם מחוץ לתחום מכיוון שהוגדרו כמונומנטים או שהם נמצאים בשכונות שבהן יש הגבלה על בנייני דירות. ההגבלות הללו מקורן בתקופות ישנות, כשהמתכננים ניסו להפריד את הדיור מהרעש והזיהום של הייצור, באזורים כמו רובע האופנה. אולם מאז הייצור עזב ברובו, והאידיאל שהיזמים מקדמים הוא שכונה שמשלבת "חיים־עבודה־פנאי".

ישנה גם השאלה לגבי שיעורי התפוסה. כמה מפרויקטי ההמרה הגדולים של השנים האחרונות היו של בנייני משרדים שהיו ריקים או קרובים לכך. אך אם צריך קודם לפנות את השוכרים, זה עלול להתגלות כעניין יקר. "ישנם בניינים שפשוט לא מצויידים מספיק כדי להמיר אותם בהתבסס על השטח הניתן להשכרה, בהתבסס על גובה התקרה, בהתבסס על המכניקה, בהתבסס על השאלה האם צריך להזיז את המעליות", אמר ברגר. "ואז צריך לבחון את השוק. צריך לבדוק אם אפשר לעשות זאת במחיר הנכון".

11 מיליון מ"ר של משרדים מחכים לדיירים

בסילברסטיין השתמשו בבינה מלאכותית כדי לדרג את כל הנכסים דרומית לרחוב 96 בהתבסס על הקריטריונים הנדרשים להמרה. מתוך כ־2,500 בניינים, זוהו 323 שעומדים בקריטריונים. אם החברה תצליח להמיר חלק מתוכם בשבע עד שמונה השנים הבאות, ברגר מעריך שזה יסתכם בעוד 10–15 אלף יחידות דיור חדשות. חלקיק בלבד מ־500 אלף היחידות החדשות שראש העיר התחייב לבנות בעשור הקרוב.

אזור דאון טאון התגלה כמתאים ביותר לפרויקטי המרה. רבים מהבניינים שם נבנו לפני עידן המזגנים ולכן השטח הניתן להשכרה בהם קטן יותר והם כוללים חלונות שמישים. מחיר הנדל"ן גם זול יותר לעומת אזור המידטאון. מעבר לכך, בשל שגיאה בתוכניות הבנייה יותר בניינים עומדים בתנאים להמרה. הסיבה לכך היא שבאזור הדאון טאון בניינים שנבנו לפני 1997 ניתנים להמרה תחת חוקים פחות נוקשים. זאת בעוד שבמידטאון הסף נקבע לבניינים מלפני 1961. כוח המשימה של העירייה הציע לקבוע את שנת 1990 בכל האזורים, וההערכה היא שהשינוי יוסיף 11 מיליון מ"ר של שטח משרדים לבריכת הזכאות להמרה למגורים.

לברמן ולדאון טאון היסטוריה ארוכה. היזם נאבק בהמרת לופטים בטרייבקה עוד לפני שפנה לפרויקט הראשון שלו להמרת בניין שלם. הפרויקט היה ברחוב ג'ון 17, שהיה שייך לשדרת הביטוח. הבניין בגודל יותר מ־11 אלף מ"ר עמד כמעט ריק באמצע שנות ה־90.

הוא ושותפיו שילמו 5.2 מיליון דולר עבור הבניין מ־1926, והוציאו 14 מיליון דולר נוספים על ההמרה. 12 שנים לאחר מכן הוא מכר אותו ב־85 מיליון דולר. עד 2014 הוא התקדם כבר לרחוב ווטר 180. הבניין בפרויקט הזה היה גדול פי 5 ודרש ניתוח מקיף. כדי לפתור את בעיית העומק, ברמן והאדריכל שלו אבינש מלהוטרה חתכו שדרת ליבה בגודל 9 על 12 מטרים ממרכז הבניין. "זו הייתה הדרך היחידה להכניס את האור והאוויר לחלל שהיה עמוק באופן בלתי אפשרי", הסביר. חוקי הבנייה בעיר איפשרו להם להחזיר את השטח האבוד באמצעות הוספת קומות. כשהם סיימו, בניין משרדים משנות ה־70 בן 25 קומות הפך למגדל של 29 קומות עם 580 דירות להשכרה. במטרו לייף ינסו בקרוב לעקוף את ההישג הזה על ידי חציבת שני פירי מעליות בבניין בווטר סטריט 2. מדובר בבניין נטוש בגודל 102 אלף מ"ר שהם ממירים כעת ביחד עם GFP – חברה מניו יורק בבעלות משפחתית. "מה שבעצם למדנו לאורך הדרך הוא שניתן להמיר כל בניין בניו יורק", אמר ברמן. ".

לנכסים להשכרה בעיר לרוב יש נקודות מחיר קבועות, כך למשל דירת סטודיו בדאון טאון תהיה מושכרת ב־3,700 דולר בחודש בין אם היא בגודל של 36 מ"ר או 40 מ"ר. מבחינת ברמן יש משמעות לפער הזה. 4 מ"ר שנחסכו משפיעים על ההחזר של המשקיע, בייחוד כשזה מצטבר על פני הבניין כולו. הכישרון הייחודי של ברמן הוא פתירת הפאזל של מתווה ההמרה, אותו הוא משנה ומלטש לרוב עד הדקה ה־90. "כל מתווה של בניין הוא פאזל. מחפשים את הסידור האופטימלי".

לעומת ברמן שממיר משרדים ליחידות מגורים, הארי מקלאו מנסה לנקוט בגישה שונה במה שעשוי להיות כפרויקט המרת המשרדים הגדול ביותר בניו יורק כרגע. הוא הוציא 1.5 מיליארד דולר כדי להרוס עד היסוד את המגדל בוול סטריט 1 — מטה האר דקו שנבנה עבור קרן אירווינג ב־1928, ולהפוך אותו ל־566 דירות יוקרה. "זה לא הפחיד אותי", אמר מקלאו, בעל החזון מאחורי חנות "קוביית הזכוכית" של אפל במנהטן. מקלאו אופטימי לגבי אפשרויות המרת המשרדים בעיר, שבה לדבריו "אין יותר מגבלות על המיקום" והניו יורקים מוכנים לגור בכל מקום. אולם, הוא חושש שכן הפרויקטים הופכים משתלמים רק אם אפשר לרכוש את הנכס במחיר זול יחסית כדי להצדיק את ההשקעה.

מאז פרוץ המגפה, המשקיעים מחכים למכירת חיסול של בנייני המשרדים הנטושים, שתמיד מרגיש שעומדת לקרות בכל רגע. "כולם תמיד אומרים שיש מיתון וזו הזדמנות רכישה מעולה. אבל אז מגיעים לשוק ואף אחד לא מוכן למכור במחיר סביר", אמר ברמן. עד שזה יקרה, היזמים מנסים להשיג תמריצים. בשנה שעברה פג התוקף של ניכוי מס שאושר בשנות ה־70 ושימש כדרך העיקרית של העיר לעודד בנייה של דירות להשכרה. המתנגדים טענו שהוא העשיר יזמי נדל"ן עשירים גם ככה מבלי לספק דיור בר השגה. ראש העיר ומושלת ניו יורק קאת'י הוצ'ול התחייבו לספק תחליף, אך הם יזדקקו לתמיכה של בית הנבחרים של ניו יורק. בינתיים, לברמן מחכים מספיק פאזלים לפתור. "אנחנו מנסים להבין מה אפשר לעשות עם הבניינים האלה", אמר.