אחרי תוצאות השיא: אמות נערכת להתמתנות הביקושים

ענקית הנדל"ן המניב אמות שבשליטת אלוני חץ (54%) סיכמה רבעון מוצלח נוסף, שבו רשמה עלייה במדדים התפעוליים וברווח הנקי. החברה עדכנה כלפי מעלה בפעם השנייה את התחזית ל־2022, ומעריכה כי ה־NOI בסוף השנה יגיע ל־930 מיליון שקל, וה־FFO ל־740 מיליון שקל. במקביל, החברה הזהירה מפני התמתנות הביקושים בתל אביב ומהאטה באזורים הסובבים אותה בעקבות העלייה באינפלציה ובריבית.

ה־NOI, שמודד הכנסות תפעוליות נטו, רשם שיא רבעוני והתייצב על 240 מיליון שקל - זינוק של 22% לעומת הרבעון המקביל ב־2021. ה־NOI מנכסים זהים הגיע ל־215 מיליון שקל - 9% יותר מברבעון המקביל. השיפור נובע מעלייה בדמי השכירות בשל עליית המדד והתייקרות חוזים חדשים, אכלוס נכסים חדשים, וסיום ההקלות שניתנו לשוכרים בתקופת הקורונה.

ברבעון השלישי חתמה אמות על 103 חוזי שכירות חדשים בהיקף שנתי של 35 מיליון שקל - שיפור של 11% לעומת דמי השכירות שנגבו בחוזים שאותם החליפו. 47 מחוזי השכירות היו במגזר המשרדים, שבהם עלו דמי השכירות ב־13%. במגזר הלוגיסטיקה נחתמו 11 חוזים חדשים, שבהם השכירות זינקה ב־26%.

ה־FFO, המדד המקובל למדידת רווחיות בחברות נדל"ן מניב שמנטרל גורמים שונים כמו שיערוכים, הגיע ל־196 מיליון שקל - שיפור של 32% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה. הרווח הנקי ברבעון זינק ל־195 מיליון שקל לעומת 16 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל. הפער נובע, לצד העלייה בהכנסות, גם מפער בשיערוכי הנדל"ן בשתי התקופות (116 מיליון שקל, וללא שיערוכים ברבעון המקביל) ומהפחתה של 106 מיליון שקל בשל עלויות עסקאות בגין רכישת נכסים ברבעון המקביל.

בתחילת השנה הוערך שהעלאות הריבית יביאו לשיערוכים שליליים על הנדל"ן המניב, אך עד כה אמות לא הושפעה מכך. שיעור ההיוון המשוקלל (Cap Rate) של נכסיה עלה בסוף ספטמבר ל־6.28% לעומת 6.12% בסוף יוני. עליית המדד לא הובילה רק לעלייה בהכנסות ובשיערוכים, כשברבעון השלישי אמות הוציאה 80 מיליון שקל כהפרשי הצמדה לעומת 43 מיליון שקל ברבעון המקביל. בינואר־ספטמבר הוציאה אמות מסיבה זו 309 מיליון שקל לעומת 95 מיליון בלבד בתקופה המקבילה.

באמות ציינו כי העובדה שהנדל"ן המניב מושכר בהסכמים שצמודים למדד מספקת לה הגנה אינפלציונית, והדגישו בהקשר זה את הפער בין שווי הנכסים המניבים, כ־16 מיליארד שקל, ובין היקף החוב, כ־8 מיליארד שקל. בחברה הוסיפו כי למרות האינפלציה וההאטה בצמיחה עד כה, לא הורגשה ירידה בביקושים אלא נרשמה יציבות במחירים ואף עלייה בדמי השכירות. עם זאת, בדו"חות מופיעה הסתייגות כי באחרונה מורגשת התמתנות בביקושים בתל אביב ואף האטה באזורים שסביבה.

ואולם, בשיחת הוועידה שקיים במועד פרסום הדו"חות הכספיים ציין מנכ"ל אמות שמעון אבודרהם כי אמות חשופה פחות להתמתנות מאחר שרבים מחוזי השכירות שלה בתל אביב נחתמו עוד לפני הזינוק במחירי השכירויות, וכאשר אלה ייפתחו - אמות תצליח ליהנות מהעלייה במחירים.

בשיחה עם "כלכליסט" הוסיף אבודרהם כי "אמות ערה לכך שעלויות המימון לעסקים עולות ומקשות עליהם, ואם תהיה בכך החמרה - זה גם יגיע לאמות. אנחנו לא מתעלמים וקשובים לרחשי השוק, ולפעמים גם מאכלסים נכסים במחיר נמוך כדי לקבל ודאות לטווח ארוך. בינתיים אנו לא מרגישים לחצים משוכרים שנתקלים בקשיים, ואנחנו אף מעריכים שהקיצוצים והפיטורים בחברות הטכנולוגיה נעשים במידה רבה בחברות שאפשרו לעובדיהן לעבוד מהבית, ולכן לא ברור אם ועד כמה זה ישפיע על הביקוש לשטחי משרדים".

לאמות כאמור חוב כולל של 8.1 מיליארד שקל, ממנו 7.7 מיליארד שקל צמוד למדד, כשהריבית המשוקללת האפקטיבית על החוב היא 1.56% וצמודה למדד במח"מ 5.4 שנים. המרווח בין שיעור ההיוון לבין עלות החוב נותר גבוה והגיע בסוף ספטמבר ל־4.7%. "החוב של אמות גויס בעבר בתנאים נוחים מאוד, והיא פורעת היום חוב בריבית שדומה לעלויות הגיוס שלה. חברות שמתממנות באחריות דרך שוק ההון, כמו שאמות עשתה, נהנות מעלויות מימון נוחות יותר ולעלייה בריבית לוקח זמן לבוא לידי ביטוי", הסביר אבודרהם. 98% מנכסי אמות אינם משועבדים, והיא מחזיקה מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של 150 מיליון שקל ו־1.1 מיליארד שקל במסגרות אשראי לא מנוצלות.

אמות מחזיקה בנדל"ן בשווי של 18.4 מיליארד שקל, מהם 16.2 מיליארד שקל בנכסים מניבים ו־2.2 מיליארד שקל בנדל"ן להשקעה בהקמה. 49% משווי הנכסים הם משרדים בעיקר בת"א ובגוש דן, ובתקופה שבין ינואר לספטמבר הם הניבו NOI של 331 מיליון שקל, כ־50% מה־NOI הכולל, כשאלה בתל אביב הניבו 202 מיליון שקל.

אמות צפויה לחלק בתחילת דצמבר דיבידנד של 127 מיליון שקל, בנוסף ל־367 מיליון שקל שחולקו מתחילת השנה ול־155 מיליון שקל שחולקו בגין תוצאות 2021. החברה נסחרת לפי שווי של 10.7 מיליארד שקל, והיא החברה השלישית בגודלה במונחי שווי שוק מבין החברות הנכללות במדד ת"א־נדל"ן. מקדימות אותה עזריאלי (33 מיליארד שקל), ומליסרון (13.1 מיליארד שקל). מתחילת השנה ירד שווי המניה ב־5.5%, בעוד מדד ת"א־נדל"ן ירד ב־23%.