השקעת מולטיפמילי, מהשקעותיה של פרופימקס בארה''ב | Profimex
אין חכם כבעל ניסיון: בפרופימקס מזהים את המשבר כהזדמנות יוצאת דופן להשקעות בשוק הנדל"ן הגלובלי
אי-וודאות ושורת סיכונים כחלק מהמשבר הכלכלי מייצרות סיטואציה מאתגרת בשוק הנדל"ן הגלובלי, אך גם כזו שעשויה לשחק לידיהם של מנהלים מקצועיים בעלי ניסיון ויכולת לנצל בחוכמה את היצע ההזדמנויות שמביאה עימה התקופה. בפרופימקס, הפעילה למעלה מחצי יובל בהשקעות נדל"ן גלובליות ומאחוריה שורה של משברים ונקודות שפל בכלכלה העולמית מהם תמיד יצאו מחוזקים, נערכים להגיב לשינויים בשוק באמצעות הקרן השישית ממשפחת קרנות CircleOne, שהושקה לאחרונה ומיועדת למשקיעים כשירים.
הכלכלה הגלובלית תמיד מצאה דרך להעמיד את מנהלי ההשקעות בנקודות מבחן. לעיתים היו אלו משברים קשים. על אף השוני בעוצמת, משך ואופי המשברים שפקדו את הכלכלה לאורך השנים, מסתבר שלכולם היה גם מהמשותף: אלו יצרו, פעם אחר פעם, משוואה ברורה של צד אחד שספג מהלומות כואבות מהשלכות המשבר, בעוד מנגד ניצבו אלו שהשכילו לנצל את המצב לחיזוק מעמדם מבלי לפגוע באינטרסים של המשקיעים הקיימים.
לא צריך להרחיק כדי למצוא דוגמה לכך. בעיצומו של משבר הקורונה, כשנדמה היה שהכלכלה הגלובלית שוקעת למיתון ומגזרי פעילות שלמים נכנסים לקיפאון, היו גם שורה של סקטורים בשוק הנדל"ן שדווקא נהנו ממומנטום חיובי וקצב צמיחה מואץ. כך, לדוגמה, מגזר הלוגיסטיקה זכה לתנופה חסרת תקדים נוכח התעצמות הסחר המקוון; סקטור המולטי-פמילי (Multifamily) נהנה מביקוש גואה מצד משפחות שחיפשו פתרונות דיור איכותיים; מעבדות מחקר רפואי (MOB) שקיבלו בוסט מהמגפה תורגמו להתרחבות נכסי נדל"ן המיועדים לשימוש תעשיית הבריאות, ועוד.
מנהלים שהשכילו לנתח את המגמות ולזהות את התהליכים שאפיינו את התקופה, ידעו גם בהתאם לנצל את ההזדמנויות על-מנת להציף ערך למשקיעים. יכולות וכישורים אלה הם למעשה תוצאה ישירה של ניסיון רב שנים וצליחת מחזורי שפל ונקודות שבר בכלכלה הגלובלית, שמציידת את המנהלים במיומנויות וכלים המאפשרים להם לבחון את השוק מזווית אחרת, בשיקול דעת ובהסתכלות ארוכת טווח - ודרך כך לנווט באחריות גם בשוק אתגרי.
פרופימקס, לפני למעלה מחצי יובל הייתה מהראשונים לסלול למשקיעים את הדרך להשקעות נדל"ן בשווקים דומיננטיים מעבר לים, במה שמכונה היום "השקעות אלטרנטיביות". מאז צלחה פרופימקס, יחד עם שותפיה האסטרטגיים, שורה של נקודות קיצון בכלכלה הגלובלית, בין היתר, התפוצצות בועת הדוט.קום בשנת 2000 והמשבר הפיננסי העולמי ב-2008 (GFC).
אותם משברים מהווים מקרה בוחן חשוב המאפשר ללמוד על התנהלות החברה ומנהליה ברגעי טלטלה: האם החברה ומנהליה הפגינו מחויבות ונאמנות למשקיעיה גם כאשר ערכי הנכסים נפגעו; האם המנהלים העדיפו את טובתם האישית או דאגו לאינטרסים של המשקיעים; איך פעלה למזעור נזקים בעתות משבר ואיך הסתיימו אותן השקעות.
בעניין זה אומר רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס, כי "חובת הנאמנות והדאגה לאינטרסים של המשקיעים שלנו הייתה מאז ומתמיד בראש סדר העדיפויות. גם כאשר שוק הנדל"ן נקלע למצבים מורכבים ומאתגרים, ידענו, יחד עם שותפינו המקומיים (במדינות היעד), לנהל את תמהיל ההשקעות בצורה מושכלת ואחראית ולנצל בחוכמה את ההזדמנויות שזימנה התקופה".
משבר מייצר נקודות כניסה להשקעות עם פוטנציאל לתשואה יוצאת דופן
בפרופימקס סבורים כי בדומה לכל משבר, גם בנקודת הזמן הנוכחית, כאשר סביבת המאקרו המורכבת משליכה באופן ישיר על שווקי הנדל"ן וערכי הנכסים, ייווצרו לא מעט פוזיציות השקעה ייחודיות. תרחיש כזה כבר קורה בשטח כאשר משקיעים ומנהלים שנקלעו למצוקת נזילות נאלצים למכור נכסים תחת לחץ, מצב שמאפשר לפרופימקס ולשותפיה להשקיע בנכסים המתומחרים באופן משמעותי מתחת לשוויים הכלכלי העתידי.
רוזנהיים מוסיף כי "בשגרה ובייחוד בעתות משבר אנחנו נוקטים בגישה ניהולית אחראית תוך שמירת רזרבות של הון שיאפשרו לנו לסייע, אם נדרש לכך, להשקעות שייקלעו למצוקה כחלופה עדיפה על נטילת מימון מהבנק בעלות גבוהה מאוד. מנגד, הון זמין להשקעה (Dry Powder) מאפשר לנו גם להגיב בזריזות להזדמנויות מעניינות בשוק ולשים את היד על נכסים איכותיים המגלמים אפסייד משמעותי".
ההתמודדות וצליחת המשברים לאורך השנים, לפי רוזנהיים, תרמה באופן משמעותי לשדרוג וחידוד מדיניות ואסטרטגיית ההשקעה הייחודית של פרופימקס. למעשה, הניסיון והידע שצברה פרופימקס לאורך הדרך עומדים לזכותם של מעטים בשוק המקומי, שכן רובן המוחלט של חברות השקעה בנדל"ן בחו"ל צצו רק לאחר 2008. מאז, כידוע, המחזור העסקי בשוק הנדל"ן העולמי התאפיין בסנטימנט חיובי וגאות מתמשכת, שהקלה במידה רבה על המנהלים, גם חסרי ניסיון, להציג ביצועים טובים שעיוותו את התמונה ולא שיקפו בהכרח את טיב יכולות הניהול.
האתגרים בשוק הנדל"ן יחדדו את פערי הביצועים בין המנהלים השונים
"בתקופה שמפלס אי-הוודאות מטפס ותנאי השוק הופכים מאתגרים יותר, מתחדדים גם פערי הביצועים בין מנהלים עתירי ניסיון, שמסוגלים לנהוג בתבונה מול שוק מורכב ופחות חיובי, למנהלים המגלים חולשה וכושלים ברגעי מבחן. משקיעים צריכים לתרגם זאת לסיכון משמעותי בהשקעה". אומר רוזנהיים ומתייחס גם לטכניקה של "הנדסת" תשואות כאשר "גופי השקעות נוטים לבחור חתך זמן שהטיב עימם מבחינת התשואות ולהציגו כתמונת הישגים כללית. זו לא יותר מטכניקה מתוחכמת של שיבוץ מספרים. כדי לקבל אינדיקציה מהימנה ביחס לביצועי המנהלים, נדרש לבחון אותם על גבי ציר זמן ארוך, שמכסה גם תקופות משבר".
"בפרופימקס אנחנו פורשים בפני משקיעים כשירים את התשואות שהנבנו במשך למעלה מ-25 שנות הפעילות שלנו, על מחזורי הגאות והשפל שאפיינו את השוק במהלך השנים. זה מנטרל כל ספקולציה בהצגת הנתונים ומספק למשקיעים אינדיקציה מהימנה על איכות ניהול ההשקעות שלנו מול כל מצב שוק. כשאני מסתכל על הביצועים שהשאנו למשקיעים בתוחלת הזמן, אני מרשה לעצמי לומר – צלחנו משברים קשים, וההשקעות שביצענו באותה תקופה ולאחריה הניבו למשקיעים שלנו את התשואות הטובות ביותר. אני מעריך שגם בשנים הקרובות ייווצרו הזדמנויות כאלה, ואנחנו נערכים לכך".
את הזדמנויות אלה מתכוונת פרופימקס לנצל באמצעות הקרן השישית ממשפחת קרנות Profimex CircleOne, שהושקה לאחרונה ונמצאת בעיצומו של גיוס הון ממשקיעים כשירים. הקרן השישית תבצע את מרבית השקעותיה במהלך 2025-2023, תקופה שעל-פי הערכות צפויה להביא עימה היצע של הזדמנויות השקעה אטרקטיביות נוכח המורכבות בתנאי השוק ואי-הוודאות האופפת את הסביבה הכלכלית הגלובלית.
הקרן השישית תמשיך את אסטרטגיית ההשקעה הייחודית של קרנות הבית של פרופימקס, תוך יישום פיזור 'רב-ממדי' בתמהיל ההשקעות, כלומר פיזור אפקטיבי בין מנהלי השקעה במדינות היעד, נוסף על הפיזור הגיאוגרפי, הסקטוריאלי והאסטרטגי. יישום פיזור רב-ממדי הוכיח את יעילותו בחמש קרנות הבית הקודמות של פרופימקס.
בשורה התחתונה, בפרופימקס ערים להזדמנויות ההשקעה שהתקופה מזמנת כאשר היכולת לנצלן בחוכמה נשענת על עשרות שנים של צבירת ידע, מיומנויות, מקצועיות ומוניטין – המוכיחים פעם אחר פעם - בהשקעות נדל"ן אין תחליף לניסיון.