פירוק שיתוף במקרקעין – לא גזירת גורל

כלל ידוע הוא, בדיני השיתוף במקרקעין, כי שותף במקרקעין, יהא חלקו אשר יהא, זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף במקרקעין המשותפים. כך נקבע בסעיף 37 (א) לחוק המקרקעין, וכך גם קבעה הפסיקה באופן עקבי. הסייג היחיד, כמעט, שהציבו בתי המשפט לשימוש בזכות זו הינו תום-הלב, כמו לגבי שימוש בכל זכות אחרת.

ג'וליה תמם, בעלים של חלק קטן (כ- 7.4%) בחלקה חקלאית בצפון-מערב רמת השרון, בסמוך לגליל-ים, קצה בשיתוף עם עשרות בעלים נוספים בחלקה. היא הגישה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, ובה ביקשה למכור את החלקה לכל המרבה במחיר (החלקה אינה ניתנת לחלוקה פיסית בין הבעלים). שאר הבעלים, המחזיקים ביותר מ- 92% מזכויות הבעלות בחלקה, התנגדו נחרצות לפירוק השיתוף.

בעוד שהתובעת טענה שבית המשפט חייב, למעשה, להיעתר לבקשה לפירוק השיתוף, וכי זכותה לדרוש את פירוק השיתוף כמעט מוחלטת, טענו הנתבעים שפירוק השיתוף במקרקעין אינו בגדר גזירת גורל, תוצאה דטרמיניסטית, הכרחית ובלתי נמנעת של כל תביעה לפירוק שיתוף. הנתבעים טענו, כי גישה זו הרואה בפירוק השיתוף תוצאה הכרחית ובלתי נמנעת, מייתרת לחלוטין את תפקידו של בית המשפט בתביעות לפירוק שיתוף, שוללת את שיקול דעתו, והופכת אותו לגורם טכני בלבד.

באותו מקרה, חתמו בעלי הקרקע לפני כחמישים שנה, על הסכם שיתוף ביניהם, ובו הסכימו לפעול יחד לצורך שינוי ייעוד החלקה לבנייה והסכימו להגביל את הזכות לתבוע פירוק שיתוף, כדי לקדם את שינוי הייעוד של החלקה. את ההסכם רשמו הבעלים בטאבו, אך עד עצם היום הזה לא הצליחו לגרום לשינוי הייעוד.

סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין קובע "היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין".

הנתבעים טענו, כי במקרה שלא קיים הסכם שיתוף בין הבעלים, שיקול הדעת של בית המשפט האם לצוות על פירוק שיתוף, אכן מצומצם מאוד, ומוגבל בעיקר למקרים שבהם הוגשה התביעה בחוסר תום לב. מאידך גיסא, במקרה שבו קיים הסכם שיתוף המגביל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף, כמו במקרה זה, רשאי בית המשפט להשאיר את הסכם השיתוף על כנו ולדחות את התביעה, וגם אם החליט שלא לאכוף את הסכם השיתוף, בשל חלוף הזמן, אזי עליו לשקול שיקולי צדק, מעבר לשאלה האם התביעה הוגשה בחוסר תום-לב.

עו"ד אלי וולצקי | צילום: רון קדמי

סגן נשיא בית משפט השלום בתל אביב, השופט עמית יריב, החליט לדחות את התביעה לפירוק שיתוף, דווקא מנימוק אחר: מידע שהביאו הצדדים לידיעת בית המשפט לאחר סיום הבאת הראיות, בנוגע לקידום הליכי התכנון בחלקה.

בית המשפט ציין בפסק דינו, כי הוראות חוק המקרקעין מקנות לבית המשפט סמכות מרחיקת לכת שפירושה פגיעה משמעותית בזכותו של בעל מקרקעין לעשות בקניינו כרצונו, ולכפות על בעל מקרקעין למכור את קניינו, גם אם לא התכוון לעשות כן, וגם אם מכירת המקרקעין באותו מועד תסב לו פגיעה כלכלית.

השופט יריב פסק, כי ראה לנכון, במקרה זה, לעשות שימוש בסמכותו לפי סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין ולהמשיך ולתת תוקף להסכם השיתוף, שנחתם לפני כחמישים שנה. מהמסמכים שהובאו לפני בית המשפט, לאחר סיום הליך ההוכחות, עולה כי פיתוח חטיבת הקרקע שהחלקה היא חלק ממנה, נמצא בשלבים מתקדמים ביותר, והם אושרו להפקדה בכפוף לשינויים.

בית המשפט סבר, כי יש מקום לתת משקל לכוונתם של הצדדים בהסכם השיתוף, שביקשו לפעול במשותף להשבחת המקרקעין ולמימושם. הותרת המקרקעין בידי בעליהם, הפועלים ביחד לקידום התוכנית, אינה פוגעת בפיתוח המקרקעין, אלא להיפך. לפיכך, החליט בית המשפט כי לעת הזאת לא מתקיימים התנאים להורות על פירוק השיתוף חרף תניה שבהסכם השיתוף, וצודק ונכון לאפשר לבעלי המקרקעין ליהנות מפירות השקעתם.

בית המשפט איפשר לתובעת לשוב ולעתור לפירוק השיתוף בעתיד, ככל שלא תחול התקדמות בהליכי התכנון, בהיותה של עילת התביעה לפירוק שיתוף עילה מתחדשת.

מקרה זה הוא אחד המקרים הבודדים, שבהם דחה בית המשפט תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. במקרה דומה, אף הוא ברמת השרון (ת"א 38586-05-17 עמוס מימון נ' תמר ברעם) הורה בית המשפט על פירוק שיתוף, אך השהה אותו לתקופה קצובה, כדי לאפשר את המשך הליכי התכנון. ברם, באותו מקרה, להבדיל מפרשת תמם, שבה החליט בית המשפט לדחות את התביעה, לא היה הסכם שיתוף בין הבעלים.[ת"א 41956-06-20 תמם נ' בר ואח']

מאת עו"ד אלי וולצקי שותף במשרד איבצן, נצר, וולצקי ושות' , וייצג חלק מהנתבעים בתביעה. את הנתבעים האחרים ייצגו עוה"ד רמי מנוח, גבריאל אברהם ואסף לאור. התובעת יוצגה על ידי עו"ד שמואל שוב

d&b – לדעת להחליט