אלקטרה נדל"ן רואה הזדמנויות, השוק - הפסדים

הריבית הגבוהה והאינפלציה שבה היא נלחמת מעיקים על שוק הנדל"ן בארה"ב. אלקטרה נדל"ן, שפעילותה המרכזית היא ניהול קרנות פרייבט אקוויטי שפועלות בתחום הזה, רואה בכך הזדמנויות רבות שעתידות לבוא, אבל בינתיים שני הגורמים האלו מעמיקים את ההפסדים שלה, והמשקיעים מתקשים להסתכל אל האופק באופטימיות של אנשי החברה. ביום חמישי פרסמה החברה שבשליטת האחים זלקינד ובניהול אמיר יניב את דו"חות הרבעון השלישי, ומהם עולה כי העלייה בשיעורי ההיוון, בשל העלייה בריבית, הובילה לירידה בשווי הנכסים של החברה, ולפגיעה בדמי ההצלחה שהיא גובה; כשבמקביל, הריבית הגבוהה גררה אחריה ירידה במספר המימושים שביצעה החברה, מה שהוביל לירידה בדמי ההצלחה שהיא גובה.

וכך, ברבעון השלישי רשמה אלקטרה נדל"ן הפסד של 22.6 מיליון דולר בשורת דמי ההצלחה, שהניבו לה 42 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד. וכך, ההפסד המיוחס לבעלי המניות הסתכם ב־27.5 מיליון דולר, זאת לעומת רווח נקי של 36 מיליון דולר ברבעון המקביל. מדובר על רבעון שישי ברציפות של הרעה בשורה התחתונה. מניית החברה צנחה ב־6.6% בסיכום יום המסחר. שווי השוק של אלקטרה נדל"ן עומד כיום על 2.2 מיליארד שקל. המניה עלתה ב־19% מתחילת השנה, בעוד מדד ת"א־125 הניב תשואה אפסית השנה, אולם השווי רחוק משווי השיא של החברה, 3.9 מיליארד שקל, שאליו הגיעה בינואר 2022.

המנכ"ל יניב אמר בשיחת המשקיעים כי "עליית הריבית משפיעה על שיעורי ההיוון ועל השיערוכים, אבל זה לא בשליטתנו, וזה עניין חשבונאי שעשוי גם להיות זמני. במודל העסקי שלנו אנחנו פועלים להשבחת נכסים ולצמיחת ה־NOI. אבל אם בשלב ביניים ה־NOI לא יודע לפצות על השיערוכים, אנחנו רושמים ירידת ערך".

ואכן, ברבעון השלישי רשמה אלקטרה נדל"ן שיערוכים שליליים בהיקף של 3.3 מיליון דולר, וזאת לעומת נתון חיובי של 22.1 מיליון דולר בתקופה המקבילה. החברה נמנעה מהצגת נתון ה־NOI לרבעון, אך בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה, כך לפי המצגת, הוא עלה ב־15.9% והסתכם ב־248 מיליון דולר.

במצגת שפרסמה לקראת שיחת המשקיעים, אלקטרה נדל"ן ביקשה לטעון כי אותם הגורמים בדיוק מהווים גם הזדמנות עבור עסקיה. לחברה, שמנהלת 4.8 מיליארד דולר ונכסים בקרוב ל־10 מיליארד דולר בשבע קרנות, יש פעילות משמעותית בתחום מקבצי הדיור להשכרה בארה"ב, באמצעות קרנות שרוכשות מקבצים כאלה, וכן קרנות חוב שממנות אותן. כמו כן, יש לה קרן לרכישת מלונות וכזו שממוקדת ברכישת בתים פרטיים. בסה"כ לאלקטרה נדל"ן יש 34 אלף דירות במקבצי דיור בבעלותה, 3,800 בתים פרטיים להשכרה והיא מימנה עסקאות ל־15.5 אלף דירות. לפי המצגת, שיעור גידול האוכלוסיה במדינות שבהן היא פעילה גבוה משל יתר המדינות בארה"ב. בעשור שהסתיים ב־2022 הוא עמד על 12.5% בעוד ביתר המדינות הוא עמד על 3.65%. כמו כן, תשלומי המשכנתא כיום גבוהים ב־52% בהשוואה לשכירות חודשית ממוצעת. לכך יש להוסיף את השפל ההיסטורי בהיצע הבתים הזמינים למכירה. כל אלו תומכים בכך ששכר הדירה הממוצע בארה"ב צפוי לעלות מכ־1,600 דולר בחודש כיום ל־1,900 דולר ב־2027.

בנוסף, החברה הציגה נתונים שלפיהם עד סוף 2024 צפויים פירעונות של הלוואות שניטלו לרכישת מקבצי דיור בהיקף של 440 מיליארד דולר, כשלאור הקשחת תנאי המימון על ידי הבנקים, הביקוש להשלמת הון מידי גופים כדוגמת קרנות החוב שלה צפוי להתגבר.