מלאי הדירות להשכרה מתכווץ, והממשלה מתעלמת

תוכנית לטיפול בשוק הדיור תעלה היום לאישור הממשלה, היא נועדה להוציא את השוק מקיפאון ולמנוע עלייה חדה במחיר הדירות. התוכנית מנסה בכל הכוח להגדיל את היצע הדירות למכירה בעיקר בפריפריה, אך מוותרת על שוק הדיור להשכרה. היא כוללת סעיף אחד שנוגע לתחום ההשכרה ארוכת הטווח לפיו יזמים בתחום יוכלו לחסוך את תשלום המע"מ על הקמה של פרויקטים. קיומו של הסעיף הוא עדות לכך שבממשלה מבינים שהשוק הזה חייב סיוע כדי להתרומם, אבל הצעד הזה בלבד אינו מספיק ולא יביא לגידול משמעותי במספר הדירות להשכרה.

התעלמות מהתחום הזה ומצב המשק סוללים נתיב מובהק אחד - המשך עליית מחירי השכירות. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אלה שחידשו חוזה שכירות בדצמבר 2023 - ספגו בממוצע התייקרות של 3%; אלה שנכנסו לחוזה חדש - נאלצו לשלם בממוצע 4% יותר מאשר קודם לכן.

למרות המצב הבעייתי, הממשלה לא עושה דבר כדי להגדיל את מלאי הדיור להשכרה. מצד אחד, היא ממשיכה להרחיק את המשקיעים הקטנים מהשוק ומצד שני, לא עושה שום דבר כדי לחזק את תחום השכירות המוסדי שנכנס לקיפאון עמוק מאז החל גל עליות הריבית. לכן מספר הדירות להשכרה קטן עם הזמן בעוד הביקוש להן נותר יציב, וזה המתכון שיבטיח את המשך עליית מחירי שכר הדירה.

נתונים שהתקבלו מהכלכלן הראשי במשרד האוצר מחדדים את עומק הבעיה. ביוני 2015 שר האוצר לשעבר משה כחלון העלה את מס הרכישה שמוטל על משקיעים ל־8%, מאז ועד יולי 2020 נגרעו מהשוק 26 אלף דירות להשקעה. ביולי 2020 שר האוצר דאז ישראל כ"ץ החליט להפחית את מס הרכישה ל־5% על רקע מגפת הקורונה והחשש מקיפאון ומשבר כלכלי. המס חזר ל־8% בנובמבר 2021.

בתקופה שבה מס הרכישה היה נמוך משקיעים התנפלו על דירות: אם ב־2020 כ־16 אלף דירות נרכשו על ידי משקיעים, ב־2021 קבוצת האוכלוסייה הזו קנתה יותר מפי שניים - כ־34 אלף דירות. במקביל היו גם משקיעים שמכרו דירות, אבל בפעם הראשונה מ־2015 מלאי הדירות שמוחזקות על ידי משקיעים גדל בתוך שנה ב־5,000 דירות. העלאת המס מחדש ועמה עליית הריבית הפכו שנית את המגמה: ב־2022 משקיעים קנו 18 אלף דירות וב־2023, עד נובמבר, הם קנו רק 9,967 דירות. מינואר 2022 ועד ינואר 2024 מלאי הדירות שבידי משקיעים הצטמק ב־10,000 דירות.

מי שקיווה כי קומפלקסים של דיור להשכרה שמוחזקים על ידי חברות או קרנות ריט יחליפו את המשקיעים יתאכזב לאור הנתונים. ב־2020-2021 תחום הדיור המוסדי אולי גילה ניצנים של צמיחה — ב־2020 קרנות ריט וחברות קנו 1,305 דירות להשכרה, שנה אחר כך הן כבר קנו 1,727 דירות — אך ב־2022 החלה ירידה כאשר נקנו 1,112 דירות בלבד. הנתונים מ־2023 שבידי "כלכליסט" עדכניים עד למרץ. בתקופה הזו קרנות הריט קנו רק 106 דירות - קצב שנתי של פחות מ־500 דירות. מבדיקה מול הכלכלן הראשי עולה כי קצב רכישת הדירות לא גדל מאז מרץ.

דירה להשכיר כשלה

גם החברה הממשלתית דירה להשכיר, שנוסדה כדי להרים את תחום הדיור להשכרה ארוכת טווח, לא הצליחה במטרתה ומספר הדירות שהיא הצליחה לייצר זניח ואינו משפיע על השוק. על פי הנתונים, מאז הקמתה ב־2014 ועד עתה, היא הובילה פרויקטים לבניית כ־22 אלף דירות להשכרה. עם זאת, רוב הפרויקטים האלה עדיין בהליכי בנייה ושיווק. עד עתה אוכלסו רק 4,414 דירות. בכל אחת מהשנים 2021-2022 החברה הצליחה להוביל לסגירת מכרזים לבניית כ־4,000 דירות, אך ב־2023, בעקבות משבר הריבית, מכרזים רבים נכשלו ונסגרו מכרזים רק לבניית כ־2,187 דירות.

יאיר טל, שהיה בעבר מנכ"ל החברה הממשלתית, אומר כי "היצע הדירות להשכרה לא גדל. אין כמעט פרויקטים של דירה להשכיר. משקיעים לא נכנסים לשוק, אם כבר מוכרים דירות. ויש לחץ לעליית מחירים באזור המרכז, שנובע ממשפחות מהדרום והצפון שמגיעות למרכז לשכור דירות. בנוסף, אם התחזיות יתממשו ומחירי הדירות ימשיכו לעלות, תהיה שכבה מסוימת שתיגרע מהשוק של הבעלות משום שהיא לא תוכל לרכוש דירה וגם היא תוסיף לחץ על מחירי השכירות".

"כמעט ואין משקיעים"

היעדרם של המשקיעים מורגש באתרי המכירות של חברות הבנייה, ומנכ"ל חברת בנייה גדולה מסכם זאת במשפט קצר: "כמעט ואין משקיעים". לדבריו, התופעה הזו היא חלק ממעגל שמקשה כיום על הקבלנים: "משקיעים מתרחקים, לבנות היום עולה הרבה יותר. אני נזהר ואומר שלא פחות מ־10% יותר, התשומות עלו אבל אסור לנו להצמיד למדד התשומות את המחיר, הריבית על הלוואות עלתה, בסוף לא נוכל לבנות".

היציאה של המשקיעים מהשוק מובילה את היזמים לבצע התאמות ולבנות פחות דירות קטנות שמתאימות למשקיעים שמשכירים ויותר דירות גדולות, שלהן יש ביקוש על ידי משפחות.

שמגר ואקנין, הבעלים והמנכ"ל של גשם החזקות, אומר על כך ל"כלכליסט": "בפרויקט בנהריה הופתענו מכמות נמוכה של משקיעים, לכן בשלב ג' של הפרויקט החלטנו לצמצם את מספר הדירות כדי שנוכל להגדיל שטח של כל דירה ולא פנינו יותר למשקיעים. בירושלים העירייה חייבה אותנו לבנות בפרויקט 21 מיקרו־דירות בגודל 45 מ"ר, מכרנו אותן רק לאחר שהן היו שנתיים על המדף". הוא מסביר כי "בשנתיים הראשונות שכר הדירה שמקבלים משקיעים הולך בכלל למס רכישה, אז הם חושבים פעמיים איפה לקנות ומה לקנות. היום האלטרנטיבה על הכסף בפיקדון חסר סיכון היא הרבה יותר טובה מלהתעסק עם שוכר, ושבועיים בשנה הדירה ריקה, ויש תיקונים לעשות. מס הרכישה הגבוה פשוט ימוטט את השוק הזה".

פספוס האופציה של שוק הדיור המוסדי

שוק הדיור המוסדי יכול היה להפוך לאלטרנטיבה ואף לספק תחליף טוב לרכישת דירה. במדינות אחרות בעולם חברות וקרנות ריט מחזיקות במקבצי דיור להשכרה. אם הדירות האלה מנוהלות היטב על ידי החברה, הן יכולות להוות אלטרנטיבה לא רק לדירות להשכרה אלא גם לדירות בבעלות. חוזים לחמש שנים ושכר דירה מפוקח יכולים לספק את היציבות שרוכשי דירות מחפשים, למנוע התייקרות בשכר הדירה, ומצד שני הם יוכלו לחסוך את ההון העצמי הענק הנדרש היום לקבלת משכנתא.

התוכנית הממשלתית לא מטפלת בקשיים שחווה תחום הדיור להשכרה מאז שהריבית החלה לעלות. חברות בתחום מקבלות הטבות מס שנועדו לעודד פיתוח של פרויקטים, בין היתר מס חברות מופחת וכך גם המס על הדיבידנד. אלא שעליית הריבית טרפה את הקלפים משום שהריבית שחברות נדרשות לשלם כדי להחזיר הלוואה שהם נוטלות לבניית או קניית פרויקט גבוהה מהתשואה הצפויה מהשכרת הדירות. "אין לזה שום היתכנות", אומר טל, "זו מתמטיקה פשוטה. 7% גדול מ־3%, התשואה המקובלת בפרויקטים כאלה". מנכ"ל אחת מקרנות הריט הוסיף כי "הטבת מס נגזרת מהרווח שלך, אבל ברגע שהמימון התרומם אין רווח. אז לא משנה איזו הטבת מס תהיה, זה בכלל לא מעניין".

כרגע לא נראה עתיד ורוד לתחום השכירות למגורים. מנכ"ל קרן הריט מסכם: "אנחנו מנסים להרים את הפרויקטים הקיימים שבהם המימון התייקר ולכן לא ניגשים למכרזים חדשים".

פרויקט דירה להשכיר ברמת השרון. מעט מאוד דירות

שר השיכון

יצחק גולדקנופף. הממשלה מבריחה משקיעים

מאז הקמתה ב־2014 ועד עתה, החברה הממשלתית דירה להשכיר הובילה פרויקטים לבניית כ־22 אלף דירות להשכרה. עם זאת, רוב הפרויקטים האלה עדיין בהליכי בנייה ושיווק. עד עתה אוכלסו רק 4,414 דירות מתוכן

חוזים לחמש שנים ושכר דירה מפוקח, כמו במדינות אחרות, יכולים לספק את היציבות שרוכשי דירות מחפשים, למנוע התייקרות בשכר הדירה ומצד שני הם יוכלו לחסוך את ההון העצמי הענק הנדרש היום לקבלת משכנתא

8%

מס הרכישה על דירה להשקעה

מנכ"ל דירה להשכיר לשעבר יאיר טל. "היצע הדירות לא גדל"