הפיטורים בהייטק הביאו לירידה במחירי המשרדים בת"א

הזינוק במחירי השכירות בשוק המשרדים, במיוחד בתל אביב, רמת גן והרצליה, שבר שיאים חדשים במהלך שנת 2021 בחסות ההייטק. מחירי שכירות, שעד לאותה העת נחשבו למחירי שיא, נפרצו כלפי מעלה בחדות ונשקו בחלק מהמגדלים בתל אביבם עד לכ־200 שקל למ"ר ואף יותר. אלא שהמצב בענף הייטק השתנה לרעה במהלך הרבעון השני של השנה, והמגמה השלילית נמשכת גם כעת ואף התגברה, מה שמשפיע על ענף המשרדים.

לפי נתונים של קרן ההון סיכון ויולה, ההשקעות בחברות סטארט־אפ ברבעון השלישי של 2022 הסתכמו ב־2.8 מיליארד דולר, נפילה של 36% מול הרבעון הקודם שגם הוא שיקף ירידה לעומת הרבעון הראשון של 2022. הפעילות ברבעון השלישי משקפת התגברות של המגמה השלילית, לאחר שברבעון הקודם נרשמה ירידה של 25% בהשקעות. המגמה השלילית מלווה בגל פיטורים נרחב ובשטחי משרדים שנותרו ללא שימוש.

התוצאה משתקפת גם בשוק המשרדים אם כי בקצב איטי משמעותית מזה שרואים בהייטק. התמונה שמסתמנת כעת מעידה על קיפאון והמתנה על הגדר יותר מאשר ירידות מחירים משמעותיות. הסיבה לכך היא שחברות הנדל"ן המחזיקות מבני משרדים בלב אזורי הביקוש הגיעו למשבר הנוכחי עם כיסים מלאים, עם תפוסות של כמעט 100% ועם חוזי שכירות ששיקפו מחירים גבוהים במיוחד. למרות זאת, חברות שישכירו שטחים כעת יקבלו מחירים מעט נמוכים יותר.

השינויים הם עדיין של אחוזים בודדים, שכן גם אם חברת הייטק נמצאת בעיצומו של מהלך פיטורים היא עדיין מחויבת לתשלום דמי השכירות על השטחים ששכרה. השינויים מתרחשים לאט יותר, במעט השטחים שפנויים להשכרה, כאשר יש מעברים של חברות עם סיום חוזה השכירות או בשכירויות משנה. אולם המצב עשוי להשתנות ולהעמיק ככל שחוזים נוספים ייפתחו וככל שמשבר ההייטק והפגיעה בצמיחה יימשכו.

לדברי גיא עמוסי, מנכ"ל משותף באביסון יאנג ישראל, המגמה שרואים היום היא צירוף של כמה גורמים שענף ההייטק הוא מהמשמעותיים שבהם, אך אליו מצטרפים גורמים נוספים כמו עליית הריביות בעולם ובישראל, האינפלציה, המלחמה באוקראינה והמצב הכלכלי בסין. "ישראל לא מנותקת מהעולם, וגם מדינות מערביות אחרות נמצאות בסיטואציה דומה", אמר.

"קורה משהו בשוק", אמר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל קבוצת Newmark Natam, הפועלת בשוק המשרדים. "קשה לנבא את העוצמה מפני שהכל משתנה בקצב מהיר. מצד אחד מפטרים ומצד שני חברות אחרות קולטות את המפוטרים. אבל רואים שבעלי נכסים שעד לא מזמן ביקשו 200 שקל למ"ר מבקשים היום כ־8% פחות. זה סוג של תיקון כי מחיר השיא היה מנופח. יש היום יותר סחורה על המדף כי חברות שוכרות שטחים פחות גדולים".

לפי גיא עמוסי, יש חברות שלקחו עודפי שטחים של 20%–40% מהנדרש כי חשבו שיזדקקו לשטחים האלה עם הצמיחה של החברה, וכעת הן מעדיפות להשכירם לשוכרי משנה. לכן, השוק הראשון שמושפע הוא זה של שכירות המשנה. להערכתו, הירידות בשוק זה הן סביב 5%.

לפי קליין, ההשפעה כרגע היא בעיקר במיעוט העסקאות. "השוק יחסית עומד בכמות העסקאות המתבצעות. שטחים מתפנים כי מסתיימים חוזים אבל ההבדל הוא שלפני שנה השטחים שהתפנו היו נחטפים ואילו עכשיו לוקח יותר זמן להשכיר אותם וחלקם נשארים פנויים. הרבה חברות פשוט מחכות. לא כולם מורידים מחירים אלא נותנים הנחות והטבות על עבודות הגמר. מעבר לכך, אין חברות שמחזירות שטחים ובניינים, וגם חללי העבודה המשותפים עדיין מלאים".

עם זאת, במגדלים שבהם יש ריבוי בעלים המצב שונה. במקרה כזה, כל בעל שטח רשאי להשכיר אותו במחיר המתאים לו. בחלק מהמגדלים הללו נשארו שטחים פנויים ולכן בעלי הנכסים מוכנים להיות גמישים יותר. כך למשל במגדל מידטאון בת"א הושכרו שטחים בתקופת השיא בחציון הראשון של 2022 במחירים של בין 220 ל־240 שקל למ"ר וכעת המחיר המבוקש להשכרה הוא בין 190 ל־200 שקל למ"ר. "מדובר בתיקון אך עדיין חשוב לציין כי אלה מחירים גבוהים", הדגיש קליין.

עמוסי מעריך כי ההיקפים הגדולים של המשרדים שייכנסו לשוק ישנו את התמונה. מדובר כ־350 אלף מ"ר של משרדים חדשים עד שנת 2024. המבנים האלה מוקמים על ידי חברות שיש להן הוצאות מימון ולכן סביר שיושפעו מיידית. עם זאת חברות שיש להן אפשרות כלכלית יעדיפו להשאיר שטחים ריקים מאשר להשכיר במחירים נמוכים.