הלחץ עושה את שלו: חנן מור וישראל קנדה מממשות נכסים

הריבית העולה מכניסה את ענף הנדל"ן המקומי למגננה וללחץ, ומניות החברות הציבוריות בענף בולטות בירידות שלהן השנה בבורסת תל־אביב. כעת שתיים מהחברות הבולטות בענף, חנן מור שבשליטת חנן מור וישראל קנדה שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, מתחילות לממש נכסים על מנת להוריד מינוף ולהפחית את הלחץ שבו מצויים המשקיעים שלהן.

ל"כלכליסט" נודע שישראל קנדה, שמנייתה ירדה ב־5% מתחילת השנה וב־61% ב־12 החודשים האחרונים, מכניסה שותף לפרויקט שלה ברמת השרון. ICR, חברה־בת של ישראל קנדה שבה שותפים גם האחים נקש, חתמה על עסקה עם הקבלן האשדודי קלוד נחמיאס שלפיו הוא ייכנס כשותף (50%) בפרויקט פארק צפון ב' בתמורה ל־510 מיליון שקל במזומן. מדובר על פרויקט שבמסגרתו ICR תקים 827 דירות בשני שלבים, זאת לאחר שזכתה במכרז שבו הציעה סכום חסר תקדים של 1.85 מיליארד שקל, שמשקף סכום של 2.24 מיליון שקל לדירה על רכיב הקרקע בלבד. הפרויקט המדובר כולל שני שלבים ונחמיאס נכנס כשותף רק בשלב הראשון, שבו ייבנו 400-500 דירות. הוא גם יקבל לידיו את הפעילות הקבלנית של בניית הדירות בפועל.

עבור נחמיאס מדובר על העמקת הפעילות בשוק היוקרה שאליו נכנס לראשונה במרץ 2022 כשרכש 5.2 דונמים לבניית 337 דירות בשדה דב בתל אביב תמורת 654 מיליון שקל.

המימוש של ישראל קנדה נעשה בתקופה של שווקים לחוצים וסביבת ריבית גבוהה כאמור. החברה שינתה לאחרונה גישה ויצאה מהשקעות באלרוב (ברווח) וחלקית גם מנורסטאר שהסבה לה הפסדים. ישראל קנדה ףא לא השתתפה בהנפקת המניות של נורסטאר ודוללה בהתאם (מניית נורסטאר ירדה בעשרות אחוזים נוספים מאז ההנפקה).

עוד נודע כי ביום חמישי האחרון הפיצה חנן מור למספר גורמים בשוק הנדל"ן חוברת שבאמצעותה היא מציעה להם לרכוש ממנה שלושה נכסים מניבים בעיר חריש בכחצי כמיליארד שקל. מדובר על מרכזים מסחריים במרכז העיר. הנכס הראשון הוא קניון MORE בכניסה לעיר, שבו 9,600 מ"ר של מסחר בשלב א' ו־4,500 מ"ר של מסחר בשלב ב'. ה־NOI הצפוי משלב א' עומד על 14.5 מיליון שקל בשנה והוא עתיד לעלות ל־19.6 מיליון שקל לאחר השלמת שלב ב'. שוכרי העוגן במתחם הם שופרסל, פוקס, בנק הפועלים וסופר פארם. הערכת השווי האחרונה שצורפה לדו"חות החצי־שנתיים של 2022 נוקבת בשווי של 180 מיליון שקל לנכס.

מרכז מסחרי נוסף שמוצע למכירה הוא MORE 1 שנמצא בסמוך לכביש 6. המרכז, שבנייתו אמורה להסתיים ברבעון הבא, משתרע על שטח של 13.4 אלף מ"ר, והוא כולל משרדים ומסחר. הצפי הוא ל־NOI של 16.1 מיליון שקל בשנה. שוכרי העוגן הם קופות החולים כללית ומכבי, סופר פארם ורשת הקמעונאות ויקטורי. הערכת השמאי נוקבת בשווי של 166 מיליון שקל לנכס.

הנכס השלישי הוא למעשה קרקע שמיועדת לבניית 8,000 מ"ר של מסחר ו־10.6 אלף מ"ר של משרדים על שטח של 5 דונמים. ההערכה של חנן מור היא שה־NOI יוכל לעמוד על 8.9 מיליון שקל בשנה כשהבנייה תושלם ב־2026. שווי הקרקע לפי חנן מור עומד על 75 מיליון שקל.

מי שיבקש לרכוש את שלושת הנכסים בעסקה חבילה יוכל לקבל לידיו NOI שנתי של 46 מיליון שקל ב־2026, לפי ההערכה של חנן מור. המחיר לנכסים הוא 420 מיליון שקל לפני מע"מ. כלומר, כחצי מיליארד שקל.

חנן מור נושאת על גבה חוב של כ־800 מיליון שקל למחזיקי האג"ח שלה, כשאחת הסדרות, י"ד, נסחרת בתשואה של 14.3% שמבטאת את חוסר האמון של המשקיעים בדבר היכולת של חנן מור לפרוע את החוב. בנוסף יש לה חוב של 2.3 מיליארד שקל לתאגידים בנקאיים ומוסדות פיננסיים אחרים. המניה של חנן מור ירדה בקרוב ל־24% בשבוע שחלף וב־25% מתחילת השנה. ב־12 החודשים האחרונים ירדה המניה ב־68% וכיום שווי השוק של החברה עומד על כ־280 מיליון שקל, כשבשיא היא נסחרה ביותר ממיליארד שקל.

חנן מור עוסקת בעיקר בייזום נדל"ן למגורים, אך באוגוסט 2021 ביצעה קפיצה משמעותית שכיום מלחיצה את המשקיעים שלה. במועד זה היא זכתה במכרז של המדינה ורכשה קרקע של 7,600 מ"ר בשדה דב תמורת 1.5 מיליארד שקל, שבה היא מתכוונת לבנות 381 דירות למכירה, 77 דירות שמיועדות להשכרה לטווח ארוך, מלון שבו 80 חדרים, ונדל"ן להשכרה למסחר בשטח 1,500 מ"ר. החברה מימנה 25% מעלות הרכישה ממקורות עצמיים ואת השאר באמצעות הלוואה של 1.3 מיליארד שקל ובריבית פריים פלוס 1%. הריבית על הלוואה זו גבוהה מהריבית על ההלוואות המקבילות שנטלו ישראל קנדה, מבנה ולוינשטיין הנדסה שזכו במכרזים מקבילים בשדה דב (פריים+0.2% ופריים בלבד). רכישת הקרקע בוצעה בתקופה שבה הריבית היתה אפסית, אך כעת, כאשר ריבית הפריים מגיעה ל־5.75%, עלות מימון הפרויקט מתייקרת בכ־50 מיליון שקל לעומת ההערכה הקודמת.