מסלול VIP לתשלום היטל השבחה: נחשף הסכם בין עיריית בת ים לחברה בבעלות האחים חג'ג'

עיריית בת ים ביקשה להעביר מחלוקת על גובה היטל השבחה שחברת חג'ג' ושותפיה לפרויקט בעיר בת ים נדרשו לשלם, להליך של גישור - וזאת בניגוד לחוק. כך עולה מהחלטה שהתקבלה לאחרונה על ידי ועדת הערר המחוזית של תל אביב.

מדובר בפרויקט רחב היקף בעיר בת ים שקידמו חג'ג' במסגרת קבוצת רכישה, על ידי חברת הבת 'רג'נסי מלון ירושלים' ושותפים נוספים. הפרויקט כולל שני מבנים בפינת הרחובות הקוממיות ושפרבר: מגדל מגורים בן 34 קומות עם 187 יח"ד ושטחי מסחר בקומת הקרקע, ובניין משרדים בן 5 קומות מעל קומה מסחרית. בפברואר 2021 מכרה חג'ג' את הזכויות במגדל המגורים לשותפים נוספים בתמורה ל-117 מיליון שקל, ומחזיקה בבניין המשרדים והמסחר. לפי ההסכמות בין היזמים, בעת המכירה היטל ההשבחה יתחלק בין חג'ג' לרוכשת.

לאחר שהחברות הגישו בקשה להיתר, ובטרם הוא התקבל, החל דין ודברים בין החברה לעירייה בנוגע לגובה היטל ההשבחה. גביית היטלי השבחה הוא נושא שמעוגן היטב בחקיקה ואינו משתמע לשני פנים, בהליך החוקי, חיוב בהיטל השבחה נקבע על ידי הוועדה המקומית והחוק קבע כי בעל הנכס שנדרש לשלם יכול לערער באמצעות ערר לוועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה, או לבקש מינוי של שמאי מכריע.

במקרה זה, כפי שעולה מההחלטה, עיריית בת ים נקטה בדרך אחרת המנוגדת לחוק. על פי שמאי מטעם העירייה, גובה היטל ההשבחה עמד על כ-7.5 מיליון שקל, אך בעקבות מחלוקת על גובה ההיטל, החברה ניהלה מו"מ עם העירייה חתמה מולה על הסכם לפיו תשלם רק כ-2 מיליון שקל כהיטל אשר לא יושב לה, ולגבי יתרת הסכום, נקבע כי לאחר שיתקבל היתר בניה תופקד ערבות על יתר 74% מהיטל ההשבחה שנקבע לה. במסגרת החוק, יש לערער על שומה בתוך 45 יום מקבלת השומה, אך במקרה זה העירייה אפשרה לחברה להמתין 9 חודשים עד להגשת בקשה לוועדת הערר, וגם אז, הבקשה שהוגשה לא הייתה חלק מהליכי הערר אלא בקשת אישור מהוועדה להעביר את המחלוקת בין הצדדים להליך של גישור בטרם הוגש ערר. החלטת העירייה לפנות לועדת הערר לאחר 9 חודשים נבעה ככל הנראה מקשיים משפטיים בהם נתקלה הוועדה המקומית ביישום ההסכם עם היזמים.

ועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד הלל גלקופ דחתה את הבקשה על הסף, בנימוק שלא הוגש ערר ביחס לחיוב, ולכן לוועדת הערר כלל אין סמכות לדון בבקשה. בהחלטתה כתבה הוועדה, כי ההסכם שנחתם בין הוועדה המקומית לבין היזמים אינו חוקי, וכי החוק אוסר על עריכת הסכמים על היטל השבחה עם נישומים ועל קבלת ערבות העולה על מחצית החיוב. בוועדה מתחו בקורת קשה על התנהלות הוועדה המקומית ועל כך שפעלה במקרה זה בצורה חריגה ומפלה לעומת ההתנהלות מול חברות יזמיות אחרות.

"האם ככלל הוועדה המקומית מאפשרת הארכות של מספר חודשים להגשת ערר שעה שהבקשה לא הוגשה בתוך המועד הקבוע בחוק? יש לשים לב למקרים שבאו בעבר בפני ועדת ערר זו, וזאת על מנת למנוע אפליה בין נישומים", לשון ההחלטה. עוד נכתב, "לא ניתן לעשות את הוראות החוק "פלסתר". אכן, ניתן לאשר פשרות (ובמקרים מסוימים יש אף לעודד זאת) אך לא ניתן כי הצדדים יקבעו ביניהם קביעות הסותרות את הוראות החוק, תוך אי שמירה על עיקרון השיווין בין נישומים". בהמשך נכתב על ידי הוועדה, "מציאות זו במסגרתה מתייחסת הוועדה המקומית ליזם א' בדרך אחת וליזם ב' בדרך שונה וזאת בלי נימוק – הינה מציאות שיש לשרש ולעקר".

את רג'נסי והשותפים ייצג עו"ד עלא דיאב, ואת הוועדה המקומית ייצגה עו"ד תמר איגרא. לדברי עו"ד מוטי איצקוביץ, שותף מייסד במשרד כץ, גבע איצקוביץ המתמחה במיסוי מוניציפלי, "מדובר בהחלטה חשובה מאוד, שמזכירה לכולנו את חשיבות הביקורת השיפוטית על פעולות הרשות, במיוחד בענייני גביית תשלומי חובה. החלטת ועדת הערר מזכירה לנו שיש להיות עם היד על הדופק ולעצור ניסיונות של הרשויות להגיע להסדרי תשלום לא חוקיים, גם אם הם יצירתיים יותר או יצירתיים פחות".

מעיריית בת-ים נמסר בתגובה: "בגין אישור הקלה בתוספת קומות לפרויקט ברחוב שפרבר 6 בבת-ים, הוצאה שומת השבחה לבעלי הזכויות. בעלי הזכויות פנו לועדה המקומית במועד להגשת ערר וטענו שקיימת טעות בשומת הועדה בקשר למספר הקומות שמותר היה לבנות לפני אישור ההקלה. לאור המחלוקת המהותית שעלתה ולצורך הוצאת היתר הבניה, שולם היטל ההשבחה שאינו שנוי במחלוקת ונמסרה ערבות בנקאית על יתרת הסכום וניתנה הסכמת הועדה המקומית להארכת מועד להגשת ערר השבחה. לאור ניסיון העבר מטעם הועדה המקומית בהליך גישור בהיטל השבחה ולאור מקרים בהם הפנו ועדות הערר תיקים מתאימים להליך גישור לצורך ייעול וצמצום מחלוקות, הוסכם כי גם במקרה זה ניתן לייתר הליך ארוך ולבקש כי וועדת הערר תפנה את הצדדים לגישור, אשר יובא לאישורה לאחר סיומו".

מקבוצת חג'ג' נמסר: "שומת היטל ההשבחה שהתקבלה בסך של כ-7.5 מיליון שקל כללה רכיב המתייחס להקלה שכלל לא הוגשה בהיר הבניה ועל כן לדעת החברה קיימת טעות בגובה ההשבחה בה חויבה. החברה שילמה את מלוא הסכום לפי דרישת העירייה ( 2 מליון שקל שאינו שנוי במחלוקת, והעמידה תחת מחאה ערבות על יתרת הסכום בסך 5.5 מליון שקל) כמקובל במקרים מסוג זה. החברה תגיש ערעור על ההחלטה שלא לאשר את הפניה למגשר על הסכום ששנוי במחלוקת שכן מדובר בהליך מקובל ונפוץ שכבר אושר בעבר ע"י ועדות ערר".