הצניחה בהתחלות הבנייה תאיץ את משבר הדיור

קצב התחלות הבנייה למגורים ברבעון השלישי של שנת 2022 הוא נורת אזהרה עבור הממשלה החדשה בהנחה שהיא מבקשת להוריד את מחיר הדירות. לאחר שנה שבה בכל רבעון החלה בנייה של לפחות 15 אלף דירות, עד לשיא שנרשם ברבעון הראשון של השנה שבו הקצב נשק ל־20 אלף דירות, נרשמה ירידה משום שהחלה בניית 14,675 דירות בלבד.

אם המגמה הזו תימשך לממשלה הנכנסת צפוי אתגר מיוחד - לשמור על קצב בנייה מוגבר דווקא בתקופה שבה יש ירידה בביקוש לדירות.

ניסיון העבר מלמד כי ללא היערכות מתאימה, האטה בשוק הדיור עלולה להתפרץ בעתיד שוב לעליות מחירים. לשם ההמחשה, היסודות למשבר הדיור ועליות המחירים שליוו אותנו בשנים האחרונות הונחו בשנות ה־2000 הראשונות, שבהן שוק הדיור דשדש והמחירים צנחו. מדהים לגלות כי הפקידים בממשלה צפו את גל עליית המחירים זמן רב מראש. אפשר למצוא אזהרה מפורשת בסקירה לסיכום שנת 2001 של רחל הולנדר, באותה עת מנהלת אגף מידע וניתוח כלכלי של משרד השיכון.

בסקירתה היא מתארת "האטה חריפה בהיצע הדירות שבאה לידי ביטוי בהתחלות בנייה, בגמר בנייה, והאטה בקצב המכירות". בהמשך מתריעה הולנדר מפני "סחרור" שאליו ייקלע שוק הדיור אם ההאטה תימשך וממליצה "להיערך לקראת אפשרות של גידול בביקושים. יש לפעול להגברת קצב שיווק הקרקע לבנייה למגורים ולהבטיח מלאי תכנוני זמין בהיקפים גדולים מאלו הקיימים כיום, שניתן יהיה לשווקו מיידית בעת הצורך". מקבלי ההחלטת התעלמו מהאזהרות והתחזית המדויקת שלה התממשה.

הדברים של הולנדר נכתבו לאחר תקופה ארוכה מאוד של ירידה בהתחלות הבנייה, אנחנו עדיין לא שם ולעת עתה הקצב השנתי מספק. אבל חשוב שהממשלה תזכור כי היו גם תקופות כאלה.

האופטימיים יאמרו כי נתוני הרבעון השלישי הם רק תיקון לאחר שנה סוערת במיוחדת בענף הדיור. ברבעון השלישי היו חודשי הקיץ שבהם רבים בילו בחופשות בארץ ובחו"ל והתעניינו פחות בנדל"ן, ובסך הכל הקצב השנתי הגבוה של התחלות הבנייה נשמר־ על פי הלמ"ס ב־12 החודשים שבין אוקטובר 2021 לספטמבר השנה שבהם החלה בניית כ־70 אלף דירות, והוצאו היתרים לבניית 80 אלף דירות.

אלא שהירידה בהתחלות הבנייה נרשמה בתקופה יוצאת דופן שבה הריבית נסקה מ־0.1% באפריל ל־3.25%. העלייה הזו התגלגלה לתשלומי משכנתא שהתייקרו במאות שקלים, אך גם הובילה להקשחת התנאים שבהם הקבלנים יכולים לקבל הלוואה למימון פרויקטי בנייה. התייקרות המשכנתא הופכת רכישת דירה לאטרקטיבית פחות והובילה לירידה בהיקף העסקאות, בשבוע שעבר דיווחה הכלכלנית הראשית שירה גרינברג כי אוקטובר 2022 היה אחד מחודשי אוקטובר החלשים ב־20 השנים האחרונות.

אבל במקביל גם התנאים שבהם יזם מקבל מימון לבנייה השתנו לרעה. בנסיבות שבהן מבקרים הרבה פחות קונים במשרדי המכירות ועם זאת עלויות המימון שמשלמים הקבלנים מתייקרות, אין להם ברירה אלא להאט את קצב התחלות הבנייה.

בשוק הדיור מסבירים כי ההאטה בהתחלות הבנייה היא גם בגלל שינוי בתנאים לקבלת הלוואה לרכישת קרקע. כדי לצמצם סיכונים של הבנקים, בנק ישראל הורה להגדיל את שיעור ההון העצמי הדרוש לאישור הלוואה. שמגר ואקנין, מנכ"ל ושותף בחברת הנדל"ן גשם החזקות שבונה אלפי דירות, אומר כי בעקבות הצעדים האלה של בנק ישראל "כוח הקנייה שלי קטן בכ־40%. היום אני צריך להביא 30% הון עצמי לרכישת קרקע לעומת 18% בעבר - כלומר עם הון עצמי של 18 מיליון שקל הייתי יכול לקנות בעבר קרקע ששווה 100 מיליון שקל, והיום רק 60 מיליון שקל. אם יש לי פחות כסף, אני יכול להתחיל בנייה של פחות דירות".

בנוסף, הבנקים החמירו את הדרישות שהם מציבים ליזמים שמבקשים ליווי בנקאי - אחוז הדירות שיזם צריך למכור בשלב המכירה המוקדמת (פרי סייל) עלה. רק לאחר שיזם עומד ביעד הזה, הוא מקבל את מימון הבנק ויכול להתחיל לבנות. ואקנין מסביר כי הדרישה הזו מאלצת אותו לקדם פרויקטים בצעדים קטנים, כלומר מעט דירות בכל שלב כדי שיוכל לעמוד בדרישות הבנק. לחילופין, ייקח הרבה יותר זמן מבעבר לעמוד ביעד המכירות שדורש הבנק, עד אז אי אפשר להתחיל בבנייה.

אם ההאטה בקצב התחלות הבנייה תימשך, היא תפגע במאמצים להוריד את מחירי הדירות. על פי נתונים שפרסם בשבוע שעבר משרד האוצר, 70% מהדירות נמכרו שנתיים ויותר לפני שבנייתן צפויה להסתיים. במצב הזה לקבלנים שמרבית הדירות בפרויקט שלהם כבר מכורות אין סיבה למהר ולהוריד מחירים. אפשר לשער כי גם ההאטה בהתחלות הבנייה תאפשר לשמר לפחות בחודשים הקרובים את מחירי הדירות הגבוהים. רק קבלנים שרכשו קרקעות עם הון עצמי נמוך ושיעור מימון גבוה עשויים לצאת במבצעים והנחות.

ועוד הערה: על פי הלמ"ס, ההאטה בקצב התחלות הבנייה החלה ביולי בדיוק לאחר שעבר החוק לפיזור הכנסת ונכנסו לתקופת בחירות וממשלת מעבר. לפי גורמים בענף, גם המצב הזה מסביר לפחות חלק מהירידה בהתחלות הבנייה. מנכ"ל של חברת בנייה אומר כי "בכל פעם שמתחלפת ממשלה, אנשי הבירוקרטיה מפסיקים לקבל החלטות. משרד השיכון, הרשויות, כולם מפסיקים לעבוד. פשוט קשה להתקדם כך. אני חייב להתחיל לבנות כדי לשלם את הריבית על ההלוואות, אבל אני תקוע עם בירוקרטיה שבכל שנה הולכת ונהיית יותר קשה. ברגע שאין ממשלה הכל נתקע".