נס ציונה מציגה: תשואה של 327% ב-12 שנה

דירת יד שנייה בת 5 חדרים בבניין ברחוב האימהות בשכונת סביוני נצר סירני שבנס ציונה נמכרה לפני כחודשיים ב-3.4 מיליון שקל. למעט שתי דירות פנטהאוז זו העסקה היקרה בפרויקט. משום שהדירה שנמצאת בקומה השלישית משתרעת על פני 130 מ"ר, שווי המ"ר בעסקה היה קצת יותר מ-26 אלף שקל. על פי נתוני madlan, דירה חדשה זהה בקומה ה-5 נמכרה בינואר של שנת 2010 ב-795 אלף שקל, כלומר כ-6,100 שקל למ"ר. סכום זה נמוך מההון העצמי הממוצע הדרוש היום לנטילת משכנתא. כך, מי שקנה דירת 5 חדרים בשכונה לפני 12 שנה הרוויח, לפחות על הנייר, 2.6 מיליון שקל ועשה תשואה של 327%. זאת כאשר בתקופה המקבילה מדד מחירי הדיור עלה ברחבי הארץ ב-120% בממוצע.

השכונה שבה בדקנו את העסקאות נבנתה על ידי אפריקה ישראל החל מראשית שנות ה-2000 על קרקע שהחברה רכשה מקיבוץ נצר סירני בשנת 1998. עסקה מסוג זה כבר אינה אפשרית כיום בעקבות פסק דין של בג"ץ מ-2002 הידוע בכינוי בג"ץ הקשת המזרחית, אשר מונע מקיבוצים ומושבים לשנות את ייעוד הקרקע מחקלאית למגורים. בשטח שבדרום מזרח נס ציונה הקימה החברה שכונה שבה 30 בניינים וכ-890 דירות. משיקולים תפעוליים וכדי למקסם רווחים החברה בנתה את השכונה בהדרגה לאורך כמה שנים. בנתונים אפשר למצוא דיווחים על עסקאות למכירת דירה חדשה עד שלהי שנת 2010. כל העסקאות שדווחו אחר כך הן מיד שנייה.

הזינוק במחירי הדירות בנס ציונה כפי שהוא בא לידי ביטוי בשכונה יוצא דופן גם ביחס לערים שכנות במרכז. נראה כי ההסבר לכך הוא מיקומה על צירי תחבורה ראשיים כ-25 ק"מ מתל אביב, קיומה של תחנת רכבת, ופארק המדע והמכון למחקר ביולוגי שמשכו אוכלוסייה במעמד סוציו אקונומי גבוה- העיר מדורגת באשכול החברתי כלכלי 9 מתוך 10 - שגם יכול לעמוד בעלויות הדיור. ב-20 השנה האחרונות כמות התושבים בה הוכפלה עד ל-50 אלף.

מנכ"ל החברה טל קופל אומר על מחירי הדירות בפרויקט שבדקנו כי "למרות שהמחירים עלו במאות אחוזים, השכונה עדיין מתומחרת מעט נמוך יחסית לשכונות חדשות אחרות שנבנו באותה תקופה בנס ציונה. הסיבה לכך יכולה להיות שמבנה השכונה צפוף וגבוה יחסית לשכונות אחרות בעיר. מבחינת מיקום, למרות שהיא בקצה המזרחי של העיר, היא קרובה מאד לאזורי תעסוקה מרכזיים בסביבה, וגם נגישה למחלף נס ציונה שמתחבר לכביש 431".

טל קופל | צילום: אורית פניני

בחודשים האחרונים אפשר למצוא בפרויקט עסקאות שבהן גובה המחיר למ"ר מ-30 אלף שקל. רואים זאת בדירות מיוחדות- גן או פנטהאוז - או בדירות קטנות יחסית של 3 חדרים שגם הן נדירות בפרויקט. למשל דירת 70 מ"ר נמכרה ביוני השנה ב-2.5 מיליון שקל לפי שווי של כ-35 אלף שקל למ"ר. בדצמבר 2020 דירה כזו בדיוק נמכרה ב-1.8 מיליון שקל שהם כ-25 אלף שקל למ"ר - התייקרות בשיעור של 38% תוך שנה וחצי.

הפעם הראשונה שדירה בפרויקט נמכרה לפי שווי של 20 אלף שקל למ"ר היתה במאי 2019 כאשר דירת 5 חדרים ו-120 מ"ר נמכרה ב-2.4 מיליון שקל. בשנת 2012 דירה דומה נמכרה ב-1.5 מילון שקל לפי שווי של כ-13 אלף שקל למ"ר. העסקאות האחרונות במחיר נמוך ממיליון שקל נרשמו בפרויקט בסוף 2009 ובתחילת 2010.