בעל השליטה בג'י סיטי חיים כצמן | צילום: אגטון סטרום
ג'י סיטי רשמה הפסד רבעוני של 407 מיליון שקל; כצמן: "עשינו דרך ארוכה בשנה החולפת"
ענקית הנדל"ן המניב נהנתה ברבעון השלישי מהפיחות בשקל ורשמה כתוצאה ממנו שיפור בהכנסות התפעוליות שלה ובתזרים המזומנים. במקביל רשמה החברה במהלך הרבעון שיערוכי נדל"ן שליליים של 349 מיליון שקל. מהלכי מימוש הנכסים שביצעה ג'י סיטי הובילו לירידה במינוף שלה ל־64.3%
לפני שנה היתה ענקית הנדל"ן המניב ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב) בעין הסערה, כשבעקבות עלייה ברמת החוב בסוף 2022, התערער ביטחונם של המשקיעים בחברה. מחיר המניה שלה צנח ב־55%, והאג"ח שלה נסחרו בתשואות זבל.
התעקשותה של החברה בראשות המנכ"ל ובעל השליטה חיים כצמן לחלק דיבידנד בסוף הרבעון השלישי של 2022, על מנת לסייע לחברה־האם (50%) נורסטאר (שכצמן מחזיק ב־29% ממנה) - זאת חרף מצבה הפיננסי הקשה של החברה- עוררה אז את זעמם של המשקיעים.
הדיבידנד ההוא היה האחרון שחילקה ג'י סיטי, ומהלכים שביצעה מאז, בעיקר מימוש נכסים ב־3 מיליארד שקל, מהם התקבלו השנה 1.9 מיליארד שקל, השקיטו את הסערה. נכון לפרסום דו"חותיה לרבעון השלישי תשואות האג"ח של החברה נסחרות בחזרה ברמה חד־ספרתית ומנייתה עלתה מתחילת השנה, על אף המלחמה, ב־7%.
תוצאות הרבעון קיבלו רוח גבית מהפיחות בשקל לעומת מטבעות הפעילות העיקריים של החברה - היורו, הדולר האמריקאי והקנדי והריאל הברזילאי, וג'י סיטי רשמה שיפור במדדי הפעילות העיקריים שלה - ה־NOI (הכנסות התפעוליות נטו) וה־FFO (תזרים מזומנים מפעילות השוטפת בנטרול אירועים חד־פעמיים).
ה־NOI ברבעון עלה ב־6% לעומת הרבעון המקביל, ל־417 מיליון שקל, כשבנטרול השינוי בשערי החליפין היתה נרשמת בו ירידה של 9%. באפריל האחרון מכרה ג'י סיטי את כל פעילותה ברוסיה, ובנטרול תוצאות הנכסים האלה היא רשמה שיפור של 15% לעומת התקופה המקבילה. באיחוד חלקה היחסי של ג'י סיטי בחברות־הבנות עלה ה-NOI ב־2% לעומת הרבעון המקביל ל־334 מיליון שקל, כאשר בנטרול השינוי בשער המטבע הוא היה יורד ב־12%. ב־NOI מהנכסים הזהים נרשמה עלייה של 7% לעומת הרבעון המקביל, ל־284 מיליון שקל, וה־FFO התייצב על 110 מיליון שקל.
ה־NOI של ג'י סיטי עלה בינואר-ספטמבר ב־5% לעומת התקופה המקבילה, ל־1.2 מיליארד שקל, ורשם עלייה של 9% בנטרול הנכסים ברוסיה. כשה־FFO עלה ב־6% ל־365 מיליון שקל, ובנטרול הנכסים ברוסיה רשם עלייה של 22% ל־333 מיליון שקל.
במהלך הרבעון רשמה ג'י סיטי שיערוכי נדל"ן שליליים של 349 מיליון שקל, בעיקר בשל עלייה בשיעורי היוון תזרים המזומנים מהנכסים של החברה הבת סיטיקון. לכך התווספו הוצאות מימון נטו של 349 מיליון שקל תוך עלייה של 33% בהיקפן מהרבעון המקביל, בעיקר בעקבות הפסדים של 123 מיליון שקל משיערוך מכשירים פיננסיים נגזרים שביצעה החברה בניסיון לצמצם את השפעת השינויים בשערי המטבעות.
כתוצאה מאלה רשמה ג'י סיטי הפסד חשבונאי רבעוני של 407 מיליון שקל, לעומת הפסד של 16 מיליון ברבעון המקביל, ושל 919 מיליון שקל בינואר-ספטמבר לעומת הפסד של 411 מיליון שקל בתקופה המקבילה.
מהלכי מימוש הנכסים הובילו לירידה במינוף של החברה, ל־64.3%. החוב הפיננסי נטו עומד על 13 מיליארד שקל מהם 9.9 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח שלה ושל החברה־הבת ג'י סיטי אירופה, והיא תידרש לפרוע אג"ח של 1.2 מיליארד שקל ושל 2.7 מיליארד שקל ב־2024 וב־2025 בהתאמה. להערכת החברה, השפעת המלחמה עליה אינה מהותית, מכיוון שמרבית פעילותה בחו"ל. כשבישראל היא מחזיקה 13 מ־87 הנכסים שלה, ששוויים מגיע ל־24% משווי כלל נכסיה וה־NOI מהם ברבעון היה 13% מה־NOI הכולל.
כצמן: "מתכוונים לצמצם את החשיפה לברזיל דרך הנפקת חברת הבת"
בשיחה עם "כלכליסט" אמר כצמן כי: "עשינו דרך ארוכה בשנה החולפת. בהסתכלות קדימה ל-2024 אנחנו מתכוונים לצמצם את החשיפה שלנו לברזיל באמצעות הנפקת הפעילות של החברה הבת שלנו בה, בשיעור ראשוני של 25%-15%, כשאנחנו מצפים לקבל בתמורה כמה מאות מיליוני שקלים. כשבנוסף אנחנו מצויים בעיצומו של מו"מ למכירת נכס נוסף בשווי רשום של 375 מיליון שקל.
"בפעילות של ג'י סיטי אירופה אנחנו מעוניינים למכור שני נכסים בצ'כיה בשווי של כמיליארד שקל כל אחד כך שנישאר ממוקדים בפעילות בפולין בלבד. אנחנו אופטימיים מהשינוי הפוליטי שהתרחש בפולין - הקמת הממשלה המסתמנת על ידי קואליציה ליברלית ופחות לעומתית כלפי האיחוד האירופי ממפלגת השלטון היוצאת.
כצמן התייחס ליציאתה של ג'י סיטי מהמשבר בשנה שעברה בהשוואה לחברות אחרות: "ההבדל בינינו ובין אחרות שנכנסו גם הן למצבים קשים טמון בכך שאנחנו יצרני תזרים. אנחנו לא דומים לחברות הנדל"ן הישראליות שסבלו מהמצב הפוליטי בישראל. עיקר הפעילות שלנו בחו"ל ולכן כששוק הנדל"ן בישראל היה בפריחה, לא נהנינו מכך, אבל כעת כשהוא במצב לא מזהיר אנחנו מוגנים".
ביחס למצב הנוכחי במדינה התמקד כצמן בעיקר בעניין הביטחוני: "חייבים קודם כל לנצח במלחמה ולהסדיר את המצב בצפון, כך שתחזור תחושת הביטחון. אחר כך צריך ממשלה שתבוא לעבוד. בכל הקשור למשבר הפוליטי שהיה לפני המלחמה אני מניח שמה שהיה לפני ה-7 באוקטובר לא ישוב ויהיה כאן חוזה חדש. כשהתחלה ראויה תהיה הארכת הכהונה של נגיד בנק ישראל, שהוכיח שהוא יודע לנווט גם בזמנים קשים, לעוד חמש שנים".