צחי ארבוב: "בטווח הקצר נראה הנחות אבל זה רק קוסמטיקה, בטווח הארוך מחירי הנדל"ן יעלו"

"אם הריבית תישאר, היא תוביל לוודאות בקרב היזמים והרוכשים ועליית המחירים תהיה מתונה", כך לדברי צחי ארבוב, יו"ר אקרו נדל"ן בכנס שוק ההון של כלכליסט וקסם קרנות מהפניקס בית השקעות.

ארבוב שוחח עם ירדן רוז'נסקי עורך מדור שוק ההון בכלכליסט על מצבו של שוק הנדל"ן והסביר כי "עליית הריבית משפיעה על שני הצדדים – הרוכשים והיזמים. החזרי המשכנתא של הרוכשים עולים בצורה ניכרת ובעקבות זאת הם יושבים על הגדר וזה הוביל למיתון רמת הביקושים אחרי 2021-2022. מבחינת היזמים עליית הריבית מובילה ללחץ להוריד מחירים". עם זאת, ארבוב סייג כי: "בפועל, פרויקטים בשלבי ביצוע שונים – חלק גדול מהם כבר שווק, כשתשלומי הרוכשים משמשים את היזמים לכל ההוצאות ולכן בטווח הקצר אין להם לחץ משמעותי להוריד מחירים. התנועה הפוחתת באתרי המכירות תוביל ליותר מבצעים והנחות אמנם, אבל זה רק קוסמטיקה".

לדבריו, "בהסתכלות לטווח הארוך, אם הריבית תישאר היא תגרום לכך שלא נראה את המשך העלייה המטורפת שראינו בשנה האחרונה במחירי הדיור, ונראה התמתנות בעליית המחירים שתביא לנקודת איזון חדשה בשוק וזו תביא לוודאות גם ליזמים וגם לרוכשים". ארבוב התייחס לדמוגרפיה כמשמעותית לטווח הארוך והעריך כי "המדינה תכפיל את עצמה ב-25 השנים הקרובות ולכן תהיה עליית מחירים, אבל זו תהיה מתונה ובריאה ותביא ליציבות".

לשאלתו של רוז'נסקי הסביר ארבוב כי: "מחירי הקרקעות השתוללו ולא ניתן להמשיך ככה. ההשתוללות נבעה מעלות הכסף הזולה כשהריבית הייתה נמוכה ומהציפייה שהמחירים ימשיכו לעלות, שילובם של אלה הוביל לתחרות בין היזמים וזה היה בעייתי. אבל זה השתנה. עכשיו היזמים כן מתמחרים את הריבית וזה יורד ממחיר הקרקע, בנוסף הם צריכים להביא יותר הון עצמי שהעלויות שלו גם מתומחרות והפסיקו לתמחר לפי הציפיה לעליית המחירים אלא לפי המחיר הנוכחי. כל אלה דוחפים את המחיר למטה. כשרואים היום במכרזים הרבה פחות תחרות. זה בפני עצמו יוצר הזדמנויות בטווח הקצר עבור מי שיכול לרכוש היום קרקעות".

ארבוב התייחס גם להשפעת המשבר בענף ההייטק על שוק הנדל"ן למגורים ועל זה למשרדים וטען כי תפיסת העושר של הרבה הייטקיסטים צומצמה ויש להם פחות יכולת לגייס הון עצמי ולשלם משכנתא. כשלדבריו "ההשפעה של ההייטקיסטים היא בשוליים והם בערך 20% מהרוכשים של הפרויקטים שלנו בתל אביב, כשגם שאר הרוכשים מצויים בפויזיציה דומה לשלהם". בכל הקשור לשוק המשרדים ארבוב הסביר כי, "השוק שנכנס לסחרור נרגע עכשיו והסחרור נבלם. יש לזכור שפרויקטים שכבר בבנייה לרוב מושכרים מראש ולפחות אצלנו לא נתקלנו בבקשות או פניות מיוחדות מהשוכרים העתידיים. אמנם חלק מהחברות מחפשות שוכרי משנה אבל חלקן התכוונו לעשות זאת מלכתחילה. בפרויקטים חדשים כן רואים האטה וביקוש שיורד. היזמים פשוט יתזמנו באופן מדוד את הוצאתם של משרדים חדשים לשוק, לאחר שהוא יתייצב."

בכל הנוגע לתמחורן הנוכחי של חברות הנדל"ן בבורסה ארבוב קבע כי: "התמחור מצוי ב"אובר-שוטינג", והחברות בסה"כ צמודות לצמיחה של המדינה. הכלכלה חזקה והצמיחה ממשיכה והחברות מסתכלות לטווח הארוך". כשביחס למגמות עתידיות ציין ארבוב כי "נראה יותר חברות נדל"ן מניב שנכנסות לתחום הבנייה למגורים, כדי לפזר סיכונים ולמצוא מנועי צמיחה חדשים, וגם בגלל הכניסה של יותר ויותר פרויקטים של עירוב שימושים".