עשרות מיליארדי שקלים: נחשף סך החוב הסחיר של נדל"ן למגורים

החוב הסחיר המשויך לענף הנדל"ן היזמי למגורים בישראל מסתכם בכ-20 מיליארד ש"ח - מתוכם כ-5 מיליארד ש"ח מיועדים להיפרע עד סוף שנת 2025. כך עולה מבדיקה שערכה המחלקה הכלכלית של חברת רובי קפיטל, המתמחה במימון והשקעות בנדל"ן. הבדיקה נערכה באמצעות בחינת כל סדרות האג"ח הסחירות בבורסה הישראלית בענף הנדל"ן היזמי למגורים, ובחינת מועדי הפרעון.

לדבריו של יובל רודריג, אנליסט ראשי בחברת רובי קפיטל שערך את הבדיקה, ענף הנדל"ן בישראל חווה טלטלה שהחלה באפריל 2022. באותה תקופה התחילה מגמת העלאות הריבית ע"י בנק ישראל ושאר הבנקים המרכזיים בעולם, שנוספה על חוסר הודאות שיצר המאבק החברתי והפוליטי סביב הרפורמה המשפטית. באוקטובר 2023 החלה מלחמת "חרבות ברזל" - שהייתה הגורם המכריע והאחרון שהביא לשיתוק כמעט מוחלט במכירות, והעמיד את היזמים מול שוקת שבורה: היקף וקצב המכירות ירד בצורה אבסולוטית, והמכירות שכן מתבצעות, מתבצעות לרוב בתנאי תשלום פחות מיטביים ליזם. הרוכש משלם סכום ראשוני נמוך, ואת היתרה רק לקראת שלב האכלוס. תופעה זאת הובילה לצריכת אשראי מוגברת מצד היזמים, ולכן לרגישות גבוהה יותר בעלויות המימון וברווחיות העסקה.

התוצאה: פגיעה כפולה ביזמים. הרווחיות נשחקת, ובמקביל נוצר תזרים "תקוע" בדמות עודפים כלואים בפרויקטים. קיימים היום מספר רב של פרויקטים בשלבי ביצוע ומכירות מתקדמים אשר העודפים שלהם כלואים בתוך הפרויקט, ואינם ניתנים לשחרור על ידי הגוף המממן - פשוט כי יש בהם צריכת אשראי מוגברת לאור תנאי המכירות, המאפשרים תשלום נמוך בעת החתימה.

"חברות רבות פנו לגייס חוב בשבועות האחרונים"

עד לאחרונה, היינו עדים לכך שתאבון הסיכון והחשיפה לנדל"ן ירד בצורה רוחבית בכל השוק – החל מהגופים המוסדיים, וכלה במשקיעים הפרטיים. הדבר בא לידי ביטוי בירידת מחירים בשוק הסחיר ובעלייה בתשואות של איגרות החוב. כידוע, חוב (לרוב) לא פורעים, אלא מגלגלים – ולכן ישנה משמעות אדירה להיקפי החוב שעתיד להיפרע בתקופה הקרובה.

כאשר תנאי התשלום הם "שלם מעט היום, ואת הרוב בסוף", היזם מממן את מרבית עלויות ההקמה מאשראי ולא מתקבולי רוכשים. העודפים הכלואים האלה הם למעשה תזרים שעליו סמכו היזמים בתור הון שישוחרר ע"י הגוף המממן, טרם סיום הפרויקט, לטובת קידום של פרויקטים נוספים. כאשר היזם אינו פוגש תזרים שאותו ציפה לקבל ועליו בנה לצורך ניהול, קידום ופיתוח צבר הפרויקטים שלו – הוא נמצא מול שוקת שבורה.

"בשבועות האחרונים אנו עדים להתעוררות בשוק הסחיר, כאשר חברות רבות בענף פנו לגייס חוב, ביניהן: אלמוגים, אזורים, עמרם אברהם ועוד", אמר רוגריג. "עם זאת, להערכתנו השוק עדיין לא שינה כיוון באופן מובהק, ולראיה התשואות עדיין יחסית גבוהות בראייה היסטורית. יזמים רבים מבינים את המשמעות האדירה של גיוס חוב לתקופה ארוכה, בעלות קבועה גבוהה ובחוסר גמישות כמעט מוחלטת - ופונים לשוק הלא סחיר אשר מציע חלופה גמישה, זולה וראויה לשוק הסחיר, בידיעה שהמחזוריות שמאפיינת את השוק תשתנה בטווח הזמן הקצר-בינוני".

נכתב על ידי מערכת מרכז הנדל"ן