מוקדם לחגוג את הירידה במכירות: התנאים בשוק הדיור עדיין מעודדים ביקושים

נתוני הלמ"ס ונתונים נוספים שפורסמו בשבועות האחרונים מלמדים כי הממשלה שהוקמה לפני שנה מצליחה כנראה לשנות את הדהרה מעלה בביקוש לדירות, ובכך גם למתן את הזינוק במחירי הדיור. אולם הקיפאון הממשלתי בשלוש השנים שעד הקמתה של הממשלה הנוכחית מלמד כי חוסר היציבות הפוליטית עלול לטרפד את המאמצים לצנן את שוק הנדל"ן.

אתמול דיווח הלמ"ס על ירידה של 14.5% בקניית דירות חדשות באפריל השנה לעומת מרץ, וירידה של 9.7% לעומת אפריל שנה שעברה. הנתונים האלה נתמכים גם בסקירה של הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג שפורסמה בשבוע שעבר ובה דווח על ירידה של 21% ברכישת דירות חדשות ויד שנייה ברבעון הראשון של 2022 לעומת הרבעון האחרון של 2021. ירידה מתמשכת בביקוש תוביל בסופו של דבר לעצירה של עליית המחירים.

חלק מההסבר להאטה בקצב המכירות קשור ליציאה של משקיעים מהשוק בעקבות החלטת הממשלה להעלות את מס הרכישה שמוטל על מי שמחזיקים כמה דירות מ־5% ל־8%. בנוסף, הממשלה הצליחה לייצר אווירה של עשייה ולהרגיע בכך את השוק. למשל, בשנת 2021 רשות מקרקעי ישראל חתמה על חוזים לבניית כ־60 אלף דירות, וגם השנה ממשיכים לפרסם מכרזים בקצב נאה. אלא שנראה כי אנו נכנסים לתקופה של חוסר יציבות פוליטית וקיפאון בפעילות הממשלה, מה שעלולה לפגוע במאמצים לצנן את השוק הנדל"ן.

סימנים של האטה - ירידת במכירת דירות חדשות

מחירי הנדל"ן זינקו בשנת 2021 מעבר לכל תחזית בתגובה לקיפאון של 3 שנים שנבע מהחיבה של הפוליטיקאים למערכות בחירות והעדפתן על פני ממשלה מתפקדת. בשנת 2020 רשות מקרקעי ישראל חתמה על חוזים לבניית 26 אלף דירות, כאשר המשק זקוק לכ־60 אלף דירות חדשות מדי שנה. כשזה המצב, אין פלא שהקונים היו בפאניקה. לכולם הייתה תחושה כי מחיר הדירה היום נמוך בהרבה מהמחיר שיהיה מחר.

כבר עתה אפשר לזהות סימנים של חוסר תפקוד ממשלתי בתחום הדיור. למשל תוכנית הדיור שהוצגה ביום ראשון מבוססת על רפורמות קטנות שאותן אפשר לקדם ללא חקיקה. בגלל חוסר היציבות בעיות היסוד המהותיות נדחקו הצידה. את המחיר ישלמו רוכשי הדירות. אחת היוזמות שהוצגה בתחילת השבוע היא תמריץ כספי לערים שיעודדו בנייה למגורים, אך מתברר כי בכירי האוצר פועלים לסיכול היוזמה הזו.

במקרה הזה, יש לומר, הצדק עם פקידי האוצר. שיטת התמריצים שיזמו שר הבינוי והשיכון זאב אלקין ומנכ"ל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט לראשי הערים שיאפשרו בנייה למגורים היא עקומה. על פי היוזמה, ערים יקבלו תוספת תקציב של 30 אלף שקל עבור כל דירה חדשה, וישתמשו בכסף הזה להקמת מבני ציבור. עיר במרכז כראשון לציון יכולה לגרוף עשרות מיליוני שקלים משיווק מגרשים לבנייה למגורים. כרמיאל לעומתה, שבה מגרשים שווים כמעט עשירית ממחירים בתל אביב תקבל רק מיליוני שקלים ספורים לאחר שתשווק את המגרשים לבנייה. אף על פי כן, שתי הערים יקבלו בונוס זהה. וזו רק אחת הבעיות בתוכנית הזו.

דרך המלך ליצירת תמריצים לבנייה לראשי הערים היא שינוי שיטת הארנונה המעוותת, שגורמת לכך שקליטת תושבים חדשים מבטיחה גם גירעון חדש לרשות המקומית. במשרד האוצר כבר גיבשו רפורמה שנועדה לפתור את הבעיה, באמצעות קרן משותפת לערים ובניהול השלטון המקומי. לקרן הזאת יוזרם כסף מהממשלה ומהערים בהתאם למצבן הכלכלי: ערים עשירות יפרישו יותר לטובת הקרן, שתאפשר לאזן תקציב של ערים עם מעט הכנסות.

השרים אביגדור ליברמן, זאב אלקין ואיילת שקד תומכים ברפורמה הזו, אבל הם גם יודעים כי במצב הפוליטי הנוכחי אין שום סיכוי להעביר אותה. זו דוגמה אחת מני רבות שמבהירה כי מי שרוצה לתקן את שוק הנדל"ן למגורים צריך לעודד ממשלה יציבה שתאריך ימים.

לכן אם מישהו ישקול בקרוב לארגן מחאת דיור מחודשת לאחר התפרצות נוספת של גל עליות מחירים, יהיה עליו להקים אוהלי מחאה מול ביתם של עמיחי שיקלי, עידית סילמן, ניר אורבך, ג'ידא רינאווי זועבי, ומאזן גנאים, שמאיימים לפגוע בשלמות הקואליציה. למחאה יוכלו להצטרף כל מי שיסבול מעליית המחירים, אך גם מי שמחכה שנים לדירה שעדיין לא נבנתה. שרת הפנים מגבשת רפורמה שנועדה לשחרר את הפקק בהיתרי הבנייה, אבל זה לא יקרה בלי כנסת מתפקדת. אל המוחים יצטרפו דיירי בניינים שקיוו לחדש אותם אך יגלו בקרוב כי תמ"א 38 פקעה וחלופת שקד, החוק שיזמה שרת הפנים ושיבוא במקום תמ"א 38, לא חוקקה.

קבוצת מוחים נוספת יכולה להיות של אלה שיגלו כי הקבלן שמכר להם דירה מבקש תוספת תשלום של עשרות אלפי שקלים בגלל הצמדה למדד תשומות הבנייה. ללא רוב בכנסת, גם החוק שיזם שר הבינוי והשיכון זאב אלקין ונועד לטפל בבעיה — לא יעבור.