האם תמ"א 38 תחוסל באזורי הביקוש? הוחלט על הקפאה של תמא 38 בכל מתחמי רכבת המטרו העתידית

תכנית המטרו השאפתנית אמורה לשנות יום אחד את פניו של גוש דן – עם רשת ארוכה של קווי רכבת תחתית שיחצו את הגוש מכפר סבא ורעננה בצפון ועד לרמלה, נס ציונה ורחובות בדרום. עבודות החפירה עדיין לא התחילו, חוק המטרו עוד לא זכה לאישור הכנסת – וגם תאריך היעד להשקת המטרו בשנת 2040 צפוי להידחות עוד פעמים רבות. בכל זאת, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה החליטה להקפיא באופן מלא מתן של היתרי בנייה מכוח תכנית תמ"א 38 באזורים שבהם תעבור רכבת המטרו העתידית. ההחלטה, שאושרה פה אחד בידי ועדת המשנה, תמנע כבר בשלב הראשון מתן היתרי בנייה ברדיוס של 300-500 מטרים מתחנות המטרו המתוכננות – ולהגדיל את טווח ההקפאה לרדיוס של עד כ-800 מטרים בעתיד.

עשרות פרויקטים של תמ"א 38 יוקפאו באופן מיידי בסביבת הרכבת התחתית. ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים מעוניינת לאפשר בעתיד התחדשות עירונית בהיקף רחב סביב הרכבת – במסגרת תכנית תמ"א 70 העתידית. הרציונל שעומד מאחורי ההקפאה הוא פשוט: למנוע התנגשויות ועובדות בשטח על ידי בניה עכשווית שתחסום בניה עתידית.

אלא שבענף ההתחדשות העירונית מביעים ביקורת חריפה על ההמלצה – שעלולה לפגוע משמעותית ביכולת לקדם בנייה למגורים בגוש דן. תמ"א 38 מאפשרת ליזמים לבנות כבר היום דירות למגורים שיורידו את המחירים ויסייעו לזוגות הצעירים. זה לא פתרון מושלם – אבל הוא זמין כבר עכשיו מעבר לכך, הקפאה של מיזמי תמ"א 38 בסביבת המטרו – תקשה על המאבק במחירי הדיור המזנקים.

אושרי מנקריז | צילום: יח"צ

אז מה השיקולים מאחורי ההחלטה– ומה הנזקים הפוטנציאליים שלה?

ראשית, יש הגיון רב בהחלטה להקפיא תוכנית ישנה ולהתיישר לפי בניה עתידית, הנימוק הראשון והחשוב ביותר בעד התכנית הוא סוגיית המימון של הפרויקט המטרו. במסגרת תכנית תמ"א 70, לא מוענק לפרויקטים פטור מהיטלי השבחה. כך, העיריות מסתמכות על היטלים אלו לטובת מימון התשתיות שידרשו למטרו.

היטלי ההשבחה צפויים להיות גבוהים במיוחד, שכן הפרויקטים שיתוכננו לפי תמ"א 70 יכולים להיות עם זכויות בניה גבוהות וכך לקדם בנייה צפופה יותר במרכזי הערים, ללא חנייה ותוך שימת דגש על עקרונות השימוש בתחבורה הציבורית וברכבת הקלה.

זכויות בנייה גבוהות, יחד עם היטלי השבחה גדולים ופתרון תחבורתי הוליסטי, מהווים סיבות מצוינות לא לאשר תוכניות פרטניות מכח תמ"א 38 – שמעניקה כמו פטור מהיטלי השבחה וכך תייצר חסמים לפרויקטים בציר המטרו העתידי.

כלומר, ברור שההקפאה היא כמעט הכרחית – ואין הרבה מה לעשות לה. אלא שהביקורת לא עוסקת בהקפאה עצמה – אלא באגרסיביות, בהעדר הפתרונות, בחוסר החשיבה המוקדמת ובגישת השליפה מהמותן.

ראשית, תכנית המטרו עדיין לא אושרה כחוק – וכרגע היא עדיין לא מחייבת. לא קשה לדמיין מצב שבו הממשלה החדשה שתקום בשבועות הקרובים תחליט לשנות את פרויקט המטרו. מדוע עוצרים את הבנייה על בסיס מהלך שאינו ודאי? לגופי התכנון הפתרונות.

מצער לראות שהפתרון הברור מאליו של המדינה הוא לרמוס את היזמים, את בעלי הדירות ואת הקבלנים – תוך התעלמות מהנזקים הקשים לשוק הדיור וליציבות היזמים.

האמת הפשוטה היא שאי אפשר לחכות לתמ"א 70 – שאף אחד לא יודע מתי תגיע. התכנית הראשונה לרכבת תחתית בגוש דן הוצגה כבר בשנת 1997 – והחפירות עדיין לא החלו. תמ"א 70 יכולה להגיע גם בעוד עשר או עשרים שנה. בעקבות הקפאת תמ"א 38, בתקופת הביניים יקטן בצורה ניכרת מספר הדירות החדשות שנבנות בגוש דן.

בזמן הזה, יתכן סבב לחימה נוסף מסבב לחימה נוסף או גל קריסות מבנים ישנים. בשל החששות ליציבותם של בניינים מסוכנים רבים – ההחלטה להקפיא את תכנית תמ"א 38 בלב גוש דן טומנת בחובה סכנה ממשית לחיי אדם.

הפתרון הוא פשוט, אסור להקפיא את תמ"א 38 מבלי לתת פתרונות אמיתיים למצב בשטח. בתור התחלה, אם גופי התכנון רוצים לעצור את הבנייה מכוח תמ"א 38 – עליהם להעניק ליזמים חלופת תכנון כבר עכשיו. כלומר, להפעיל את תכנית תמ"א 70 מיד עם ההקפאה – אחרת הבנייה תוקפא לאורך עשורים קדימה, וכולם ימתינו לגופי התכנון והעיריות.

אם החלטנו להקפיא בלית ברירה, מוטלת על המדינה החובה להימנע ממהלכים גורפים. המדינה נדרשת לתת פתרונות נקודתיים פרטניים ולשקול את הפרטים הרלוונטיים לכל פרויקט. במקום להקפיא עשרות פרויקטים בהוראה אחת, ניתן היה לבדוק אילו פרויקטים יקשו על קידום תמ"א 70 – ואילו פרויקטים יכולים להמשיך כמתוכנן.

צריך להבין שיזמים בענף ההתחדשות העירונית מתמודדים באופן קבוע עם חוסר ודאות רגולטורי. משרדי הממשלה ורשויות התכנון נוהגים לשנות את כללי העבודה ללא התראה מראש – מה שמוביל לעיכובים, דחיות ואף ביטול של פרויקטים. רק השלב הראשון של פרויקט תמ"א או פינוי בינוי – החתמת הדיירים – נמשך בערך שנה. שינוי מסוג זה של הכללים לאחר שהחלה העבודה – פירושו אובדן של פרויקטים שכבר הושקעו בהם משאבים רבים ושנים של עבודה. החשש כעת בענף ההתחדשות העירונית הוא שתכנית תמ"א 38 תוקפא לשנים ארוכות, המטרו יוסיף להתעכב – והציבור יצא קירח מכאן ומכאן.

מאת אושרי מנקריז, עו"ד ומנכ"ל חברת אלמגורים

d&b – לדעת להחליט