האינפלציה בארה"ב הזניקה את בוליגו, וההפיכה המשטרית נותנת לה רוח גבית

בוליגו קפיטל, המנהלת שותפויות להשקעה בנדל"ן בארה"ב, סיימה את 2022 כשנת שיא. הכנסות החברה זינקו ב־41% בהשוואה לשנה הקודמת והגיעו ל־43 מיליון דולר, והרווח קפץ ב־40% ל־19 מיליון דולר. המחצית הראשונה של השנה, שבה רשמה בוליגו הכנסות של 27 מיליון דולר ורווח של 15 מיליון דולר, הייתה האחראית העיקרית לצמיחה.

איתי גורן, מנכ"ל בוליגו ובעל השליטה (45%) בה, הסביר כי "האינפלציה זינקה ובעקבותיה יכולנו להעלות את דמי השכירות בשיעור דו־ספרתי ב־2021 וב־2022, וגם לממש נכסים בתשואות גבוהות". עם זאת, הריבית העולה והחששות מפני מיתון גרמו להאטה במחצית השנייה של 2022.

בוליגו פועלת בעיקר בדרום־מזרח ובמערב ארה"ב. עיקר השקעותיה, 63%, בתחום מקבצי הדיור (MultiFamily), לצד מרכזים מסחריים (15%), נכסי תעשייה ולוגיסטיקה (11%) ובתי אבות (11%). בוליגו משמשת במרבית המקרים כשותף הכללי (General Partner), ומטפלת בכל שלבי העסקאות וניהול הנכסים עד מימושם. זאת בתמורה לעמלות, תשלומים שוטפים ודמי הצלחה במימוש הנכסים. בסוף 2021 החלה החברה להשקיע בנכסים בסך השווה ל־5% מההון העצמי בכל עסקה ובהיקף מצטבר של 29 מיליון דולר.

מעט יותר ממחצית מהכנסותיה ב־2022, כ־23 מיליון דולר, הגיעה מעמלות ותשלומים שוטפים. מדובר בזינוק של 79% לעומת 2021, שנובע מהעלייה בהיקף הפעילות ומעליית דמי השכירות בנכסים. 42% נוספים מההכנסות, כ־18 מיליון דולר, נבעו מדמי הצלחה לאחר מימוש 10 נכסים בתשואה ממוצעת (IRR) למשקיעים של 39%. זאת לעומת 15 מיליון דולר ב־2021, שבה מומשו 14 נכסים בתשואה של 26.6%.

בוליגו מחזיקה ב־32 מקבצי דיור בשווי 1.7 מיליארד דולר, 16 מרכזים מסחריים שכונתיים בשווי 409 מיליון דולר, 12 נכסי תעשייה ולוגיסטיקה בשווי 311 מיליון דולר ו־13 בתי אבות בשווי 285 מיליון דולר. מרבית הפורטפוליו מושכר בחוזים שמתחדשים מדי שנה, ולכן בוליגו יכלה להתאים את דמי השכירות לעליית המחירים בשוק.

מתחילת פעילותה רכשה בוליגו 134 נכסים ב־3.9 מיליארד דולר, מהם 1.4 מיליארד דולר מכספי משקיעים. מתוכם מימשה 60 נכסים בתמורה ל־1.6 מיליארד דולר. זאת בתשואה שנתית ממוצעת של 28.6% עבור המשקיעים. בשנת 2022 ביצעה 20 עסקאות רכישה, שבהן רכשה 24 נכסים תמורת 1.1 מיליארד דולר, מהם 411 מיליון דולר הון משקיעים שגויס.

גורן: "רשמנו שנת שיא אף שהמחצית השנייה הייתה קשה יחסית בעקבות האינפלציה והריבית. שוק הנדל"ן מצוי בהאטה משמעותית, כשהריבית העולה מביאה לירידה בשווי הנכסים ולהאטה בעסקאות. אנחנו מעוניינים לנצל את המצב כדי לבצע עסקאות ולרכוש נכסים במחיר טוב, ובמקביל לממש נכסים שיש לנו עליהם רווחים. מכיוון שאנחנו לא חברת נדל"ן קלאסית אלא מנהלים שותפויות, אנחנו לא חשופים לריבית ואין לנו חוב משמעותי, ומצד שני נהנים מהכנסות קבועות בצורת דמי הניהול והעמלות לצד דמי ההצלחה. שנת 2023 תהיה עם פחות פעילות, אבל אנחנו בוודאות נהיה רווחיים, אפילו רק על סמך הביצועים שלנו ברבעון הראשון. להערכתנו, הריבית תחל לרדת לקראת סוף 2024, ושוק הנדל"ן שבו יש מחסור בהיצע ינסוק".

גורן התייחס גם להפיכה המשטרית: "אנחנו מרגישים את השפעות מהלכי הממשלה. הרבה כסף זורם מהארץ לחשבונות של משקיעים בארה"ב, ויש הרבה התעניינות בהשקעות בנכסים שלנו. אף שקרן שהקמנו קוראת לכסף רק לקראת עסקאות ספציפיות, קיבלנו פניות ממשקיעים בארץ להעביר את הכסף מראש, מכיוון שהם חוששים מהמצב. אנחנו מקבלים הרבה פניות גם ממשקיעים שמבקשים שנקשר אותם לבנקים בארה"ב. משקיעים וחברות פמילי אופיס מספרים לנו על הוצאת כספים לחו"ל בעשרות מיליוני דולרים. ההפיכה המשטרית והמשבר החוקתי שייווצר בעקבותיה יגרמו נזק. הרבה כסף כבר התחיל לצאת וייצא עוד יותר אם היא תתממש".