כך הפכו זוכי מחיר למשתכן למשקיעי נדל"ן

מחיר למשתכן התיימרה לסייע לזוגות צעירים להשיג קורת גג, אך על פי הנתונים שהציג היום הכלכלן הראשי באוצר, היא הפכה רבים מהם למשקיעי נדל"ן.

הרוכשים הראשונים של דירות מחיר למשתכן החלו השנה למכור את הדירות ורשמו תשואה עודפת של עשרות אחוזים מעליית מחירי הדירות. מי שקנה לפני שבע שנים דירה בעפולה בעקבות זכייה בהגרלה ומכר אותה במהלך השנה האחרונה נהנה מעליית מחיר של כ־635 אלף שקל - תשואה של 78% על דירה שמחירה הממוצע היה 727 אלף שקל. בפרויקט בלוד עליית המחיר הייתה כבר מיליון שקל והתשואה 124% על דירה שהמחיר הממוצע שלה היה 813 אלף שקל. כל זאת כאשר באותה תקופה מדד מחירי הדירות עלה ב־50%. כלומר, סבסוד רכישת הדירה זיכה אותם בתשואה עודפת ממוצעת של 28% בעפולה ו־74% בלוד בהשוואה לשוק החופשי.

הנתונים מופיעים בניתוח מיוחד שפרסם היום הכלכלן הראשי במשרד האוצר ד"ר שמואל אברמזון בו הוא בחן עסקאות למכירת דירה מיד שנייה שבוצעו בשניים מהפרויקטים הוותיקים במחיר למשתכן האחד בעפולה והאחר בלוד. תוכנית מחיר למשתכן הקנתה הנחות לזכאי משרד השיכון שזכו בהגרלה. אחד התנאים למימוש ההטבה הוא החזקה בבעלות על הדירה לפחות 5 שנים מקבלת טופס 4 (אישור אכלוס) או 7 שנים ממועד הזכייה בהגרלה. ההגרלות הראשונות נערכו בשלהי 2015 וראשית 2016 כך שבסוף שנת 2022 וראשית 2023 בוטלה ההגבלה על מכירת הדירה.

בשני הפרויקטים שנבדקו נבנו יחד 550 דירות. איסור על מכירת דירות בוטל בעפולה בסוף 2022 ותוך שמונה חודשים 14.5% מהרוכשים כבר מכרו את דירתם או קנו דירה חדשה והודיעו לרשות המסים כי ימכרו בקרוב את הדירה הוותיקה בעפולה. בלוד שיעור המוכרים או כאלה שעתידים למכור הוא 12.6%, אך שם האישור על מכירה פג רק במרץ השנה. כך שכל העסקאות בלוד בוצעו תוך פחות מחצי שנה ובתקופה בה שוק הדיור בקיפאון. בנוסף, 6.7% מהזוכים בעפולה ו־5.3% בלוד קנו דירה להשקעה – כלומר מאז הזכייה הם הספיקו לקנות עוד דירה ולא דיווחו לרשות המסים כי בכוונתם למכור את הדירה הוותיקה. בבעלות 10% ממשקי הבית בישראל יותר מדירה אחת, אבל אברמזון מסביר כי הגיל הממוצע של רוכשי דירה להשקעה הוא 55 ואילו בפרויקטי מחיר למשתכן שהוא בחן הגיל הממוצע של הזוכים הוא 39 היום, והיה 33 במועד שבו זכו בהגרלה.

הנתונים מרמזים על קשר חיובי מפתיע בין רכישת דירה מוזלת לפריון בעבודה. על פי הניתוח, השכר הממוצע למשק בית של רוכשי הדירות בהנחה בעפולה היה בעת הרכישה 16.5 אלף שקל ואילו בלוד השכר הממוצע למשק בית היה 13.3 אלף שקל. ב־7 השנים שחלפו מאז השכר הממוצע למשק בית בלוד הכפיל את עצמו ובעפולה הוא צמח ב־65%, זאת כאשר באותה תקופה צמח השכר הריאלי למשק בית בישראל ב־15% בלבד. לדעת אברמזון הפער הזה בין הממוצע הארצי לממוצע בשני הפרויקטים מצביע על גידול בפריון של רוכשי הדירות. לדעתו הסיבה לכך יכולה להיות תמריץ שנוצר בעקבות ההתחייבויות הכספיות שמשקי הבית בפרויקטים האלה נטלו על עצמם כדי לקנות את הדירות.