מנכ"ל אמות שמעון אבודרהם: "מרגישים ירידה בפעילות הלקוחות"

"היינו שמחים להתענג על נתוני הרבעון, אבל בחודשיים־שלושה האחרונים אנחנו מרגישים ירידה בפעילות הלקוחות". כך אמר אתמול מנכ"ל ענקית הנדל"ן המניב אמות, שמעון אבודרהם, עם פרסום תוצאותיה הכספיות. לדבריו, חווה החברה ירידה בפניות של שוכרים פוטנציאלים, ונתקלת בהססנות מצד אלה שכן פנו, וזו גורמת בתורה להתארכות תהליכי סגירת העסקאות. זאת בנוסף לשוכרים קיימים, שאינם מאריכים את חוזי השכירות או מאריכים רק לשנה־שנתיים.

אבודרהם הדגיש את ההבדלים בין מצב המשרדים במרכז העסקים התל אביבי ומיקומים נוספים שנגישים באמצעות תחבורה ציבורית, שנהנים מתפוסות מלאות, לבין נכסים באזורים אחרים שסממני חוסר הוודאות מורגשים בהם בצורה משמעותית יותר. באשר לנכסים המסחריים ציין המנכ"ל כי אמנם הורגשה ברבעון יציבות בפדיונות, אך אלה ייפגעו ככל שהצמיחה במשק תיפגע. לגבי הנכסים הלוגיסטיים אמר אבודרהם כי להערכת אמות השוכרים מתקרבים לקצה היכולת לספוג העלאות נוספות בשכר הדירה.

למרות כל זאת, הותירה אמות את תחזיתה ל־2023 כולה כפי שהייתה בסוף מרץ — NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 970 מיליון שקל עד מיליארד שקל, ו־FFO (רווח נקי בניכוי הפחתות חד־פעמיות) של 770–800 מיליון שקל. "מה שאנחנו רואים בשבועות האחרונים עדיין לא מתבטא בתוצאות", אמר המנכ"ל, "ואין לנו דרך לדעת כיצד זה ישפיע. לא יכולנו להתעלם ממה שקורה, אבל התחזית מבוססת על הנתונים בפועל — ואלה עדיין לא השתנו".

ואכן, ה־NOI הרבעוני של אמות עלה ב־12% והגיע ל־247 מיליון שקל, וה־FFO עלה ב־16% והתייצב על 199 מיליון שקל. באמות הסבירו את השיפור ב־NOI בהכנסות מנכסים שאוכלסו, שתרמו 10 מיליון שקל, ועיקרי בהם היה בית הוורד בגבעתיים, שהעבודות לשדרוגו הסתיימו ברבעון השני ב־2022. זאת לצד עלייה של 8% ב־NOI מנכסים קיימים להיקף של 236 מיליון שקל. זו נבעה מעלייה בשיעורי התפוסה, מעליית שכר הדירה ומעליית המדד.

באשר להחלטה להמתין עם שיערוך הנכסים לאינדיקציות טובות יותר ברבעון השני אמר אבודרהם: "אם שכר הדירה בשוק יקבל את העלייה במדד, יהיה נכון לשערך את שווי הנכסים כלפי מעלה, ואנחנו מעדיפים לחכות ולראות אם ועד כמה זה קורה". מאחר שברבעון המקביל רשמה אמות עלייה של 128 מיליון שקל כתוצאה משיערוך הנדל"ן, הרי שברבעון המדווח היא רשמה בשורת הרווח הנקי החשבונאי ירידה של 43% לסכום של 110.5 מיליון שקל. שיעור ההיוון המשוקלל על נכסיה (Cap Rate) של אמות עומד כיום על 6.23%, ללא שינוי של ממש מסוף 2022 ועלייה של 0.14% מסוף הרבעון המקביל. מניתוח רגישות שביצעה החברה עולה כי עלייה של 0.25% בשיעור ההיוון המשוקלל תתורגם לירידה של 688 מיליון בשווי הנכסים, שתקוזז מהשפעת עליית המדד עליהם.

הרבעון הראשון של אמות עוד לא משקף את ההאטה בפעילות

במהלך הרבעון חתמה אמות על 168 חוזי שכירות חדשים בדמי שכירות שנתיים של 91 מיליון שקל. בחוזים החדשים במשרדים עלה שכר הדירה ב־7%, ובנכסי הלוגיסטיקה והמסחר עלו המחירים ב־4% בממוצע.

הסכם השכירות מול חברת גוגל, שהמגעים עליו דווחו בנובמבר האחרון, טרם נחתם, אך הצדדים ממשיכים במו"מ. מדובר בהשכרת 55 אלף מ"ר, כשליש משטח מגדל ToHa2 שאמות מקימה בחלקים שווים עם חברת גב־ים, למשך 10 שנים ובתמורה ל־105 מיליון שקל בשנה.

לאמות חוב פיננסי ברוטו של 8.9 מיליארד שקל, 92% ממנו באג"ח, במח"מ של 5.4 שנים ובריבית אפקטיבית משוקללת של 1.6% צמודת מדד. שיעור המינוף שלה הוא 43%, בדומה לרבעון המקביל. בשנה הקרובה תידרש החברה לפרוע חוב של 640 מיליון שקל ובשנה שאחריה 626 מיליון נוספים. נכון לסוף מרץ היו ברשותה יתרות מזומנים של 680 מיליון שקל, ומסגרות אשראי לא מנוצלות של כמיליארד שקל. 98% מנכסיה אינם משועבדים.

לאחר שחילקה במרץ דיבידנד של 258 מיליון שקל, צפויה אמות לחלק ביוני 127 מיליון שקל נוספים.

אמות נסחרת לפי שווי של 9.3 מיליארד שקל, והיא חברת הנדל"ן המניב השלישית בגודלה בבורסה המקומית במונחי שווי שוק, לאחר עזריאלי (26.2 מיליארד שקל) ומליסרון (11.3 מיליארד שקל). ב-12 החודשים האחרונים ירדה מנייתה ב־8% לעומת מדד ת"א־מניב ישראל שבו היא נכללת, שירד ב־21%.