מעמד הביניים הנמוך נאלץ לעבור לשכירות

יותר ויותר משקי בית, בעיקר ממעמד הביניים הנמוך, מוותרים על חלום הדירה ועוברים להתגורר בשכירות, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). הנתונים הרשמיים הללו בנוגע להיקף שוק השכירות אמנם מגיעים רק עד שנת 2018 - תעודת עניות עבור הלמ"ס שבימים אלו עדיין מעבדת את תוצאות 2019 - אך הם יכולים ללמד על מגמות של העשור האחרון.

יוסף שפירא, לשעבר מבקר המדינה. "ראוי שהממשלה תבחן אסדרת שוק השכירות, בשים לב לנהוג גם במדינות אחרות" | צילום: אלכס קולומויסקי

על פי הנתונים, חלה עלייה כללית בשיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות. ב־2018 עמד שיעורם על 28%, שהם כ־730 אלף משקי בית, המשקפים כ־2 מיליון בני אדם (ממוצע של 2.73 נפשות למשק בית). זאת לעומת 2008 שבה שיעורם עמד על 25%. ב־2013 עמד שיעורם על 26.6%.

בחינת ההתפלגות לפי עשרוני הכנסה מעלה כי העלייה המשמעותית ביותר בשיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות היא בעשירונים 4־6, המהווים את מעמד הביניים הנמוך. בעשירון ההכנסה הרביעי גדל שיעור משקי הבית בשכירות בתוך עשור ב־9%. המגמות הללו אינן מפתיעות במיוחד על רקע זינוק של 98.6% במחירי הדירות בין סוף 2008 לסוף 2018, בזמן שמחירי השכירות (מחושב לפי סעיף שכר הדירה במדד המחירים לצרכן) באותה תקופה גדלו בשיעור נמוך משמעותית של כ־30%. אגב השכר הריאלי באותה תקופה עלה בעשור הזה ב־15.8% בלבד. יוקר המחיה ומחירי הדיור המאמירים דחקו רבים ממעמד הביניים לוותר על האפשרות לרכוש דירה ולעבור להתגורר בשכירות.

ובנסיבות אלה של אילוצים שמגדילים את הביקוש לדירות להשכרה, המרוויחים הם כמובן בעלי הדירות המושכרות, והתוצאה היא אחת: הרחבת הפערים החברתיים. מרכז אדווה, שעיבד את נתוני הלמ"ס לשנת 2018, חושף כי משפחות ישראליות רבות מחזיקות ביותר מדירה אחת, ושיעורי הבעלות על שתי דירות עולים ככל שמטפסים בסולם העשירונים. בעוד בעשירונים הנמוכים מדובר בשיעורים נמוכים ביותר, בעשירון העשירי מדובר ביותר משליש ממשקי הבית, 35.2%. שיעורים משמעותיים נרשמו גם בעשירון 9, 21.5%, ועשירון 8 עם 14%. בעשירון התחתון ביותר מדובר ב־0.6% מכלל משקי הבית.

עוד עולה כי ההכנסה משכר הדירה עומדת על 17.06 מיליארד שקל, מתוכם 7.18 מיליארד שקל (42.1%) הלכו לעשירון העליון, 3.1 מיליארד שקל לעשירון התשיעי (18.2%), ו־1.7 מיליארד שקל לעשירון השמיני (10%). בסך הכל כ־70% מההכנסות משכר הדירה הגיעו לשלושת העשירונים העליונים.

בלי הגבלות

בינתיים המדינה לא ממהרת לבסס שוק שכירות הוגן, למרות המלצת מבקר המדינה מ־2015, בראשות יוסף שפירא. "ראוי שבד בבד עם הניסיון לבסס שוק השכרה לטווח ארוך באמצעות שילוב גופים עסקיים, וכדי להשלימו ואף לייצר תחרות הוגנת לטובת הציבור, תבחן הממשלה אם יש מקום לאסדרת שוק השכירות כדי להגן הן על המשכיר הן על השוכר, בשים לב לנהוג גם במדינות אחרות", כתב המבקר. המבקר מצא כי המדיניות הממשלתית ליצירת דיור בר השגה ושוק השכרה משוכלל אינם מספקים. גם כיום מרבית השוכרים נתונים לחסדיהם של בעלי הדירות, ללא שום מגבלה על מחירי השכירות, על משך תקופת השכירות או על קצב העלאת המחירים. ההגבלות היחידות הן במקרה של זכאי הדיור הציבורי או כאלה שזכאים לדיור בר השגה.

נכון ל־2018, ההערכה היא שמספר הדירות הפרטיות המושכרות עומד על כ־600 אלף, וכיום הוא מוערך ב־700 אלף. לפי נתוני דירה להשכיר, יש כיום 2,510 דירות מאוכלסות להשכרה ארוכת טווח, ועוד כ־10.6 אלף דירות נמצאות בשלבי הקמה. בנוסף לכך חוק עידוד השקעות הון מייצר תוספת של כ־3,000 דירות לשנה בשלוש השנים האחרונות, אך דירות אלה מושכרות לזמן קצר יחסית של חמש שנים. הנתונים הללו מעידים כי הדירות להשכרה ארוכת טווח מהוות רק כ־3% מהשוק.

עוד עולה מהנתונים כי חלה עם השנים ירידה עקבית במספר הדירות בבעלות ועלייה בהיקף הדירות המושכרות. ב־1997 עמד שיעור הגרים בדירות בבעלותם על 70.2%, וב־2018 עמד השיעור על 66.5%. שיעור הדירות בבעלות בישראל נמוך מזה של מדינות האיחוד האירופי, 69.3%, שבחלק מהמדינות בו מגבילים את גובה דמי השכירות.

"משבר הדיור, דהיינו עליית מחירי הדיור וההכבדה בנטל הוצאות הדיור, מסכן את חוסנם הכלכלי של משקי בית רבים ופוגע ברמת חייהם, ואף יותר מכך, הוא טומן בחובו סכנה לחוסן הכלכלי של המשק כולו. דיור נאות אינו רק ביטוי נדל"ני גרידא, זהו צורך אזרחי בסיסי", כתב המבקר ב־2015. המדד לפגיעה ביציבות של משק הבית הוא בעיקר גובה ההוצאה על דיור. ההוצאה הרצויה על תשלום משכנתא או שכר דירה היא עד 30% מהכנסת משק בית. על פי מחקר של מרכז המידע בכנסת מ־2021, ההוצאה הממוצעת בישראל על דיור עומדת על 25% מההוצאות החודשיות של משק הבית, אך ניכר כי הוצאה זו גדלה, וכמו בכל חישוב ממוצע, בחלק מהמקרים הוצאה זו חצתה מזמן את האחוז הרצוי, ומגיעה לעתים ל־40% ויותר. על פי אותו דו"ח, החריגה מ־30% בולטת במיוחד בקרב שלושת העשירונים הנמוכים.

פה זה לא צרפת

ב־2017 הושגה פשרה על חוק שכירות הוגנת, אך בלי הסעיף המרכזי המגביל את העלאת שכר הדירה, בעיקר על רק התנגדות שרת המשפטים דאז איילת שקד. על פי דו"ח OECD, רצוי שישראל תקבע כללי יסוד לשוק השכירות ולשקול חקיקה לחיזוק ההגנה המשפטית על שני השוכר והמשכיר. בארצות הברית, גרמניה וצרפת חוקקו חוקים המאפשרים שוק שכירות יציב באמצעות הגבלת גובה שכר הדירה או קצב עלייתו.