מי שהקדים לקנות דירה במגדל היוקרה הראשון של אשדוד הרוויח מיליון שקל

בתחילת נובמבר 2021 נמכרה דירה בקומה ה-27 במגדלי K בשדרות ירושלים 12 באשדוד ב-7.6 מיליון שקל. מחיר יוצא דופן לדירה יוצאת דופן בעיר הים הדרומית. הדירה משתרעת על פני 443 מ"ר, שטח שאליו אפשר להכניס 4 דירות טיפוסיות. במונחים של מחיר למ"ר מתקבל שווי של 17,156 וזה כבר תעריף לא חריג, שבגינו הדירה הזו מדורגת רק 34 מתוך כ-300 בטבלת העסקאות לרכישת דירה שבוצעו במגדלים והופקו על ידי madlan. המחיר הגבוה ביותר למ"ר – 24 אלף שקל- שולם אי שם באוגוסט 2017 עבור דירת 100 מ"ר עם 5 חדרים בקומה התשיעית. העסקה האחרונה שבוצעה בבניין ונרשמה ברשות המיסים מסוף פברואר 2022, הכילה מכירה של דירת 5 חדרים ששטחה 161 מ"ר בקומה ה-18 ב-2.9 מיליון שקל לפי שווי של כ-18 אלף שקל למ"ר. הנתונים ממחישים כי מצד אחד האשדודים מתקשים לעכל את המחירים והעלויות הנלוות הכרוכות במגורים במגדל יוקרה. מצד שני דיירים שרכשו את דירתם במבצעי מכירות מוקדמות שבוצעו בסוף 2009 נהנו מהשבחה של עד-90%, ודירתם היום שווה מיליון שקל יותר מאשר שילמו אז.

היתר הבנייה הופק במאי 2011, אבל היזם מכר דירות בודדות במהלך אוקטובר-נובמבר 2009 לפי 9500-10,000 שקל למ"ר. כך, דירת 4 חדרים ששטחה 146 מ"ר בקומה ה-12 נמכרה ב-1.4 מיליון שקל, כלומר 9589 שקל למ"ר. דירה דומה נמכרה ביוני 2020 בעסקת יד שנייה ב-2.5 מיליון שקל, לפי שווי של כ-18 אלף שקל למ"ר- השבחה של 78% תוך 11 שנה.

המגדלים שנבנו על ידי קבוצת נחמיאס הם הראשונים מסוגם באשדוד וייצרו תקדים בגובה אליו הם מתנשאים- עד אז הבניינים הגבוהים ביותר הגיעו לכ-20 קומות. בנוסף, היו ראשונים בעיר גם בתכנון שבו עקרון מרכזי הוא עירוב שימושים, כלומר קומות ראשונות למסחר, מעליהן משרדים, ומעל דירות המגורים.

אולוג אשורוב, זכיין אנגלו סכסון באשדוד אומר לכלכליסט "בתחילת הדרך לא היה ביקוש לדירות, הן היו יקרות מידי בשל גודלן, וגם דמי התחזוקה הרתיעו- בהתחלה התעריף היה 1400 שקל לחודש, היום כ-1100. גם היום אין כאן משפחות עם ילדים משום שאין כאן גינות. אוהבים לגור כאן מבוגרים שצברו כסף ואין להם ילדים. המיקום נוח במרכז העיר ומתחת לבניין יש סופרים, בנקים, מאפיות ויש נוף פתוח לים". לדבריו בין הקונים הראשונים היו גם תושבי חוץ ומשקיעים שהים משכירים את הדירות.

עד אמצע 2011 היזם מכר דירות על הנייר בכ-10 אלף שקל למ"ר. ביולי 2011 היה ניתן לזהות קפיצת מחירים ראשונה, כנראה בגלל שחודשיים קודם לכן הונפק היתר בנייה למגדל המזרחי. בתקופה הזו המחיר למ"ר הגיע לכ-13 אלף שקל ואף יותר. למשל ביולי-אוגוסט אותה שנה נמכרו 2 דירות חדרים ב-2.339 מיליון שקל, לפי שווי של 13,599 שקל למ"ר. שנתיים קודם לכן הדירות האלה נמכרו ב-1.575 מיליון שקל.

קפיצת מדרגה נוספת במחירים נרשמה באוקטובר-נובמבר 2014 כאשר דירות 5 חדרים נמכרו בכ-2.5 מיליון שקל, לפי שווי של כ-20 אלף שקל למ"ר. הסבר לקפיצה הזו טמון אולי בכך שהיזם התחיל לשווק דירות במגדל המערבי והתעריף שלהן היה גבוה יותר בגלל התצפית לים. מאותה תקופה ועד העסקאות האחרונות שבוצעו במגדלים לא נראה שינוי במחירים, דירות חדשות ויד שנייה נמכרו לפי תעריף שנע בין 15 אלף שקל למ"ר ועד 20 אלף שקל למ"ר, אך לא דווח עדיין על עסקאות יקרות יותר.

הוכחה נוספת לכך שהאשדודים לא מתנפלים על מגדל היוקרה הזה טמונה אולי בכך שתג המחיר של דירת הפנטהאוז היקרה במגדלים ירד. בספטמבר 2018 פורסם במקומון אשדודי שהיזם מבקש 30 מיליון שקל, אשורוב אומר כי היום הוא מבקש 24 מיליון שקל.

טל קופל | צילום: אורית פניני

טל קופל מנכ"ל madlan מעריך כי הדירות במגדלים התייקרו בשנה האחרונה: "אמנם ב-2022 לא היו כמעט עסקאות במגדלים, אך אם להסתמך על מחירי דירות בפרויקטים דומים שנמצאים היום בבנייה או בשיווק בסביבה, הם יכולים למכור את דירותיהם במחירים שישקפו עלייה של כ-20% לעומת 2021".

אשורוב מסכים עם הערכה הזו ואומר כי בעסקה אחרונה שהוא מכיר נמכרה דירת 5 חדרים ב-3.4 מיליון שקל, ובעלי דירות מבקשים כיום 3.7 מיליון שקל. עם זאת העסקה לא מופיעה עדיין בנתוני רשות המיסים.