שכונה בתל אביב | צילום: עמית שעל
"רוב העבודה זה להסביר למוכרים שצריך להתגמש"
מוכרי הדירות מתחילים להפנים את הצורך להוריד מחירים. בבדיקה שערך אתר מדלן נמצא כי בשנה האחרונה התעצמה התופעה של עדכון מחירים כלפי מטה לאחר תקופה שבה הנכס לא הצליח להימכר, במיוחד בערי המרכז היקרות יותר. המתווכים מצדם מצהירים כי "מי שלא מוריד לא מוכר"
מוכרי הדירות מתחילים להפנים את הצורך להוריד מחירים, כך לפחות עולה מנתוני אתר מדלן, שהגיעו לידי "כלכליסט". מדלן בדק ב־600 יישובים את שיעור המודעות שהמחירים בהן ירדו, ונמצא כי בשנה האחרונה, מספטמבר 2022 עד אוגוסט 2023, הלכה והתעצמה התופעה של עדכון מחירים כלפי מטה לאחר תקופה שבה הנכס לא הצליח להימכר.
בהשוואה הנתונים משתנים מאוד מעיר לעיר ומאזור לאזור. באזורי המרכז למשל יותר מפרסמים הורידו מחירים, בערך פי שניים בהשוואה לפריפריה שם המחירים מלכתחילה נמוכים יותר. כך למשל ברמת גן שיעור מורידי המחיר בחודש אוגוסט היה 12%, נתניה 10.6%, ראשון לציון 10.6%, חולון 13.3%, בת ים 10.3%, הוד השרון 17.3%, רמת השרון 11.5%, גבעתיים 13.8% ואור יהודה 13.6%. מנגד, בערים פריפריאליות יותר השיעורים נמוכים בהרבה: אשדוד עם 6.6%, אשקלון 5.5%, עפולה 7.8%, בית שמש 5.5%, חריש 5.5%, קריית גת 3.8%, אילת 4.2%, דימונה 3.5%, שדרות, אופקים 5.8%, נתיבות 6% ומגדל העמק 4.3%. בערים הגדולות תל אביב, ירושלים ובאר שבע שיעורי המודעות שעודכנו כלפי מטה היו 7%, 6.4% ו־7.3% בהתאמה. בחיפה היה שיעור גבוה יותר של כ־9.9%.
אחד היישובים שבהם המגמה דווקא היתה הפוכה, כלומר שיעור המודעות שעודכנו כלפי מטה היה בירידה, היא פרדס חנה כרכור. לדברי תומר הופמן, יועץ נדל"ן באנגלו סכסון, הנתונים הפתיעו אותו. לנוכח הקיפאון בשוק הוא ציפה כי שיעור בעלי הדירות שיורידו מחירים יהיה גבוה יותר: "העבודה הכי מורכבת של המתווכים בשוק היום היא להסביר לבעלי הנכסים למה הם חייבים להוריד מחיר. מי שלא מוריד לא מוכר, ומי שכן ומתגמש יעלה את הסיכוי למכירה".
הופמן הוסיף כי בכל העסקאות האחרונות שסגר מחיר המכירה היה נמוך ב־5%־10% מהמחיר המבוקש. "הייתי מצפה שיותר אנשים יעדכנו מחיר למטה כי השוק לא נותן להם. אני מכיר כל כך הרבה אנשים שפרסמו ודי מהר הבינו את המצב והורידו מחירים". לצד זאת הוא מסביר כי סיבה אפשרית לכך שבכל זאת חלק מהמוכרים מעדיפים להותיר את המחיר על כנו, גם אם הוא לא משקף את מחיר השוק, היא היעדר לחץ ממשי למכירה: "יש קהל לא קטן של אנשים שלא לחוצים למכור, בערך 40% מהלקוחות שלי הם כאלה.
בן סולומון, מייסד רשת ברוקר נדל"ן, אומר שהסיבה לשיעור הנמוך יחסית של מודעות שמחירן יורד בפריפריה היא שווי נכסים נמוך יותר שיש לו ביקוש גבוה יותר בשוק: "במרכז הרבה יותר קשה למכור, ובכלל קשה יותר למכור נכסים שמחירם גבוה מ־3 מיליון שקל. נכסים שעומדים סביב הממוצע הארצי, כלומר 1.52 מיליון שקל, הם אלה שיש להם ביקוש, ולכן רואים פחות תזוזות במחיר מצד בעלי הנכסים".
הוד השרון מובילה את הנתונים עם שיא של 17% במספר המודעות שעודכנו כלפי מטה. על כך אומר סולומון: "המחירים בהוד השרון זינקו לשיאים לא הגיוניים, ואף הגיעו למחירים של רעננה. זה אומר שהייתה כאן עליית מחירים מוגזמת, וכיום הרוכשים הפוטנציאלים סבורים שהמחירים הגיעו לרמה שלא משקפת את המחיר האמיתי של הנכסים ולכן השוק מתקן את עצמו. היו לנו מספר נכסים יקרים בהוד השרון, ולקוחות שרצו למכור וילות במחיר של כ־6.5 מיליון שקל נאלצו להתפשר על כמיליון שקל, ומדברים כעת על מכירה בכ־ 5.5 מיליון שקל, זה קרה בשנה האחרונה".
גם מאיר ליסקר, מבעלי "נדלנצ'יק", אומר כי היה מצפה לראות שיעור גבוה יותר של עדכונים כלפי מטה במרכז הארץ: "בשנה האחרונה אני מקבל הרבה פניות מבעלי נכסים שמבקשים מחיר גבוה מדי, למשל 4.5 מיליון שקל לדירה שכיום כבר לא נמכרת במחיר הזה. אני מסביר להם שהיום אני לא מוכן לשווק את הדירה הזו במחיר הפתיחה כי אין לכך סיכוי, באחד המקרים הצעתי לשווק במחיר של 4.15 מיליון שקל עם אפשרות לסגור על 3.9 מיליון שקל. אחרת לא שווה לי להשקיע את הצילומים ואת הזמן על שיווק הדירה".
ליסקר מסביר כי התופעה של הורדת המחירים במודעות באה לידי ביטוי בעיקר בקרב הלקוחות הפרטיים, ואילו המתווכים שמודעים יותר למצב השוק "מתקנים פחות את המחיר במודעות כי מראש הם נוקבים במחיר מדויק יותר". דוגמה לעיר שבה היה זינוק בשיעור המודעות שמחירן ירד היא נהריה, שבה שיעור המודעות שמחירן עודכן כלפי מטה עמד על 8.8%, אחרי שבחודש הקודם (יולי) עמד על 2.9%. אביב אזרן, זכיין אנגלו סכסון נהריה, אומר כי הסיבה לכך היא אכלוס של היקף גדול של דירות בשכונות החדשות שהעלה את ההיצע בעיר: "זה שלב אכלוס של הרבה פרויקטים במזרח העיר, וחלק מהדירות שם גם מוצעות למכירה ויש הרבה היצע. עדיין נכסים זולים בעיר במחירים של עד מיליון שקל נחטפים, אבל הנכסים של 1.3 מיליון שקל ומעלה עומדים כרגע, ובדירות ובווילות היקרות יותר יש תיקון משמעותי במחירים. עם הזמן אנשים קצת יוצאים מהבועה שלהם ומבינים את המחירים האמיתיים".
טל קופל, מנכ"ל מדלן: "מניתוח שערכנו מתוך המודעות באתר, בקרב למעלה מ 600 יישובים שונים בארץ מתחילת השנה, נראה כי הקיפאון בשוק הנדל"ן לא משאיר ברירה למפרסמים שמתחילים להוריד במחירים. הירידה במחירים המבוקשים על ידי בעלי הנכסים אינה באה לידי ביטוי רק באזור גוש דן, שם המחירים עדיין מאד גבוהים, אלא מדובר במגמה נרחבת שנוגעת כמעט בכל רחבי הארץ: פריפריה ומרכז, יישובים קטנים וערים גדולות. בנוסף אנו רואים גם עלייה בכמות הנכסים המוצעת ובכמות הזמן שמודעות נמצאות בלוח".