איתמר בן שלום, מנכ"ל משותף בחברת בן שלום יזמות ובנייה | צילום: אסף פרידמן
"גם מחיזוק אפשר לצאת מחוזקים"
איך הופכים את פרויקט חיזוק הבניין במסגרת התמ"א לתהליך מדויק ובטיחותי שמתאים אפילו לדיירי הבניין שרוצים להישאר בו במהלך הפרויקט ולנהל שגרת חיים ומגורים? "הניסיון שלנו מאפשר לנו להביא לדיירים תכנון וביצוע מדויק שמעניק להם שדרוג משמעותי בדירה החדשה/ישנה שלהם", אומר איתמר בן שלום מנכ"ל משותף בחברת בן שלום יזמות ובניה, "אנחנו דואגים לבצע את פרויקט החיזוק תוך הכרת כל צרכי דיירי הבניין ותוך התחשבות מלאה, כולל באנשים שבחרו להישאר ולגור למשך תקופה בתוך אתר בניה מאוכלס"
קשה לפספס את תנופת ההתחדשות העירונית בגוש דן, בדגש על העיר תל אביב. אלפי בניינים נמצאים בשלבים שונים של תהליכי התחדשות עירונית, כולל פרויקטים של פינוי בינוי, פרויקט תמ"א של הריסה ובניה, וגם פרויקטים של חיזוק וחידוש הבניין – שתופסים נתח שוק לא מבוטל בעיר תל אביב.
בניגוד לפרויקטים הכוללים בניה של מתחמים, מבנים רבים, או פרויקטים שבהם הורסים את הבניינים ובונים אותם מחדש, בפרויקטים של חיזוק בניין מדובר בקונסטלציה מורכבת יותר הכוללת חידוש הבניין, לא פעם, כשהדיירים עדיין מתגוררים בו. לכאורה, עדיף היה להרוס את הבניין מהיסוד ולבנות בניין חדש, אולם מספר סיבות גורמות לכך שבשנים האחרונות ישנה "פריחה" מחדש של שימור, חיזוק וחידוש בניינים קיימים ועומדים, כאשר העיר תל אביב מובילה גם בהיבט הזה, "מלכתחילה, במידת האפשר, פעמים רבות יהיה נכון וכדאי להרוס בניין ולבנות אותו מחדש", מסביר איתמר בן שלום מנכ"ל משותף בחברת בן שלום יזמות ובניה, המבצעת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית לרבות פרויקטים של חיזוק מבנים, "אולם, ישנם לא מעט מצבים בהם אין היתכנות לבצע פרויקט הריסה ובניה, לדוגמא, באזורים מסוימים במרכז ת"א כמו רובע 3 ורובע לב העיר. באזורים אלו כמעט ואין כדאיות כלכלית לפרויקטי הריסה בגלל מגבלות התב"ע הדורשת שמירה על אופי בנייה נמוכה. מגרשים קטנים וחזרה לקווי התב"ע עלולים להקטין את שטח הקומה הטיפוסית ובכך להקטין את דירות הבעלים ונקבל מציאות שבה פרויקטי החיזוק הינם פתרון לייצור בניה חדשה נוספת ולחידוש פני העיר, כולל באזורים שלא ניתן לבנות מהיסוד בניינים חדשים".
דרך הביצוע והדרישה למקצוענות
ביצוע פרויקט חיזוק בניין דורש מומחיות ספציפית מאחר ולא מדובר בפרויקט רגיל. כניסת גורמים ללא ניסיון לשוק יצרה קונוטציה שלילית לפרויקטים מסוג זה, למרות שיש בו לא מעט יתרונות, "אנחנו פועלים כבר שנים רבות בתחום חיזוק המבנים, למעשה, כשתכנית תמ"א 38 יצאה לדרך לנו כבר הייתה זרוע ביצועית שביצעה מספר רב של פרויקטי השבחה, שימור והוספת בניה על מבנים קיימים. באמצעות ניסיון צבור של עשרות שנים בפרויקטים שכאלה, ידענו לתכנן את החלפת והתאמת המערכות של הבניין הישן לסטנדרטים של מבנה חדש, כולל חדרי מדרגות, מעלית וכל מה שבניין קיים צריך", מספר בן שלום, "שימרנו את תחנת גשר הישנה בצפון הארץ ועוד מגוון מבנים רבים ברחובות המרכזיים של העיר תל אביב. אנחנו מתמחים בחיזוק וחידוש מבנים ובבנייה באזורים צפופים – שזו התמחות בפני עצמה".
לדברי בן שלום, החברה השלימה בשנים האחרונות פרויקטים מיוחדים של שימור, כמו למשל: דיזינגוף 10, נחלת בנימין 10, רוטשילד 29, שלום עליכם 18 ורבים נוספים. בימים אלה יש לחברה 4 פרויקטים בביצוע, עוד 4 שעתידים להיכנס לביצוע בחודשים הקרובים ועוד צבר של כ 30 פרויקטים של חיזוק והריסה ובניה שיכנסו לעבודה בשנים הקרובות, "לכל פרויקט מורכבות משלו והעובדה שאנחנו חברה שהיא גם חברה יזמית וגם החברה שתבצע את הפרויקט מעניקה לנו יתרון גדול ומשמעותי בהבאת הפרויקט למושלמות ולהצלחה מרבית", מסביר בן שלום, "אנחנו נמצאים שם מהתחלה ועד הסוף, כתובת אחת המלווה את הדיירים והנציגות משלב החוזה המשפטי, התכנון הראשוני, ההיתרים, תחילת העבודות בבניין ועד למועד השלמת הבניין וכמובן גם לאחר מסירת וקבלת הדירה. יש יתרון עצום בעובדה שנחסך מהדיירים להתמודד עם קבלני משנה שלעיתים מתחלפים במהלך הפרויקט, או עם תחלופה של דמויות חדשות שצצות בפרויקט – ואלו בסופו של דבר אירועים שגוררים אי יציבות ועיכובים עד כדי קושי בהשלמת הפרויקט".
לדברי בן שלום, למרות הקשיים והאתגרים הלא מעטים שמביא איתו פרויקט חיזוק לדיירים, כמו תכנון הדירות מחדש, החלפת אינסטלציה, בניית מעלית, התאמת חומרים איכותיים מותאמים, שמירה על בטיחות בזמן בנייה בתוך ריכוז אוכלוסין וכו', יש בו כאמור, הרבה יתרונות, "כל עוד תמ"א 38 קיימת, הבחירה בה מצד היזמים ובעלי הדירות היא טבעית מפני שזכויות הבנייה והתמורות הניתנות ברורות יחסית, וכן מהסיבה שהיא לא דורשת תכנון ואישור של תב"ע חדשה. הוודאות התכנונית והיעדר אישורים מורכבים מייצרים תהליך מהיר יחסית ומונעים זמן המתנה ארוך לאישורים של ועדות התכנון השונות". בן שלום מסביר גם כי בפרויקטי חיזוק ניתנות הקלות המאפשרות להגדיל את זכויות הבניה בחלק מהמקרים, מה שמוביל לכך שהדיירים מקבלים דירה גדולה יותר, וזאת בניגוד לפרויקטי הריסה ובניה שם זכויות הבניה קטנות יותר בגלל החובה לעמוד בקווי תב"ע. יתרון משמעותי נוסף אליו מתייחס בן שלום הוא מספר הדירות המועט המתווסף לבניין הקיים. לדבריו, הבניין המחודש הוא בניין 'בוטיק' המכיל פחות דירות ופחות שטחים ציבוריים, דבר אשר הופך את תחזוקת הבניין השוטפת ואת סכום תשלומי הוועד לזולים יותר.
מה כולל חיזוק הבניין? ומה קורה כשהדיירים רוצים להישאר בדירה במהלך הפרויקט?
בפרויקט חיזוק אמורה להתבצע החלפה של כל תשתיות הבניין, כאשר בדירות הישנות מחזקים גם את הקונסטרוקציה ובונים עמודים תומכים אשר עוטפים את הבניין הישן במעטפת בטון, תוך שהם נותנים לבניין את החיזוק הנדרש. ברמת העיקרון, כל הבניין אמור לעבור שדרוג משמעותי. בסוף התהליך אמורה להתקבל תוצאה הכוללת בניין חדש מבחוץ ומבפנים כאשר הדיירים הקיימים מקבלים לרוב דירה גדולה יותר עם ממ"ד ומרפסת, בעוד הבניין עצמו מתחדש במעלית וחניות ממש כמו בבניין חדש. בפרויקטים של חיזוק מבנים מתמודדים היזם והקבלן המבצע עם סיטואציות מאתגרות, כאשר לא פעם מבקשים דיירי הבניין להישאר בדירה שלהם בזמן ביצוע הפרויקט, "המורכבויות בביצוע פרויקט חיזוק והקשיים שאנו נדרשים להתמודד איתם בשטח בניהול אתר בנייה שאינו סטרילי אשר בו מתגוררים דיירים, מצריך מהצוותים שלנו בשטח היערכות ותפעול מיוחדים", מסביר אלי בן שלום מנכ"ל משותף בחברת בן שלום יזמות ובנייה, "מצד אחד אנחנו צריכים לשמור על בטיחות הדיירים והצוותים. מצד שני, יש להתחשב עד כמה שניתן בדיירי הבניין בשל אי הנוחות הזמנית הנוצרת מהפיכת הבניין לאתר בניה מאוכלס. פרויקט שכזה דורש ניהול ועדכון שוטף, תיזמון תחילת עבודות וסיומן בשעות מקוצרות, התחשבות בדיירים ויצירת קשר ישיר ומשתף עם דיירי הבניין תוך קידום הפרוייקט לסיום במהרה".
לדברי אלי בן שלום, בחלק גדול מהמקרים, הדיירים לא נשארים בבניין עצמו, אולם מרגע שמסיבות כאלו ואחרות ישנם דיירים המתגוררים בבניין שעובר חיזוק, הפרויקט מתנהל בצורה המותאמת לצרכיהם, "אנחנו דואגים לאתר נקי בכל שעות היממה ומציבים פועל שאחראי באופן ייעודי רק על נושא הניקיון. יש פועל שאחראי על שמירת נהלי הבטיחות ומוודא שהם מקוימים. ישנו גם איש צוות שאחראי על הקשר עם הדיירים והוא צריך להתריע מראש על פעולות המתוכננות בבניין – כמו למשל הפסקות חשמל ומים. האחראי על הקשר עם הדיירים דואג לפתוח קבוצת וואטסאפ ונמצא בקשר יום יומי עמם. אנחנו מגייסים מראש מנהלי פרויקטים עם יחסי אנוש טובים ואמפתיה כך שיוכלו להבין ולהכיל את הדיירים ולבנות איתם קשר של אמון. הדבר מגיע עד לאחרון הפועלים ואנחנו עדים פעמים רבות להיווצרות של קהילה בבניין. הדיירים מבקשים מהפועלים לעזור להם בדברים מסוימים, ובמקביל, הדיירים מזמינים את הפועלים לארוחות, דואגים להם, ונפלא לראות את מערכת היחסים המיוחדת שנרקמת סביב הבניין. אנחנו כחברה מבינים שלא מדובר רק בפרויקט של ביצוע וחיזוק בניין, אלא מדובר באחריות לדאוג לאנשים שממשיכים לחיות בתנאים מאתגרים ומוכנים להיאזר בסבלנות כדי לקבל דירה טובה, חדשה ומשודרגת, לכן גם לקחנו על עצמנו להוביל פרוייקטי תרומה לקהילה בשכונות בהן אנו מובילים פרויקטים אלה". מסביר אלי בן שלום, "דוגמא לפרויקט קהילתי מיוחד במינו ביצענו בהוד השרון בפרויקט תמ"א ביסוד המעלה 13 בו התגורר צלם מוכשר בשם אסף פרידמן. אסף ליווה את תהליך הבניה ממכת הפטיש הראשונה בסדרת צילומים מרהיבה ומרגשת בשם "תמ"א כל פלאייך" שזכתה אף בפרסים בתערוכת דו קיום. בעדשת המצלמה שלו הוא תפס רגעים אנושיים קסומים והציג את היחסים שנרקמו בין צוותי העבודה בשטח לדיירים שהמשיכו להתגורר בבניין. אנחנו הפקנו תערוכה בסיום הפרויקט ולאחר שהבניין התאכלס, היא הוצגה על גבי הבניין. לאחר מכן התערוכה נדדה למרכז תרבות בהוד השרון".
בחברת בן שלום יזמות ובניה מתהדרים בכמות ובאיכות הפרויקטים הגדולה שהחברה ביצעה ב 50 שנות פעילותה, "כשאנחנו לוקחים בניין לחיזוק אנחנו מייצרים אלטרנטיבות עיצוביות כך שהבניין לא יהיה חדש רק מבחינת החומר והצנרת וכו', אלא שהוא גם יבלוט בארכיטקטורה חדשנית ובויזואליה ייחודית ומרהיבה", מסכם איתמר בן שלום, "אני רוצה להעביר מסר ללקוחות שלנו ולרוכשים הפוטנציאלים שלנו: רמת הביצוע בפרויקטים של חיזוק לא נופלת אצלנו מרמת הפרויקטים שכללו הריסה ובניה".
מאת איתמר בן שלום, מנכ"ל משותף, בן שלום יזמות ובנייה
d&b – לדעת להחליט
תמונות מתערוכת הצילום בפרויקט הבניה שנעשה בהוד השרון.
