המשקיעים בנו על 20% רווח, אך פרויקט המגורים היוקרתי של HAP במנהטן תקוע

המשקיעים במיזם המגורים של חברת HAP Investments בשכונת טרייבקה במנהטן חוששים לגורל השקעתם. החברה, שהוקמה על ידי ערן פולק, אמיר חסיד וניר אמזל, ומתמחה ביזמות נדל"ן בארצות הברית, התפרסמה בשנים האחרונות כסיפור הצלחה של ישראלים בתפוח הגדול. אלא שקשיים בקידומו של פרויקט הפינוי־בינוי שהחברה יזמה בפינת הרחובות ברודווי ופרנקלין מלמדים על הסיכון הגלום בהשקעות באזורים שנחשבים "בטוחים".

"היום היינו אמורים כבר להיות אחרי סיום בנייה ומכירת הנכס, והעסק עדיין תקוע. מה שקורה כרגע זה שהבנק מאיים לחלט את השטח", אומר ל"כלכליסט" המשקיע אילון היימן. "השטח יהפוך להיות של הבנק, אלא אם HAP תשיג משקיע שישים לפחות 23 מיליון דולר ויחלץ את העגלה מהבוץ. הפרויקט הזה כבר לא יהיה רווחי. השאלה היא אם אנחנו נצליח לקבל את הקרן. הייתי מוכן לקבל אפילו טיפה פחות מזה". לדברי היימן, "תוך כדי הריסה התחילו להופיע סדקים במבנה ליד, ואז נכנסה הקורונה, שלא אפשרה ליזמים לבנות, ואחר כך היה עניין משפטי עם בעל המבנה ליד. הפרויקט התעכב והתעכב וכך חלפו להן ארבע שנים".

הדמיית הפרויקט. תקציב הבנייה הראשוני היה 146 מיליון דולר, וכעת הוא עומד על כ־180 מיליון דולר | צילום: CTERARUDDY ARCHITECTURE D.P.C

הפרויקט בטרייבקה, המכונה באתר החברה HAP TWELVE, אמור להתנשא לגובה של 19 קומות, ולכלול 41 דירות "מרווחות ויוקרתיות". שתי קומות במגדל יספקו לדיירי הקונדומיניום שירותים כמו חדר כושר, בריכה, סאונה ולאונג'. מפגש קומת הקרקע עם הרחוב יכלול מסחר. הפרויקט שווק למשקיעים בישראל, כמו פרויקטים אחרים של החברה, כ"שותפות", לפי שיטה של מכירת "יחידת השתתפות" בבניין.

לדברי היימן, שפרש משירות בצבא קבע כסגן אלוף, הוא השקיע במיזם את כל חסכונותיו. כעת הוא טוען שהפרויקט נוהל באופן "כושל": "ביררתי על HAP ושמעתי שעשו כמה פרויקטים מוצלחים. דיברתי עם משקיע שעשה אצלם אחוזים ניכרים של תשואה, הייתי בכמה כנסים שלהם בתל אביב והחלטתי ללכת איתם. אמרתי לעצמי שניו יורק זה מקום מבטיח. בפברואר 2018 לקחתי את כל הכספים שחסכתי בצה"ל וגם הלוואה, הכל ביחד 110,000 דולר, ושמתי בפרויקט בטרייבקה. בנינו על רווח של 20% בשנה".

לדבריו, הוא אחד המשקיעים הקטנים בפרויקט: "נסגרה קבוצה של 35 משקיעים, וגויסו כמה עשרות מיליוני דולרים. אחד הדברים ששכנעו אותי להיכנס היה שגם החברה עצמה שמה כ־3 מיליון דולר. היה לי ברור שיש לה אינטרס להצליח, כדי לא להפסיד את הכסף".

ניר אמזל, אחד משלושת השותפים ב־HAP Investments, לא מכחיש שהפרויקט בבעיה: "אנחנו מתנהלים כחברה ציבורית לכל דבר ועניין, מפרסמים דו"חות כספיים מבוקרים, יש מנגנוני בקרה. לא מדובר פה באיזה פרויקט עלום. אם היימן היה טורח לקרוא את הדיווחים הוא לא היה מופתע. לגופו של עניין, יש מצב נתון שבו נגרמו עיכובים בגלל רעידות בבניין הסמוך, שהוא מבנה ישן מאוד. הבאנו אנשי מקצוע מומחים בתחום ההנדסה, ואף אחד מהם לא הצליח למצוא פתרון. התחלנו מקורות תמך בפינות הבניין, עברנו למיתרי פלדה, ובפברואר האחרון הצענו קורה אנכית שתיכנס בבסיס הבניין הסמוך ותחזיק אותו כשאנחנו עושים את החפירות. לא הצלחנו ליישם את הפתרון האחרון כי הבעלים של הבניין הסמוך מתנגד, ולכן נאלצנו ללכת לבית משפט".

אמזל מסתייג מהביקורת של היימן: "עזוב אותי עכשיו מתשקיף. ברגע שהמשקיעים רואים שיש בעיה פתאום הם מיתממים. אני מבין שקשה לבן אדם שהוא לא בתחום להבין את המורכבויות שיש בפרויקט. הם חושבים שאם יש בעיה בפרויקט זה רשלנות. אין ספק שיש פה תוצאה קשה ואני לחלוטין מבין את זה, אבל זה מסוג הדברים שיש לשקול כשמשקיעים בפרויקט. בכל דיוור אנחנו מציינים את הסיכונים הקיימים".

על המצב כעת אומר אמזל: "יש לנו הלוואת בנייה, שלמעשה פג תוקפה. בנוסף לעיכובים ההנדסיים היתה גם חצי שנה שבה לא עבדו בגלל הקורונה. אנחנו עכשיו במגעים מול הבנק על פירעון ההלוואה".

לדבריו, תקציב הבנייה הראשוני היה 146 מיליון דולר, וכעת הוא עומד על כ־180 מיליון דולר: "הרוב זה מריביות שעלו והתארכות משק הפרויקט. הכל כתוב בדיווחים. הכל ידוע, מפורט ומדווח. השוק היום בבעיה. עם זאת, הפרויקט עדיין רווחי, גם בתקציב הגבוה יותר. הבעיה היא שגם אם נצליח להביא את הסכום, נצטרך לתת פיצוי למממן, תמריץ, ואז בעצם הרווח יירד. אני מקווה שנצליח".

הוא מודע לכך שיש אפשרות שלא יצליחו למצוא שותף: "אם הבנק מגיע ומחלט את הנכס, נגמר הסיפור וברור שמפסידים. אנחנו מנסים להימנע מזה ועובדים קשה כבר כמה חודשים כדי להגיע להסדרים עם הבנק, כדי שזאת לא תהיה הסיטואציה". חשוב לו להבהיר שמה שעומד לנגד עיניו אינו הסכום שהחברה השקיעה: "זו לא מליצה, אבל מה שמעניין אותי זה הכסף של המשקיעים, גם אם הם לפעמים כפויי טובה".