שכונת טלביה ירושלים. ניות קוממיות היא המרוויחה הגדולה מהעסקה יוצאת הדופן | צילום: שלומי כהן ,אבי רוקח
עסקת ענק בירושלים: גארי בארנט רוכש אדמות של הפטריארכיה היוונית ב-750 מיליון שקל
איש הנדל"ן היהודי-אמריקאי רוכש 500 דונם שהוחכרו לקק"ל בטלביה, רחביה, וניות. המוכרת: ניות קוממיות עשתה רווח של פי 6.5 על ההשקעה. כשהחכירה תסתיים, יוכל ברנט לדרוש מהדיירים ב-1,000 הדירות בשטח הון לחידוש החכירה או העברת בעלות
איש הנדל"ן האמריקאי-יהודי גרי ברנט, נשיא ומייסד חברת הנדל"ן אקסטל, רוכש בתמורה ל-750 מיליון שקל 500 דונם בשכונות טלביה, רחביה, וניות בירושלים.
בשטח בנויות יותר מ-1,000 דירות, בתי מלון ומוסדות ציבור, אך נראה כי ברנט לוטש עיניים דווקא למגרשים הלא מפותחים במתחמים שהוא קנה. בין היתר בשטח מצויים מלון ענבל, מלון פרימה, דן פנורמה, חלק מבית הכנסת הגדול ומוזיאון ישראל. עם זאת יש הרבה סימני שאלה באשר ליכולת שלו להרוויח מהעסקה הענקית ויוצאת הדופן הזו, מה שלגביו אין מחלוקת הוא כי המוכרת -חברה ניות קוממיות- היא המרוויחה הגדולה ממנה.
האדמות היו בבעלות הכנסייה היוונית אורתודוקסית, אשר מצידה החכירה אותן לקק"ל. 3 חוזי החכירה של קק"ל לגבי המתחמים שהוא רכש נחתמו בשנים 1950-1952 ל-50 שנה, עם אופציה להארכתם ב-50 שנה נוספות. על הקרקעות האלה נבנו בנייני המגורים, והדיירים בהם נמצאים במעמד של חוכרים מקק"ל.
בכלכליסט נחשף כי בשנת 2016 ניות קוממיות, אותה מוביל איש העסקים נועם בן דוד, ובין המשקיעים בה חברת היהלומים ליאו שכטר, קנתה את הבעלות על הקרקע מהכנסייה בתמורה ל-114 מיליון שקל.
כעת ברנט נכנס לנעליה של ניות קוממיות - שילם 750 מיליון שקל וקיבל את הבעלות על הקרקע. תוך 6 שנים ניות הצליח להרוויח פי 6.5 על ההשקעה. ברנט לעומת זאת מקבל קרקע עם פוטנציאל ענק, אך כאמור גם עם כמה מכשולים.
לקק"ל עדיין זכויות חכירה שיפקעו בעוד כ-30 שנה. בפרק הזמן הזה ללא הסכמת קק"ל ברנט לא יכול להזיז אבן בשטחים שבבעלותו. קק"ל עשויה להחליט כי תמשש את זכותה להאריך את חוזה החכירה בעוד 50 שנה - במקרה הזה ברנט או יורשיו יצטרכו לחכות 80 שנה עד שיוכלו לבנות משהו. עם זאת יש לו לא מעט מנופים שיאפשרו לו להרוויח מהעסקה, והרבה.
ראשית המחיר שתשלם קק"ל לברנט עבור הארכת חוזה החכירה אינו ידוע, אך כנראה מסתכם במאות מיליוני שקלים אם לא יותר מכך. לפי החוזה המקורי משנות ה-50 של המאה הקודמת, הסכום יקבע על ידי שמאי שייקח בחשבון את שווי המבנים הבנויים בשטח. כלומר התשלום עבור הערכת חוזה החכירה צריך לשקף את שווי יותר מ-1,000 הדירות, בתי המלון ומבנה הציבור. סביר שברנט ידוש עבור חידוש חוזה החכירה סכום שמשקף את השקעתו בתוספת רווח.
שנית, הדיירים במגרשים שעברו לידיו הם כאמור במעמד של חוכרי משנה - להם הסכמים מול קק"ל. אם יפקע הסכם החכירה של ברנט מול קק"ל ולא יחודש, ברנט יוכל לדרוש מהדיירים תשלום עתק עבור חידוש החכירה של הקרקע שעליה בנויה דירתם או עבור העברת הבעלות במלואה. להמחשה, ניות קוממיות הציעה בשנים האחרונות לדיירים העברת בעלות מלאה בתמורה לכמיליון שקל.
התסריט שאליו חותר ברנט הוא הסדר עם קק"ל והמדינה במסגרתו הוא יאריך את הסכמי החכירה של הדיירים ואולי אף יאפשר העברת בעלות מלאה. בתמורה יבקש את הסכמת קק"ל לקידום תוכניות בנייה כבר עתה במגרשים הפנויים או באלה שלא מומשו מלוא זכויות הבנייה.
נועם בן דוד מסר כי: "נכנסנו לפרוייקט הזה לפני יותר מעשור, אחרי שנקלע למבוי סתום בין קק״ל לבין הכנסייה, והצלחנו לפתור קונפליקט שמדינת ישראל לא הצליחה לקדמו למרות מאמצים רבים. ביצענו עסקה שנחשבה בלתי אפשרית, וגם מסוכנת מאד כלכלית.
"כיום, אחרי שהושלמה גאולת הקרקע, אנחנו מעבירים את הפרוייקט בלב רגוע וביד בוטחת למי שישלים אותו בשנים הבאות. ברנט, יהודי יקר, הביע מחוייבות לפעול בשיתוף פעולה עם קק"ל והרשויות בירושלים ליצירת פתרון לתושבים ולפיתוח העיר".
את חברת אקסטל של ברנט ייצגו בעסקה עורכי הדין אבי פורטן ודעואל פלאי ממשרד אגמון עם טולצ'ינסקי.