ועדת הכספים אישרה צעדים לעידוד קרנות הנדל"ן המניב למגורים

ועדת הכספים, בראשות ח"כ משה גפני, אישרה אתמול את הסעיפים 11(1) ו-14 בפרק ד' (מיסוי בשוק הדיור) בחוק ההסדרים 2024, הנוגעים לקרנות להשקעות בתחום הדיור להשכרה. התיקונים נועדו להגדיל את הרווחיות של קרנות הריט, ובעקיפין, לעודד את תחום השכירות המוסדית, שנמצא בשלבי התפתחות ראשונים בישראל.

כחלק מתיקוני החקיקה שנדונו בוועדה ניקבע קיצור התקופה שבסיומה יתאפשר לקרנות ריט למכור למשכיר אחר את יחידות הדיור להשכרה לטווח ארוך מבלי לפגוע בהטבות המס מ-15 שנים ל-10; הוארך פרק הזמן הניתן לקרן להשלמת בנייה של 20 יח"ד לתקופה של 7 שנים, במקום 5 שנים במידה שהוכח כי לא ניתן היה להוציא היתר בנייה תוך 30 חודשים; והוקטן מספר יחידות הדיור המינימלי שהקרן נדרשת לרכוש או לבנות באזורי הפריפריה מ-20 יחידות ל-15 בלבד.

בנוסף, ההצעה קובעת תיקון של חוק מע"מ כך שיינתן לקרנות ריט פטור מתשלום מע"מ על הכנסותיהן ממכירת מקרקעין לצורכי דיור להשכרה, במידה שאלו הושכרו במשך 5 שנים לפחות בהתאם לתנאים מסוימים. לדרישת הוועדה הוסכם על הקלה ברישום מניות למסחר בבורסה של קרנות ריט, כך שתוארך התקופה לרישומה בבורסה ל-42 חודשים במקום 36 חודשים, בתנאים מסוימים, במסגרת פקודת מס הכנסה.

בישראל פועלות כיום 5 קרנות להשקעה במקרקעין - ריט 1, סלע נדל"ן, מניבים ריט, אזורים ליוינג, ומגוריט. רק השתיים האחרונות עוסקות בנדל"ן מניב למגורים. מהדו"ח של חברת אזורים ליוינג לשנת 2022 ניתן ללמוד שבבעלות החברה 770 יח"ד במתחמי השכרה באור יהודה, אשדוד, ראשל"צ, ודרום מזרח ת"א ועוד 330 יח"ד שנרכשו מיזמים פרטיים בפרוייקטים בהקמה. החברה מקדמת בנייה של עוד 6 פרויקטים ובהם 1,470 יח"ד ושטחי תעסוקה ומסחר. הכנסותיה של החברה לשנת 2022 עומדות על 48.6 מיליון שקל. שווי החברה הוא 524.6 מיליון שקל. כמות הדירות שבבעלות חברת מגוריט, או שהיא מקדמת את בנייתן, היא 1,970 יח"ד ב-38 פרוייקטים הממוקמים בעיקר באזור מרכז הארץ. סך כל ההכנסות של מגוריט ל-2022 עומד על 47 מיליון שקל. שווי החברה הוא 345.5 מיליון שקל.

ע"פ הערכות המבוססות על נתוני הלמ"ס הרי ש-30% ממשקי הבית בישראל (820,000 יח"ד) מתגוררים בשכירות. מצד שני, רק אחוז אחד מתוך כלל משקי הבית ששוכרים מתגורר בשכירות מוסדית. ההערכה היא כי התייקרות האלטרנטיבה של רכישת דירה למגורים תביא לצמיחת שוק השכירות. היתרון של קרנות הנדל"ן על השוק הפרטי הוא הוודאות שהן מציעות לגובה שכר הדירה ומשך השכירות, כמו גם רמת שירותי הניהול והתחזוקה.

לדברי ערן ענבים, מנכ"ל קרן הריט אזורים ליוינג, הצעדים עליהם הוחלט אתמול בוועדת הכספים רלוונטיים, אך פחות משמעותיים בעת הזאת: "השינויים האלה נדונו איתנו בשנים האחרונות והם אמורים לתת מענה לבעיות שעלו על ציר הזמן. בסופו של דבר אני לא רואה פה איזו בשורה שמשנה את הסיטואציה בשוק. האתגר הכי גדול של שוק הדיור להשכרה היום הוא הסיטואציה המאקרו כלכלית. יש פה אינפלציה גבוהה שמשפיעה על גובה דמי השכירות, ומנגד, הריבית המאד גבוהה שנועדה להילחם באותה אינפלציה. המצב הזה יוצר עבורנו אתגר מאד משמעותי. בעיני, היה צריך לתת מענה לסיטואציה הזאת באמצעות כלים פיננסיים שהרגולטור יכול לייצר על מנת למתן את השפעות הריבית ולהרחיב את שכירות ארוכת הטווח בישראל שנמצאת רק בתחילת הדרך. פתרונות כאלה יכולים להיות בין היתר אפשרות למימוש נכסים בטווח זמן יותר קצר, גידור ריבית, דחיית תשלום המע״מ ועוד".