מגדלים באוויר: הבטחות הממשלה בתוכנית הנדל"ן - חסרות בסיס

מסיבת העיתונאים שכינסו שרי האוצר, השיכון והפנים בבהילות בתחילת השבוע בקרית הממשלה בתל אביב נועדה לשוות לתוכנית הנדל"ן שהוצגה בה ניחוח דרמטי. שר השיכון יצחק גולדקנופף הבטיח כי מטרתה היא הורדת המחירים על ידי הגדלת היצע הדירות. זה משפט יפה עם לוגיקה ברורה, אלא שבעשור האחרון לא מעט פוליטיקאים השמיעו אותו ולא עמדו בהבטחתם.

מי שאחראי יותר מכולם גם יחד לירידת המחירים בשנה האחרונה הוא נגיד בנק ישראל והוועדה המוניטרית שבראשה הוא עומד, בזכות רצף ההחלטות על העלאת הריבית. וכלל לא ברור אם ואיך התוכנית הזו תוביל להגדלת היצע הדירות. היצע הדירות לא גדל בעשור האחרון בקצב מספק בגלל בירוקרטיה שמסרבלת הוצאת היתרי בנייה ובגלל משבר מתמשך בתשתיות והעובדה שהן לא מדביקות את קצב הבנייה למגורים. והטיפול שמציעה התוכנית לבעיות האלה מועט.

יוצאת דופן היא העובדה שלא נקבעו לתוכנית יעדים כמותיים. אם המטרה היא הגדלת היצע הדירות, מתבקש להציג כמה דירות יהיו השנה על מגרשים שתשווק המדינה לבנייה, וכמה דירות בתוכניות שיאושרו במוסדות התכנון. אלה נתונים שהוצגו תמיד בתוכניות דיור קודמות, הם חיוניים גם כדי שאפשר יהיה לאמוד את מידת ההצלחה של התוכנית. הם חשובים גם כדי לתאם בין הגופים הרלוונטיים והעובדים בהם לצורך השגת היעדים. היעדרם של יעדים מלמד על הכנה לקויה ואולי אף רשלנית, כי תוכנית צריכה להתוות דרך להשגת היעדים.

הגוף שמכיר את תוכנית שיווק המגרשים וסיכויי ההצלחה שלה הוא רשות מקרקעי ישראל. תמיד יעדים כאלה נקבעים בתיאום עימה. אבל הפעם באופן חריג מנכ"ל הרשות ינקי קוינט כלל לא נכח במסיבת העיתונאים שבה הוצגה תוכנית שהגוף שהוא מנהל אמון על ביצוע מרכיבים רבים בה. אולי קוינט היה מעורב בעבודת ההכנה ורק פספס את האירוע הספציפי הזה. אבל היעדרותו היא מסר רע לשוק, שמתווסף לעובדה שלפני חודש הוא מונה לממלא מקום מנהל רשות החברות ושוקד כעת על תוכנית להפרטת הדואר. כל זאת בתקופה שבה עובר ענף הנדל"ן את אחד המשברים החמורים שחווה.

גולת הכותרת של התוכנית, לפחות זו שקיבלה הכי הרבה יחסי ציבור, הם 1.1 מיליארד שקל לסבסוד עלויות פיתוח התשתיות במגרשים לבנייה רוויה בישובים פריפריאליים השייכים למפת אזורי העדיפות הלאומית. סמוטריץ' הבטיח כי התקציב הזה יאפשר ל־10,000 זכאים חסרי דירה לקנות אחת ב־800 אלף שקל, אם יזכו בהגרלה. הוא כינה את היוזמה הזו "חדשנית ופורצת דרך", אבל בעשור האחרון המדינה השתמשה בכלי הזה פעמים רבות.

החידוש שמביאה עמה התוכנית הוא רק בעובדה שתקציב הסבסוד והקריטריונים נקבעו כבר עתה מראש, ואילו עד עתה משרד השיכון היה דורש תוספת תקציבית נקודתית כדי לשפר את האטרקטיביות הכלכלית של מכרזים שנכשלו.

במכרזים רגילים באזורים שבהם יש ביקוש לדירות חברות הבנייה משלמות את מחיר המגרש ובנוסף את עלויות הפיתוח שלו על פי מחירון של משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל. בפריפריה הרחוקה שבה מחירי הדירות נמוכים יחסית, עלות קרקע גבוהה מידי מרחיקה את חברות הבנייה. כדי לפתור זאת במקרים נקודתיים, משרד האוצר נענה לבקשת משרד השיכון ומוסיף לפי צורך כסף למימון פיתוח התשתיות באופן שיפחית את העלויות של חברות הבנייה.

התוכנית שהושקה השבוע מבטלת את הצורך במרדף הסיזיפי של אנשי השיכון אחר הרפרנטים שלהם באגף התקציבים. זו התייעלות שיוצרת ודאות וחוסכת בירוקרטיה (שייתכן ותעלה קצת יותר כסף מאשר במצב הקודם שבו כל מכרז נבחן בזכוכית מגדלת), אך חדשנות פורצת דרך, זה לא.

התקציב שהוקצה לפרק הזה בתוכנית ישמש לסבסוד פיתוח לפי מפתח של 50 אלף שקל לכל דירה שאפשר לבנות במגרש. החיסכון הזה לא יאפשר לקבלנים למכור דירות ב־800 אלף שקל, מחיר שמשקף פחות או יותר את עלות הבנייה, הריבית והסיכונים. כדי לשפר את רווחיות הפרויקט ולעודד כמה שיותר קבלנים לגשת למכרזים מאפשרים להם למכור אחוז מסוים מהדירות במחיר שוק חופשי לכל קונה. כלומר אלה שאינם זכאים - משפרי הדיור או המשקיעים - יממנו את ההנחה לדירות שיקנו הזכאים בהגרלה.

בעידן של ריבית גבוהה וירידה בביקוש לדירות הגיע הזמן לבחון את ביטולה של תוכנית ההגרלות, שאולי מיטיבה עם כמה, אך מכבידה על אחרים. אבל אין פוליטיקאי אמיץ מספיק שיאמר זאת, ולכן תוכנית דירה בהנחה תמשיך באותה מתכונת שבה פעלה בשנת 2023 לא רק בפריפריה, אלא ברחבי הארץ. היא תאפשר לזכאים שזכו בהגרלה לקנות דירות בהנחה של עד 600 אלף שקל. העניין הוא שיש בתוכנית הדיור הממשלתית שני סעיפים אחרים שדווקא יפגעו בסיכויי ההצלחה של התוכנית בכלל ובפרט בפריפריה.

הממשלה מבטיחה לקבע בחוק את מס הרכישה שמוטל על משקיעים לשיעור של 8%. עד עתה המס הזה הוא מתוקף הוראת שעה שאמורה לפוג בסוף השנה. בעקבות הקיפאון בשוק הדיור שנובע מעליית הריבית, המלחמה והמחסור בעובדים היו שקראו לאפשר למס הזה לרדת לשיעור של 5%. הפחתת שיעור המס יכולה להחזיר משקיעים לשוק, לעורר אותו ולהזרים אליו כסף. באוצר לעומת זאת חששו כי התעוררות מוגברת מידי של ביקושים תוביל לגל חדש של עליות מחירים.

אלא שהרחקה של המשקיעים היא עוד משא על גבם של הקבלנים שגם כך מתקשים כיום למכור דירות ובכלל להשלים בנייה של פרויקטים. לכן ללא משקיעים הסיכוי של מכרזי מחיר מטרה בפריפריה להצליח קטן יותר.

אבל המשבר האמיתי שמכביד על הקבלנים הוא המחסור יוצא הדופן והממושך בידיים עובדות. במסיבת העיתונאים אמר מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן כי חסרים כעת בענף לא פחות מ־100 אלף עובדים: 80 אלף פלסטינים שעבדו עם היתר ו־20 אלף שוהים בלתי חוקיים. שתי הקבוצות האלה לא נכנסות לישראל מפרוץ המלחמה. המצוקה הזו מובילה לכך שרבים מאתרי הבנייה סגורים ובאלה שפתוחים העבודות מתקדמות לאיטן. מורגנשטרן אמר שכ־50% מהאתרים בארץ סגורים כיום. לפי נתונים שהוא הציג המצב חמור במיוחד במחוז דרום שבו פעילים רק 43% מהאתרים, ומחוז ירושלים שבו פעילים רק 42% מהאתרים. מטבע הדברים במחוז יהודה ושומרון המצב הגרוע ביותר מכיוון ששם רק 28% מהאתרים פעילים.

המצב הזה מייקר מאוד את עלויות הבנייה - בעיקר בגלל המימון והעובדה שמשך ההלוואה מתארך, ומשום שהעובדים הזרים המעטים שנמצאים כאן דורשים שכר גבוה בהרבה. מנכ"ל בענף ששוחח עם "כלכליסט" מעריך כי יום עבודה של עובד סיני עולה 1,800 שקל לעומת 1,200 שקל ערב המלחמה.

במצב הזה שבו העבודה מתייקרת קבלנים יתקשו לגשת למכרזים, במיוחד אם המדינה תדרוש מהם למכור דירות מוזלות במחיר של 800 אלף שקל. הדרך היחידה האפשרית לעמוד בתג המחיר שנקב סמוטריץ' היא להגדיל את מספר הדירות שנמכרות במחיר שוק חופשי בכל פרויקט. אבל השמיכה קצרה, וככל שכמות הדירות הרגילות תגדל, מספר הדירות בהנחה יצטמק והיעד של 10,000 דירות כאלה יתרחק.

סמוטריץ' הבהיר במסיבת העיתונאים כי לא יאפשר חזרה של הפלסטינים לאתרי הבנייה. זאת למרות שלפי בדיקת "כלכליסט" 10,000 מהם עובדים היום בישובי יהודה ושמרון, אך אסור להם לחצות את הגדר. ומצד שני בניגוד להצהרות השרים אין בתוכנית הממשלה מענה מספיק למחסור בעובדים. עד המלחמה המכסה אפשרה כניסה של 30 אלף זרים, תוכנית הדיור מגדילה את המכסה ל־65 אלף איש. כלומר תוספת של 35 אלף עובדים – בערך שליש מהצורך. ובקצב שבו גיוס העובדים הזרים התקדם עד עתה (מפרוץ המלחמה ועד היום לא הגיעו עוד עובדים) כלל לא בטוח שהממשלה תצליח למלא את המכסה הזו.

סמוטריץ' ציין עוד במסיבת העיתונאים כי הוצאת הפלסטינים מאתרי הבנייה היא הזדמנות לתקן את ענף הבנייה, להכניס טכנולוגיות ואולי עוד עובדים ישראלים. אבל יש בתוכנית תקציב של 30 מיליון שקל שיאפשר לתת מענק של כ־20 אלף שקל ל־1,500 עובדים ישראלים. נחמד, אבל לא משהו שישנה את הענף.

ועל פי ניסיון העבר כלל לא בטוח שהממשלה תצליח למצוא יותר מכמה מאות עובדים. יש גם מענקים בהיקף 19 מיליון שקל עבור פיתוח טכנולוגיות שיאפשרו לייעל את העבודה בענף ולהגדיל בו את הפריון. סכום שצריך להתחלק בין כמה חברות ואולי יכול לספק להן דחיפה קלה אך לא יוביל למהפכה.

כדי להכניס תיעוש לענף הבנייה – לעודד למשל בנייה של דירות מאלמנטים טרומיים שייוצרו במפעל - הממשלה צריכה לשנות כאן חוקים ותקנות ולבחון את הסוגייה לעומק והיא לא יכולה להסתפק בהשקעה של כמה מיליוני שקלים.