הרווח של זוהר לוי בפז: 190 מיליון שקל

השקעה יקרה מפז: בימים אלה מנסה זוהר לוי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן המניב סאמיט (48.4%), לרקום עסקה שבמסגרתה יהפוך לבעל השליטה דה־פקטו בחברת האנרגיה והקמעונאות פז. מכיוון שפז נסחרת ללא גרעין שליטה, על לוי להגיע להסכמות מול הגופים המוסדיים שמחזיקים בפז. בינתיים ישנם פערים בין הצדדים, בעיקר בנוגע לגובה הפרמיה שדורשים המוסדיים מלוי. גם אם לוי לא יצליח לרכוש את השליטה בפז, עד כה ההחזקה בחברה הניבה לו רווח יפה, בעיקר על הנייר, בגובה של כ־190 מיליון שקל.

לוי מחזיק, באמצעות סאמיט, ב־9.7% ממניות פז, והוא בעל המניות הפרטי הגדול בחברה. סאמיט החלה לרכוש מניות של פז ב־2021, ובמהלך 2022 הפכה לבעלת עניין בחברה. כלומר, למי שמחזיקה ביותר מ־5% מהמניות. היקף ההשקעה הכולל של סאמיט בפז עומד על 330 מיליון שקל. חצי מהסכום הושקע במהלך 2023. עבור ביצוע ההשקעה הזו נטלה סאמיט הלוואה של 150 מיליון שקל.

שווי המניות הנוכחי של סאמיט בפז עומד על 404 מיליון שקל. אך לכך יש להוסיף גם את שווי המניות של סאמיט בבית הזיקוק אשדוד, חברה־בת שפוצלה מפז, ואת הדיבידנדים שקיבלה סאמיט משתי החברות. בסוף אוגוסט 2023 פז חילקה את מניות בית הזיקוק שלה באשדוד כדיבידנד בעין לבעלי המניות של החברה.

פז שינתה אסטרטגיה

לפי פז, החלוקה נעשתה בשל הרצון למקד את האסטרטגיה שלה בתחום הקמעונאות. זאת, במסגרת השינוי העסקי שביצעה פז בשנים האחרונות תחת המנכ"ל ניר שטרן והיו"ר הראל לוקר, שהובילו רכישה של כמה רשתות שיווק. כמו כן, לאורך השנים האחרונות בית הזיקוק משך מטה את התוצאות של פז, בשל הטלטלות במחירי האנרגיה. אם כי ב־2023 רכבת ההרים הזו פעלה לטובת בית הזיקוק.

וכך, סאמיט קיבלה לידיה 8.3% ממניות בית הזיקוק. החלק היחסי שקיבלה קטן יותר מהחלק שלה בפז, בשל עסקה שנעשתה במקביל, שבמסגרתה שפיר הנדסה של האחים שפירא השקיעה בבית הזיקוק בתמורה להקצאת מניות. שווי השוק של מניות סאמיט בבית הזיקוק עומד על 91.5 מיליון שקל. בנוסף, סאמיט קיבלה משתי החברות דיבידנדים בהיקף של 23.7 מיליון שקל. כך שהרווח של סאמיט על הנייר מההשקעה בפז עומד בשלב זה על 189.2 מיליון שקל.

חלוקת בית הזיקוק כדיבידנד בעין היא שמאפשרת ללוי לדון עם המוסדיים על עסקה לרכישת השליטה בפז. בית הזיקוק מוגדר כנכס חיוני ומשום כך יש לקבל היתר שליטה בו מהמדינה. כל זמן שפז החזיקה בבית הזיקוק, הדבר היווה מכשול משמעותי לרכישת השליטה על ידי כל גורם. משפוצל בית הזיקוק מפז, נסללה הדרך ללוי, כמו גם לגורמים אחרים, לנסות לרכוש את השליטה בחברה.

פחות נחת ממגוריט

פז היא לא ההחזקה הפיננסית היחידה של סאמיט. החברה מחזיקה גם ב־6.7% ממניות קרן הריט להשקעה בנדל"ן מגוריט. מההשקעה הזו סאמיט רווה פחות נחת. את המניות האלו רכשה בתמורה כוללת של 98 מיליון שקל ושווי השוק שלהן עומד על 53 מיליון שקל בלבד.

פעילות הליבה של סאמיט היא נדל"ן מניב. החברה מחזיקה ב־180 נכסים בארה"ב, גרמניה וישראל, בשטח כולל של 2.1 מיליון מ"ר. הנכסים האלו מושכרים ל־6,000 שוכרים ושווי הפורטפוליו עומד על 8.6 מיליארד שקל, נכון לסוף 2023.

בשנת 2023 הניבו הנכסים והדירות שנמכרו הכנסות תפעוליות נטו (NOI) של 552 מיליון שקל, עלייה של 11.2% בהשוואה לנתון של 496 מיליון שקל בשנת 2022. העלייה היא תוצאה של רכישת נכסים חדשים בארה"ב, העלאת שכר הדירה בישראל וגרמניה, והתחזקות הדולר והיורו מול השקל.

עם זאת, בנכסים הזהים, כלומר אלו שפעלו לאורך שתי התקופות, נרשמה סטגנציה, והם הניבו NOI של 327 מיליון שקל, עלייה זניחה של 2 מיליון שקל בהשוואה לשנה הקודמת. העלייה הזו היא תוצאה של היחלשות השקל מול הדולר והיורו.

הנכסים בארה"ב ובגרמניה שוערכו כלפי מטה, והובילו להפסד של 589 מיליון שקל בסעיף הכנסות אחרות. זאת, לעומת רווח של 394 מיליון שקל בתקופה המקבילה — תוצאה של שיערוכים חיוביים, בעיקר בארה"ב.

וכך, החברה עברה מרווח נקי של 503 מיליון שקל המיוחס לבעלי המניות בשנת 2022 להפסד של 276 מיליון שקל. עם זאת, ה־FFO המיוחס לבעלי המניות – הרווח התפעולי־תזרימי, שנחשב למדד המייצג לרווחיות בקרב חברות נדל"ן מניב – שמר על יציבות והסתכם ב־263 מיליון שקל בשנת 2023. זאת, לעומת נתון של 261 מיליון שקל בשנת 2022.

סאמיט נסחרת בבורסת ת"א לפי שווי של 3.5 מיליארד שקל. זאת, לאחר שמתחילת השנה הנוכחית מנייתה ירדה ב־12.6%, בעוד מדד ת"א־125 עלה ב־8.3% ומדד ת"א־נדל"ן עלה ב־2.9%.