זמן הפריפריה – האם מפת הביקושים משתנה?

במשך שנים ארוכות ניסו ממשלות ישראל לשנות את מפת הביקושים לדירות חדשות בישראל, מתוך מטרה לפזר את האוכלוסייה בכל אזורי הארץ ולהגדיל את הביקושים בפריפריה על חשבון מרכז הארץ וגוש דן. לרשות ממשלות ישראל עמדו מספר כלים שבהם נעשה שימוש במשך השנים. כך לדוגמא נקבעו מאות ישובים בפריפריה בהם קיימת הטבת מס משמעותית לתושבים, עד 2013 נעשה שימוש לסירוגין בשיטת המענקים שהבטיחו מענקים כספיים מכובדים למי שקנה דירה בפריפריה, בשנת 2008 התקבלה החלטת ממשלה להפסיק לתכנן דירות חדשות במרכז על מנת להפנות ביקושים לפריפריה, ובשנים האחרונות תוכניות הדיור הממשלתיות הציעו היצע גבוה של דירות מוזלות בפריפריה ולכך הוסיפו מענקים לזכאים של עשרות אלפי שקלים. במשך שנים הייתה השקעה חסרת תקדים בתשתיות תחבורתיות בפיתוח קווי רכבת וסלילת כבישים לקיצור הדרך בין מרכז לפריפריה וכן בעשור האחרון הממשלה חתמה על הסכמי גג עם הרבה ערים פריפריאליות על מנת להקצות להם משאבים גדולים יותר שיאפשרו להם לבנות שכונות גדולות ואיכותיות.

השנים הוכיחו כי מרבית הניסיונות לא צלחו. הפסקת התכנון במרכז הובילה לזינוק במחירי הדירות. המענקים בוטלו בשל טענות כי הם התגלגלו לכיסי היזמים, כנגד תוכניות הדיור הממשלתיות נטען כי ההטבה שניתנה לרוכשים בפריפריה הייתה משתלמת פחות לעומת ההטבה במרכז וגם הסכמי הגג בתחילת הדרך זכו להרבה ביקורות בשל הקושי לממשם.

אולם ניכר כי בשנה האחרונה בשלו התנאים לשינוי. הסיבה המרכזית היא העלייה החדה במחירי הדירות שהפכה את רכישת הדירות במרכז למטלה כספית שמרבית הזוגות הצעירים לא יכולים לעמוד בה גם עם משכנתא גבוהה הפרוסה ל – 30 שנה. החל מאפריל 2022 החלה גם עליית הדרגתית בריבית במשק שגרמה לייקור המשכנתאות ודרשה למעשה מאותם זוגות צעירים לגייס הון עצמי גבוה יותר ולעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים יותר על אותן דירות.

במקביל, הסכמי הגג בשלו ובערי הפריפריה החלו לקום שכונות ענק עם איכות חיים וחיי קהילה פעילים שמשכו אליהן אוכלוסיות חדשות. זוגות ממרכז הארץ שזכו בתוכניות הממשלתיות ועברו לשכונות החדשות בקרית גת, אופקים או נתיבות, משכו לעיתים חברים ומשפחה אחריהם.

אמנון מחרז מנכ"ל יזמות | צילום: שלמה שוהם

גם למגפת הקורונה הייתה השפעה על הביקושים בפריפריה, עובדים במרכז הבינו שכאשר ניתן לעבוד חלק מהשבוע מהבית הם לא חייבים להישאר לגור בדירות צפופות במרכז והם יכולים להנות מהמרחב הפתוח בפריפריה, הצורך בדירות גדולות ומרווחות יותר יצר תופעה של משפרי דיור שעברו לפריפריה, מכרו דירה במרכז ורכשו באותו מחיר דירה חדשה בפריפריה.

גם המשקיעים, לאור עליית מחירי הדיור, והעלאת שיעור מס הרכישה על דירות להשקעה החלו לחפש דירות זולות יותר להשקעה. הם לא ויתרו על השקעה בנדל"ן פשוט חיפשו דירות זולות יותר שבהן עלות מס הרכישה תהיה נמוכה יותר כמו גם הצורך בהון עצמי גבוה.

ואיך זה בא לידי ביטוי? בשנת 2022 הייתה ירידה חדה במספר העסקאות בכל הארץ, אולם כאשר בוחנים את החלוקה הגאוגרפית של הדירות שנקנו בשנת 2022 לעומת 2021 מגלים כי השינוי במפת הביקושים כבר החל.

כך לדוגמא בשנת 2021 הביקושים לדירות חדשות במחוזות המרכז ותל אביב עמדו יחד על כ- 50% מכלל הביקושים בכל הארץ. בשנת 2022 הם היוו 43.2% מכלל הביקושים. במחוזות הדרום והצפון היוו הביקושים בשנת 2021 26% מכלל הביקושים, ואילו בשנת 2022 הם עלו ל – 32%

להערכתי המגמה הזאת תמשך גם בשנים הקרובות, ותבוא לידי ביטוי בהגדלת הביקושים לדירות בפריפריה לצד ירידה לביקושים באזור המרכז.

אמנון מחרז, מנכ"ל יזמות, קבוצת בראל