להתמקד בפילוח הביקושים. לא רק בהגדלת ההיצע

לא, זוהי איננה טעות. בניגוד גמור לדעה הרווחת הן בקרב מקבלי ההחלטות בשוק הדיור, הן בקרב רוב רובם של המומחים, הן באמצעי התקשורת והן בציבור הרחב, בעיית הבעיות של שוק הדיור איננה הטיפול בהגדלת ההיצע, אלא דווקא בפילוח, אפיון וסגמנטציה של הביקושים לדיור.

זוהו גם, לטעמי, המוקש הגדול במטעה כל העת את מקבלי ההחלטות המנסים, בלי הצלחה יתירה, להגדיל את היצע הדיור, זאת תחת "ערפל קרב" לגבי מהו באמת המחסור בהיצע בשוק. האם מדובר כ-50 אלף? 100 אלף? אולי 200 אלף?

ואולי העובדה שאיש אינו יודע לומר במדויק כמה דירות חסרות בשוק, קשורה לכך שאף אחד לא ניתח בפועל את פילוח הביקושים לא רק בכמות, אלא גם מבחינת הצרכים? ואולי בעיית הבעיות איננה עצם הגרעון בהיצע דיור, אלא חוסר החשיבה לגבי לאילו דירות בדיוק שוק הדיור זקוק מבחינת הביקושים?

ואכן פילוח הביקושים השתנה מאוד במהלך 30-40 השנה האחרונות. אם בשנות ה-70 וה-80 של המאה שעברה, החלה מגמה ברורה של מעבר לדירות גדולות, 4,5, חדרים, ואף יותר מכך, זאת לאור העובדה שכ-80-90 אחוזים מבתי האב במדינת ישראל היו מורכבים מ"משפחה קלאסית" של זוג הורים פלוס 3-4 צאצאים, הרי שכיום המצב השתנה לחלוטין.

נכון להיום המצב השתנה בתכלית. כ-40 אחוזים בקירוב ממשקי הבית בישראל אינם זקוקים לדירות ענק בנות 4 חדרים ויותר, אלא בהחלט יכולים להסתפק בדירות קומפקטיות בנות 2-3 חדרים, זאת בדומה למשקי בית רבים באירופה וצפון אמריקה. אם נשקלל יחדיו רווקים-רווקות בגיל מתקדם, להט"בים, גרושים- גרושות, אימהות יחידניות (חד הוריות) וכו', נגיע לנתון זה.

אולם, וזה אולם גדול, אצל מקבלי ההחלטות, כולל מנהל התכנון במשרד הפנים וכולל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) המהווה את הזרוע הממשלתית המשווקת קרקע, עולם כמנהגו נוהג – הקרקע משווקת ומתוכננת על פי המודל האנכרוניסטי של דירות גדולות, ואילו חלקן היחסי של הדירות הקטנות מגיע בקושי רב לכ-10 אחוזים.

ובמילים אחרות: ההתייחסות של כל מקבלי ההחלטות לנושא הביקושים הינו כאל "לחם אחיד" המיוצר בשיטת הסרט הנע, זאת שעה שאליהם היה כבר לפני שני עשורים צורך להתייחס של שוק הדיור כאל שוק מובילי, משתנה ומצריך פילוח דירות הרבה יותר מגוון, הן סוציו אקונומית, הן גיאוגרפית והן מגדרית.

שלום שטרית מנכ"ל ובעלים שתית | צילום: אמיר צעידי

לדוגמא, אין להתייחס למשבצת קרקע המשווקת בתל אביב כאל משבצת קרקע בחיפה והקריות, או משבצת קרקע בירושלים או בית שמש, לא כל שכן משבצת קרקע באחת מערי הפריפריה בנגב או בגליל.

אין לי צל של ספק כי שינוי שכזה בתפיסה היה ממקסם את צרכי הביקושים בשוק הדיור, גורם כבר היום לאיזון הרבה יותר טוב בין הביקושים לבין ההיצע, זאת משום שההיצע היה מתאים את עצמו לביקושים לא רק מבחינת מספר הדירות המשווק, אלא גם ובעיקר בשל התאמתו לצרכים המדויקים של מבקשי הדיור באותו אזור, עיר או שכונה.

כך גם ניתן היה לאמוד הרבה יותר טוב את הגרעון בהיצע, שלהערכתי הינו קטן במידה זו או אחרת מאותם מספרים המופרחים באוויר חדשות לבקרים. שינוי שכזה, לפרוטוקול, יקרה רק כאשר במנהל התכנון והמועצה הארצית לתכנון ובנייה ויתר הגורמים ייפול סוף סוף האסימון, ובד בבד תקבל רמ"י הנחייה מדויקת איך(!) לשווק את מתחמי הקרקע ולא רק "כמה" ו"היכן" לשווק.

ונקודה נוספת, לא פחות חשובה: אין ספק כי הגדלה ניכרת של היצע הדירות הקטנות והקומפקטיות, יאפשר מבחינת מחיר להרבה יותר ישראלים להגשים את חלום הדירה, העובדה שמספר משקי הבית עם דירה בבעלות ירד מכ-74 אחוזים ב-1990 לכ-65 מאחוזים בלבד כיום, קשורה בהחלט גם להעדר החשיבה לגבי פילוח הדירות!

*כותב המאמר שלום שטרית הוא מנכ"ל ובעלי קבוצת שתית

d&b – לדעת להחליט