שלושה חסמים שעל המדינה לפתור בתחום הפינוי-בינוי

כאשר התחלנו ליזום פרויקטים של התחדשות עירונית, החקיקה בתחום עדיין היתה בחיתוליה, לא היתה רשות ממשלתית להתחדשות עירונית, לא היה הסכם מדף , תקן 21 ולא היו מנהלות עירונית. בפרויקטי פינוי-בינוי, הגורמים המעורבים כגון עורכי דין, מוסדות התכנון, הרשויות השונות ואפילו בעלי הדירות התקשו להתמודד עם כלל ההיבטים הכרוכים בקידומו של פרויקט כזה שמערבב בין קניין לתכנון.

אמנם היום החקיקה כבר הרבה יותר מפותחת, קיימת פסיקה ענפה ובתי המשפט כבר יודעים להתמודד עם דיירים סרבנים וגם נושא התמורות הגיע לאיזון מסוים, כבר יש תקן 21, הנחיות ברורות של מוסדות התכנון, ישנה רשות ממשלתית להתחדשות עירונית שמסייעת רבות לקידום התחום ובכלל זה קידום חגיגה והסרת חסמים רבים בתחום, יש מינהלות עירוניות. אך הדבר החשוב בעינינו הוא הבגרות של בעלי הדירות שכבר מבינים את המורכבות בפרויקט כזה וכי יש הגיון בתמורה שמוצעת כיום שנעה בין 12-25 מ"ר. בעלי הדירות מבינים את החשיבות בקידום מהיר של בניין חדש ובדירות ממוגנות מההיבט של הצלת חיים ולא פריבילגיה ולכן כאשר כמעט כל היזמים מציעים את אותן תמורות הדיירים מתמקדים במה שבאמת חשוב- במפרט טכני טוב, בתכנון איכותי, ביכולת היזם לסיים את העבודה בזמן ובאיתנותו הפיננסית.

יש לציין כי יותר ויותר רשויות מזהות את הפוטנציאל הגלום בפרויקטים של פינוי-בינוי ומובילות תהליכים מתוך הבנה שהן אחראיות למפגש האינטרסים והן לא יכולות להרשות לעצמן להשאיר את נושא ההתחדשות העירונית בידי היזם והדיירים. כך למשל רשויות במרכז מקדמות תכניות מתאר ואף תכניות אב לשכונות, שבמסגרתן כוללים גם מטלות ציבוריות. הדבר מסייע ליזמים ולדיירים לקדם פרויקטים במהירות רבה יותר וביעילות, שכן יש הרבה יותר ודאות לגבי היתכנות של פרויקט מבחינה כלכלית ותכנונית.

המינהלות להתחדשות עירונית, שהוקמו ברשויות שונות בעיקר בשנתיים האחרונות, הן גוף זמין ונגיש לדיירים.

אלא שלמרות כל אלה ועדות התכנון המקומיות לא מצליחות לעמוד בקצב הנדרש. להלן 3 נקודות חשובות שלטעמנו דורשות טיפול על מנת לנטרל עיכובים מיותרים של הפרויקטים.

ודאות תכנונית

לוחות הזמנים חייבים להתקצר כאשר הדרך מתחילה בהגברת הוודאות התכנונית. על כל עיר לפרסם תכנית עירונית להתחדשות עירונית (ניצנים לכך רואים בערים מסוימות לאור תיקון 139 לחוק התכנון והבניה "חלופת שקד" כגון תל אביב, פתח תקווה, רעננה ועוד), וכן תפרסם תוכניות אב לשכונות המרכזיות והרלוונטיות להתחדשות כמו שעושה נתניה וערים נוספות.

על מנת להגביר את הוודאות, על רשויות לקדם בנוסף תוכניות מתאר עירונית / שכונתיות, לדאוג להנגשת המידע והמצב התכנוני על ידי מנהלות עירונית, וקיצור הליכים בהליכי התכנון ובהתנהלות של אנשי המקצוע. הרבה פרויקטים מתעכבים כי אין עמדה ברורה של מוסד התכנון הרלוונטי ביחס לשכונה / למתחם ולא פעם קרה שפרויקטים התחילו במסלול מסוים כאשר העיריה חשבה שהם צריכים להתנהל במסלול אחר אלא שהיא לא נערכה לכך תכנונית, או שנגלע ויכוח לגבי כמות הבניינים או הדירות בפרויקט תוך כדי התכנון, מה שמעכב את הפרויקט.

ישי רוט סמנכ"ל חברת שובל | קרדיט: יח"צ

העומס בועדות התכנון

ועדות התכנון סובלות מעומס רב ולמעשה יוצרות מעין פקק תכנוני. הסיבות לכך מגוונות. ראשית יש להצביע על המחסור בכוח אדם. דבר שכיח הוא שתפקידי ראשי הועדות אינם מאויישים בתפר שלאחר סיום התפקיד של היו"ר המכהן.

סוגיית העררים

מצב הדברים דומה גם בועדות הערר. העובדה שכמעט כל פרויקט זוכה להתנגדות בגלל הקלות שבהגשת ערר, גורמת לעומס רב. ועדות הערר עמוסות כי כל מי שהתנגדותו נדחתה יכול להגיש ערר בלי אגרה וגם עם פנייתו התבררה כסרק הוא לא משלם הוצאות בגין ההליך ובטח שלא משלם את הנזק שנגרם לבעלי הדירות והיזם על העיכוב.

לטעמנו יש לקבוע לוחות זמנים לדיונים בערר פסק דין בתוך 3 חודשים, לכל הפחות בכל הנוגע לתוכניות של מתחמי פינוי בינוי חייב הליך בירור מהיר ומסודר בדומה להליך המיוחד שהוסדר בתקנות בנוגע לפינוי מושכר. בנוסף, לחייב באגרה על פתיחת ההליך ויותר חשוב לחייב בהוצאות משמעותיות כאשר הערר נדחה.

לאחר שתוכנית לפינוי בינוי במתחם מסוים הוגשה והועדה הרלוונטית הפקידה אותה להתנגדויות, בוצע הליך פרסום, הוגשו התנגדויות, התקיים דיון, נתקבלה החלטה, המסמכים תוקנו ועוד, לכאורה צריך להמשיך לשלב היתרי הבניה אך אחד המתנגדים החליט להגיש ערר שהרי הערר אינו חייב בתשלום אגרה, או בייצוג של עו"ד, וברובם המוחלט של המקרים לא פוסקים הוצאות גם אם הערר שהגשת מנותק מהמציאות העובדתית או המשפטית. מצב דברים זה לא רק שמעכב פרויקטים מאפשר קרקע פוריה לסחטנות.

ישי רוט משמש משנה למנכ"ל קבוצת שובל העוסקת ביזום ובבניה של פרויקטים למגורים, פרויקטים מסחריים והתחדשות עירונית

d&b – לדעת להחליט