הקיפאון בדיור מחלחל מהמרכז לעבר הפריפריה

חודש אפריל 2023 הוא נקודת ציון משמעותית לסימון הקיפאון ששורר בשוק הנדל"ן. לפי סקירת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, בוצעו בחודש זה 4,001 עסקאות בלבד לרכישת דירה, צניחה של 55% לעומת אפריל 2022.

כך הפך אפריל האחרון לחודש החלש ביותר במאה הנוכחית, מלבד אפריל 2020 שנתוניו החלשים יוחסו לקורונה.

אם עד אפריל קצב הירידה בהיקף העסקאות לרכישת דירה היה בולט הרבה יותר במרכז לעומת הפריפריה, הרי שכעת הירידה הזו כבר הגיעה לפריפריה. בשלושת החודשים הראשונים של השנה נרשמה צניחה במרכז במספר העסקאות למכירת דירה חדשה בשיעור של 36% בינואר ועד 56% במרץ השנה לעומת השנה שעברה. לעומת זאת בפריפריה שיעור הירידה במכירת דירות חדשות היה מתון יותר – 17% בינואר, 3% בלבד בפברואר ו־10% במרץ. ההסבר ההגיוני לכך היה כי עליית הריבית לצד המחירים הגבוהים במרכז הסיטו את רוכשי הדירות לאזורים זולים יותר. אך מהסקירה של גרינברג עולה כי באפריל הפריפריה כבר מיישרת קו עם הצניחה במכירות במרכז - כאשר נרשמה בה ירידה של 47% לעומת אפריל אשתקד.

עם הצטרפות הפריפריה אפשר לומר כי הקיפאון בשוק הדיור מאפיין את כל המגזרים, ובכל האזורים בארץ. כך, משקיעים קנו רק 564 דירות, ירידה של 60% לעומת אפריל שנה שעברה; רק 2,513 דירות מיד שנייה נמכרו באפריל השנה, למעט אפריל 2020 שבו הוטל הסגר הראשון של הקורונה, זה החודש החלש ביותר בעסקאות יד שנייה ב־20 השנים האחרונות. באפריל 2022 נמכרו 5,800 דירות מיד שנייה, כך שהצניחה בתוך שנה היא בשיעור של 57%. לעומת מרץ השנה שבו נמכרו 3,988 דירות הצניחה היא בשיעור של 37%.

הקבלנים מכרו באפריל 1,488 דירות חדשות, 53% פחות מאשר באפריל אשתקד שבו הם מכרו 3,300 דירות. 439 מהדירות שמכרו הקבלנים באפריל השנה נמכרו בהנחה במסגרת אחת מתוכניות הממשלה – מחיר למשתכן, מחיר מטרה וכדומה. כך שבמחירי שוק חופשי נמכרו רק 1,049 דירות. היקף עסקאות כזה דומה להיקף העסקאות בתקופות משבר קודמות.

גרינברג מציינת כי ב־20 השנים האחרונות היו רק חמישה חודשים חלשים יותר, ובכל אחד מהם היה שפל בעקבות זעזועים חיצוניים: באפריל 2020 שבו הוטל סגר על המשק הקבלנים מכרו רק 387 דירות חדשות במחיר השוק; בספטמבר-אוקטובר 2011 נמכרו 741 ו־969 דירות בהתאמה על רקע פרוץ המחאה החברתית, ובחודשים אוקטובר ודצמבר 2008 נמכרו 773 ו־972 דירות בהתאמה, על רקע פרוץ המשבר הכלכלי העולמי.

גרינברג מבהירה כי "בהינתן העלייה במספר משקי הבית בעשור האחרון הרי שרמת המכירות באפריל האחרון נמוכה מאלו שנרשמו בחודשים לעיל, למעט אפריל 2020".

עוד מוקדם לדעת, אך ייתכן שבעוד כמה חודשים יסומן אפריל כנקודת מפנה בניתוח התנהגות שוק הדיור בשנה האחרונה. זאת מכיוון שבמקביל לפרסום הנתונים על ידי הכלכלנית הראשית, הנתונים שהציג בנק ישראל על ההיקף הכספי של המשכנתאות שנטל הציבור יכולים לספק זווית נוספת. גרינברג סקרה את פעילות ענף הנדל"ן למגורים באפריל השנה, ואילו בבנק ישראל פרסמו את היקף המשכנתאות שהציבור נטל במאי. הנתונים של גרינברג מבוססים על דיווחי עסקאות לרשות המיסים, כך שבדיווחים אלה יכול להיות פיגור של כ־30 יום. מכאן שכנראה שנתוני בנק ישראל מקדימים בכחודש את הסקירה של גרינברג.

לפני חודש בנק ישראל דיווח על שפל בהיקף הכספי של המשכנתאות שנטל הציבור באפריל השנה – רק 4.6 מיליארד שקל. ואתמול גרינברג דיווחה כי באפריל נמכרו 4,001 דירות חדשות מיד שנייה. על פי הדיווח של בנק ישראל אתמול היקף המשכנתאות החדשות במאי עמד על 6.5 מיליארד שקל - נמוך ב־46% ממאי אשתקד, אבל גבוה ב־3.4% מהממוצע בחודשים ינואר עד מרץ. לכן סביר להניח כי בדיווח הבא של גרינברג על היקף העסקאות שנחתמו במאי השנה נראה עלייה קלה, כפי שנתוני המשכנתאות מרמזים כי אכן קרה.

האופטימיים מבין מוכרי הדירות ינסו להסביר כי היקף העסקאות הנמוך באפריל השנה נובע בין היתר מכך שציינו את פסח בחודש זה. אבל פסח צוין גם באפריל 2022 ואז בוצעו 9,000 עסקאות לרכישת דירה.

אל מול מדד שקצב העלייה השנתי שלו הוא כ־5% יש כבר עתה שחיקה ריאלית של מחירי הדירות: הכלכלנית הראשית לא מתייחסת בסקירה הנוכחית שלה למגמות במחירים אבל בחצי השנה האחרונה מדד מחירי הדירות החדשות ומיד שנייה עלה ב־1.5% כאשר בחודשים ינואר עד מרץ השנה הוא היה אפס. באותה תקופה מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב־1.7%. אם מוסיפים לו את מבצעי המכירות ואת עליית המדד, המחירים ירדו ברמה הריאלית.

ברמת הריבית הקיימת השוק לא יחזור להיקף המכירות שאפיין את שנת 2021 ומרבית שנת 2022. זאת מכיוון שהקבלנים מתקשים לגייס כסף להשקעה בפרויקטים חדשים, ואין מספיק רוכשים לכל כך הרבה דירות יקרות. לדאבונם של רוכשי הדירות קשה להאמין כי בנקודת שיווי המשקל החדשה המשמעות תהיה שמחירי הדירות יירדו עוד הרבה, לפחות ברמה הנומינלית שלהם.

ניתוח חדש של גרינברג מספק עוד רמז לכך שהשוק נמצא בנקודת מפנה, לקראת שיווי משקל חדש: מהניתוח עולה כי מתחילת השנה ניכרת צניחה חדה בהיקף הכספי שהשקיעו הקבלנים ברכישת קרקעות. כך, באפריל נרשמה צניחה של 84% בהיקף ההשקעות לרכישת קרקעות לעומת החודש המקביל ב־2022. ברבעון הראשון של שנת 2023 הירידה בהיקף ההשקעות היתה בשיעור של 45% לעומת הרבעון המקביל ב־2022.

כלומר הקבלנים מפנימים את השינוי שחל בשוק ואת הירידה בביקוש לדירות, משקיעים פחות, כך שהיצע הדירות יתאים עצמו לביקוש ותיווצר נקודת שיווי משקל חדשה.

הניתוח הזה מצביע על כך שהקבלנים, כנראה אופטימיים בעקבות עשור ויותר של שגשוג, הגיבו באיחור לירידה בביקוש. ברבעון השני של 2022 היתה ירידה של 11% בתזרים המזומנים ממכירת דירות, אבל ההשקעה ברכישת קרקעות דווקא עלתה ב־3%. רק ברבעון הראשון של השנה הבלימה ברכישת קרקעות היתה בשיעור גבוה יותר מאשר שיעור הירידה בתזרים המזומנים ממכירת דירות. ברבעון השני של השנה אפשר לזהות עצירה - ירידה של 84% בהשקעות ברכישת קרקעות, כאשר במקביל הירידה בתזרים המזומנים ממכירת דירות היא בשיעור יחסי נמוך יותר של 60%. על פי הסקירה, הראשונים לזהות את המגמה היו חברות הבנייה הגדולות.

נקודת שיווי המשקל החדשה מוצאת את ביטויה גם בנתון הבא: אפריל היה החודש הראשון מזה כשנה שבו נרשמה ירידה חדה בשיעור הדירות שהקבלנים מכרו על הנייר – כלומר לפני שהחלו לבנות אותן. על פי הכלכלנית הראשית דירה שמועד מסירתה הוא יותר משנתיים לאחר החתימה על החוזה נחשבת ככזו שנמכרה על הנייר. בפברואר 2022 שיעור העסקאות על הנייר היה 52.4%. הביקוש לדירות, כמעט בכל מחיר, איפשר לקבלנים למכור דירות שטרם החלו לבנות. באפריל 2022 שיעור הדירות שנמכרו על הנייר היה 56.3%, במאי 2022 שיעור הדירות על הנייר היה כבר מעל ל־62%. השיא נרשם בנובמבר 2022 כאשר שיעור הדירות על הנייר היה 72%. מאז ועד אפריל נתח הדירות על הנייר דשדש סביב 70%, באפריל השנה הוא צנח ל־64.4%, ירידה של 8.1 נקודת האחוז.

המגמה הזו מבהירה כי הקבלנים למדו את השוק, זהירים יותר ולא לוקחים סיכונים. הם מעדיפים כיום למכור סחורה קיימת, ולא כזו שמתוכננת, גם בגלל העלייה החדה בריבית על ההלוואות. כאשר המימון יקר עדיף לקבל כסף מרוכשי הדירות עכשיו ובמזומן. מכיוון שעל דירה חדשה משלמים על פי התקדמות הבנייה אי אפשר לגבות סכומי כסף גבוהים מלקוחות שקונים דירות על הנייר.