שוק הנדל"ן מתאושש: למרות המלחמה, עלייה במכירת דירות חדשות בינואר

סקירת הכלכלן הראשי של משרד האוצר מעלה כי על אף המצב הביטחוני והכלכלי, בחודש ינואר חלה עלייה של 32% במספר העסקאות בהשוואה לחודש דצמבר 2023. מדובר ב-8,053 עסקאות, עלייה של 14% ביחס לחודש ינואר 2023. הגידול בעסקאות התרכז בפלח השוק של הדירות החדשות, כולל בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן). מצד שני, סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש ינואר עמד על 4,337 דירות - ירידה של 5% בהשוואה לינואר אשתקד. גם זה בבחינת שיפור לחודשים הקודמים, אז היו שיעורי ירידה דו ספרתיים.

סך מכירות הקבלנים בחודש ינואר עמד על 3,716 דירות, מרביתן - 2,735, בשוק החופשי. מדובר בגידול חד של 46% בהשוואה לינואר אשתקד.

ניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים, המתבסס על דיווחי הקבלנים למע"מ, מרמז על תנאי מימון נוחים שהקבלנים מציעים לרוכשים, המסבירים בין היתר את הגידול במכירות. הכלכלן הראשי מניח כי העדפה של הרוכשים לדירות עם ממ"ד תרמה מצד אחד לגידול ברכישת דירות חדשות, ומנגד, להמשך הדשדוש במכירת דירות יד שניה.

עוד עולה, כי למרות הזינוק במכירות הקבלנים בחודש ינואר, הן בהשוואה לינואר אשתקד והן בהשוואה לחודש הקודם, בפועל, תזרים המזומנים ברוטו בפועל היה נמוך ב-15% בהשוואה לחודש הקודם. ע"פ הכלכלן הראשי, הממצאים מרמזים על מבצעי המימון של הקבלנים, המאפשרים דחייה של חלק הארי של התשלומים בגין רכישת הדירה למועד קבלת האיכלוס.

ביחידת הכלכלן הראשי בחנו בדו"ח האחרון, לראשונה, את הזיקה שבין כמות הדירות שנמכרו והמועד שבו נרכשה הקרקע. מהניתוח עולה שחלק גדול ממכירות הקבלנים בשוק החופשי, שלא באמצעות פרוייקטים של התחדשות עירונית, מתבצע על קרקעות שנרכשו לפני עליות המחירים החדות של השנים 2021-2022. לדברי מחברי הדוח יש בכך כדי לרמז כי בקרקעות שנרכשו לפני שנים יש פוטנציאל גדול יותר לתמוך בירידת מחירים, בפרט בתקופה בה נרשמת ירידה בביקוש.

מבחינה גאוגרפית, היו שיעורי גידול במכירות דירות חדשות של כ-62% ביחס לחודש ינואר בשנה שעברה, באזורי המרכז וירושלים. באזורי חיפה וחדרה נרשמה ירידה של 13% ו-6%. רמת המכירות הגבוהה ביותר נרשמה באזור ב"ש, עם 463 דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי.

רכישות המשקיעים בחודש ינואר עמדו על 1,160 דירות, ירידה של 6% בהשוואה לינואר אשתקד. בפילוח בין דירות חדשות ליד שניה נמצא כי כמחצית מרכישות המשקיעים היו של דירות חדשות, בדומה לשיעור זה בחודש הקודם וגבוה משמעותית בהשוואה לתשעת החודשים הראשונים של 2023 . השכיחות היחסית הגבוהה ביותר של דירות חדשות בסך רכישות המשקיעים נרשמה באזור ירושלים, כאשר אלו היוו כ- 60% מסך הדירות שרכשו המשקיעים באזור זה. מנגד, באזור חיפה רק כ- 30% מהדירות שרכשו המשקיעים היו דירות חדשות.

מסתבר שבשונה מהתחזיות שדיברו על נהירה של תושבי חוץ לארץ בגלל התגברות אנטישמיות, יש ירידה של 25% בהשוואה של רכישות תושבי חוץ לינואר אשתקד, וירידה של 12% ביחס לחודש הקודם. רכישות תושבי החוץ, הנכללות בתוך סך הדירות שנרכשו להשקעה, הסתכמו בחודש ינואר ב- 112 דירות. רכישות תושבי החוץ התרכזו באזור ירושלים, בכלל זה בבית שמש.