דגשים בהסכמי שכירות מסחריים – "עשרת הדיברות״ ליועץ המשפטי"

היועץ המשפטי הפנימי בארגון מהלך בין הסביבה העסקית בה הוא פועל, לבין הצורך לעגן הבנות מסחריות בהסכם מהודק שיהווה ביום פקודה את "התנ"ך" לגבי מערכת היחסים שבין שני הצדדים לו. אפרופו התנ"ך ובאווירת חג השבועות הקרב עלינו לטובה, אנסה להתמקד ב"עשרת הדברות" כפי שהם בענייננו על בסיס הניסיון המצטבר רב השנים, לעריכת הסכמי שכירות שבהם מוצא עצמו היועץ המשפטי במרבית הפעמים משני צידי המתרס "כמשכיר וכשוכר".

1. תגדיר לעצמך, מה חשוב מאוד ומה חשוב פחות:

צריך לזכור שההמלצות לניסוחים המיטביים או לנקודות הרגישות, מחייבות את היועץ המשפטי להפעיל את כישוריו והיכרותו עם העסק בתוכו הוא מתפקד ולגשר בינו לבין המשרד החיצוני שבדרך כלל נותן את הפתרונות "Tailor made".

במרבית המקרים אנחנו מכירים את היועץ המשפטי החיצוני כמי שמעמיד עו"ד צעיר ונמרץ "מבחוץ" לנהל דיאלוג קשוח ומיטבי ובסוף היועץ המשפטי הפנימי הוא זה שצריך לדעת איפה "to let go" להבין ולשרטט היטב ומראש על בסיס ניסיונו והיכרותו עם הנפשות הפועלות בתוך הארגון, מה הם "הקווים האדומים". למשל, "אצלנו לא נותנים מעולם ולעולם ערבות אישית, אבל כמשכירים לעולם ומעולם איננו מוותרים על.... (למשל) זכות הקיזוז".

2. התאמת העולם המשפטי של ההסכם לעולם החיצון:

העולם המשפטי, חייב להתאים את עצמו כל הזמן למה שקורה בעולם בכלל ובסביבה העסקית בה אנו פועלים בפרט. נקודה אדומה מובהקת לכך היא מה שקרה עם הקורונה וסעיפים של סיכול חוזה שפעם לא היינו נותנים עליהם את הדעת יותר מדי, משום שבאנו מבתי הספר שלימדו אותנו שסיכול קשה להוכיח וכוח עליון כמעט ולא קיים, ופחות נתנו על זה את הדעת. בעוד שכיום, כדי לקרב את הנושא אל קרקע המציאות שינינו כולנו במאסטרים את סעיפי כוח העליון שאחרי הקורונה. זוהי כאמור דוגמה מובהקת לאיך שהמצב והמציאות, משנה את החוזים.

אני נוהגת תמיד להשוות את ההתאמה הזאת לשינויים במרחב הקולינרי שאנחנו חווים אותם במדינת ישראל. כולנו גדלנו, לפחות היותר מבוגרים מביננו, על רות סירקיס "מטבלים קישים ופשטידות" והעולם היום שייך לקרפצ'יו סביצ'ה וסושי. כך גם בעולם העסקי, חברות הייטק היוו קטר להסכמי שכירות שונים אחרים ומותאמים לצרכים שלהם הגמישים והמשתנים באותה מידה שהם שינו את חוזי העבודה כדי לאפשר הסדרת וחוקיות העבודה מהבית.

3. התאמת מטרת השכירות ועקרונות ההסכם לצרכי הלקוח המשתנים:

א. אנו מנסחים חוזים עבור חברות שקיימות היום וחייבות לדעת שקיים "way out" כשהן נסגרות חלילה מחר. אנו מנסחים חוזים עבור חללי עבודה משותפים וחייבים להמציא מחדש את ההגדרות של זכות שימוש / שוכר משנה / שוכר עיקרי ולהתאים אותם לרוח הזמן התזזיתית, הצעירה והמחפשת את הפתרונות האחרים אלה שמתרחקים מהאסכולות השמרניות ומהשבלונות עליהם גדלנו.

ב. כולנו שואפים לייצר ולהוציא תחת ידינו חוזה מיטבי לצד שאותו אנו מייצגים, אבל בסוף כולנו יודעים שהחיים חזקים מכל חוזה ולעיתים במיוחד במערכות יחסים ארוכות טווח עם שוכר טוב שמשלם והוא גם עוגן, הרי שגם אם בהסכם כתוב א' – "לא ייקוב הדין את ההר", והקורונה שציינו לעיל הייתה ההוכחה הטובה ביותר לכך שבנסיבות חריגות הגענו גם להסדרים חריגים. כאלה שלקחו בחשבון בידודים, סגרים, ושלל אתגרים שצריכים להתמודד איתם. יועץ משפטי פנימי הוא זה שצריך לפרשן את ההסכם, להחליט איזה סעיפים לאכוף, מתי להשתמש, איך להשתמש ובעיקר להימנע ממצבים של "אוטומט".

4. לעולם בדוק את זכויות הקנייניות והתכנוניות:

כמי שמתעסקת מרבית חייה המקצועית בתחום המקרקעין, מפתיע אותי בכל פעם לגלות עד כמה אנחנו קפדנים בני קפדנים בייצוג רוכשי/מוכרי זכויות ופחות מקפידים בבדיקת השאלה הקניינית בהסכמי שכירות.

לעיתים קרובות, ההיקפים הכספיים המעורבים בהסכמים אלה, הינם גדולים ומשמעותיים לאורך תקופות שכירות ארוכות טווח מהרבה עסקאות נדל"ן שאנחנו עושים. לכן חובה עלינו לבדוק גם כאן את טיב הזכויות של המשכיר, זכותו להשכיר ולא פחות חשוב בדיקת מצבו התכנוני של המושכר והתאמתו לייעודי השימוש ע"פ התב"ע שבתוקף והיתרי הבנייה.

5. התעדכנות מתמדת לגבי חידושים בחקיקה ובפסיקה והחלתם על הסכם השכירות:

בעניין זה, קיימות דוגמאות רבות לשינויים בחקיקה ובפסיקה שחייבים לבוא לידי ביטוי בהסכם השכירות: דוגמא ראשונה: מחוק הגנת הפרטיות (מאגרי מידע):תחום הגנת הפרטיות עבר מהפך והסדרה רגולטורית עם כניסתו לתוקף של התיקון לחוק וביחד עם חוק מאגרי מידע, הפך התחום הרדום ונטול החשיבות, לנושא שמרבים לדוש בו ושהוא גם בא לידי ביטוי בהסכמים החדשים והמעודכנים שבהם נהגו "לסחור" במיידעים לגבי לקוחות/ קונים/ רוכשים וכיו"ב, בעוד שהיום חייבים לשחק במגרש החוקי בלבד. דוגמא נוספת: חוק שוויון הזדמנות לאנשים עם מוגבלויות החוק מאפשר היום לשוכרים להשתחרר מהסכמי שכירות שבהם הבניין בו מצוי המושכר אינו עומד בתנאי הנגישות המחמירים שקבועים בחוק. הדבר פחות חמור ככל שהנושא מתייחס לבניינים חדשים ומודרניים אך מאוד בעייתי לגבי בניינים ישנים שבהם ההתאמה לנגישות הנדרשת היא יקרה ולפעמים גם לא פרקטית או מעשית.

עו"ד ורד הלפרין | צילום: טל שחר

6. לימוד מנגנונים חדשים ויישומם:

למרות שמקצוע עריכת הדין הוא ותיק ושמרן מטיבו, אנחנו חייבים להקפיד על דינאמיות מחשבתית, ולכן היועמ"ש צריך להיות פתוח למנגנונים משפטיים ועסקיים חדשים וליישומם בהסכמים אותם הוא עורך.

7. ובהקשר זה, יש דבר כזה Triple net בהסכמי שכירות (כדאי להכיר!):

מודל הtriple net- הפך להיות יותר ויותר מקובל בעולם העסקי שבו שולטים שחקנים מהשוק המוסדי וחברות ריט למיניהן הרוכשות נכסים מניבים ורואות בנדל"ן סוג של אג"ח. הבניין הופך להיות לא יותר מאשר קופסה שעתידה להניב תשואה חודשית, שנתית קבועה וכדי שלא לזנב בתשואה זו העתיקו מהמודלים האמריקאים את הסכמי ה-Triple net שהופכים ליותר ויותר שכיחים בעולמות אלה. בהסכמים אלה, אין השתתפות של המשכיר בתחזוקה השוטפת, בביטוח הפעילות ובמיסים, אגרות ותשלומים למיניהם.

8. אין דבר כזה: "אנחנו לא מבינים בזה"...

לא אחת אני שומעת מקולגות את האמרה "אני לא מתעסק בביטוח אנא העבר ליועצים הביטוחים". אין ספק שזה נכון יותר, כמו בכל דבר, לתת את הבצק לאופה ולא להתערב במלאכתו. יחד עם זאת, כמו בכל יתר התחומים שבהם על היועץ המשפטי הפנימי לנצח על התזמורת ולהיות זה ששולט בכל הפרטים בין אם הן נוגעים לקניין רוחני, דיני עבודה, corporate וכו' הרי שגם הנושא הביטוחי איננו יוצא מן הכלל. כמו שהיועץ המשפטי מבין ויודע (גם אם אינו מומחה לדבר) בנושאים הנ"ל, לטעמי אינו יכול שלא להבין כלום בנושא כה מהותי, שבעיקר עלול להפוך לחשוב ומהותי חס וחלילה בקרות אירוע ביטוחי.

9. הסדרה מראש של כל מה שניתן וצריך יהיה להסדיר אחר כך:

דוגמא, שעבוד תקבולים במסגרת מינוף בנקאי או חוץ בנקאי של משכיר כדי שישרתו חוב בנקאי או חוץ בנקאי. יש לכלול כנספח את נוסח ההתחייבות עליו צריך לחתום השוכר על פי דרישת המשעבד. עוד מומלץ (ופחות מוכר) שיעבוד של ההכנסות מהפעילות בתוך המושכר. למשל, מי שפעילותם בהשכרת חללי עבודה, או מפעילים שמקור זכויותיהם בעסקת BOT שמבקשים לשעבד תקבוליהם על פי הסכמי שכירות.

10. הפרות של שוכר אי פינוי מושכר וזכות הביטול של הצדדים

אני מוצאת בעת האחרונה סעיפים בחוזי שכירות המגבילים או שוללים מהשוכר את הזכות לתבוע סעד כלשהו לרבות צו מניעה במקרים של הפרה. לגבי ניתוק שוכר מהשירותים החיוניים נקבע לא אחת כי מגמת המשפט היא לרסן, ככל האפשר את תופעת עשיית הדין העצמית, ולהבטיח שלא תשלל חזקתו של אדם בנכס שלא באמצעות פנייה לערכאות.

עו"ד ורד הלפרין שותפה בכירה במחלקת מקרקעין במשרד עוה"ד AYR – עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות', ובעלת מומחיות בניהול עסקאות ועריכת הסכמים בפרויקטים רחבי היקף בשוק הנדל"ן והמלונאות.