בנק ישראל: התשואה מהשכרת נכסים ירדה תוך עשור מ-8.6% ל-6.2%

ניתוח שערך בנק ישראל בנוגע לנכסים מניבים בשוק הנדל"ן (מסחר, משרדים תעשייה ומגורים) בקרב 40 חברות ציבוריות בארץ מעיד על זינוק בשווי הנכסים אשר עשוי להוביל בהמשך לכך שחלק מהחברות המחזיקות בנכסים הללו ירשמו הפסדים.

לפי הבנק, נכון לסוף 2021 החברות הציבוריות בישראל מנהלות נכסים מניבים בשווי של כ-160 מיליארד שקל, כאשר בין השנים 2010—2021 הוכפל שווי הנכסים שבבעלותן. שטח הנכסים בשנת 2021 היה 13.7 מיליון מ"ר ובשווי של כ-158 מיליארד שקל, זאת בהשוואה לשנת 2010 שבה השטח עמד על 11.7 מיליון מ"ר והשווי 77.6 מיליארד. תוספת השטח עמדה על 20% לעומת תוספת השווי שגדלה ללא התאמה ב-80%. רוב הנכסים – כ-75% למסחר ומשרדים 14% לתעשייה. 5% למגורים, ו-6% לצרכים אחרים. ניתן לראות כי בהשוואה ל-2010 נתח המסחר גדל ב-7%, המשרדים ב-5%, ושימוש כמו נכסים למניבים שכמעט לא היה קיים ב-2010 עומד כיום על 5%.

בבנק מחלקים את הבדיקה לתשואה מהשכרה לעומת תשואה שמקורה בעליית שווי הנכסים. מכך עולה, כי ביצועי הנדל"ן המניב הגיעו בשנים 2012-2018 לתשואה כוללת של כ-10% בממוצע, ואילו לפני הקורונה ואחריה ראינו זינוק בשווי הנכסים בשיעור של 6% (לפני הקורונה) ו-9% אחרי הקורונה. (שנים 2019, 2021) זאת בהשוואה לתשואות שמרניות יותר בשנים שקדמו לכך. גם כשמבודדים את התשואה מהשכרה רואים ירידה בתשואה מ-8.6% ב-2011 ל-6.2% בשנת 2021.

עליות הריבית שהחלו בשנת 2022 הן מהגורמים המשפיעים על מחירי הנכסים המניבים. כתוצאה מעליית הריבית צפויה עלייה בשיעור ההיוון (היוון בנכסים מניבים בנדל"ן משקף את התשואה הנדרשת לנכס מסוים בהתאם לאזור שבו הוא נמצא) וירידה בשווי הנכסים. האומדן לשיעור ההיוון בעקבות העלייה בריביות לשנת 2022 הוא כ-7.6% לעומת 5.5% בסוף 2021. בעקבות כך, טוענים בבנק ישראל כי יתכן מאוד שנראה הפסדים בחלק מהחברות.

בבנק מסבירים, כי למרות שמאז שנת 2010 ישנה ירידה הדרגתית בתשואה מהשכרה ואין התאמה בין שווי הנכסים למחיר השכירות למ"ר, על פי בדיקת הבנק אין מדובר בשוק בועתי.