הדילמה באוצר: משקיעים בשוק הנדל"ן או הקטנת קרן הפיצויים

משרד האוצר צינן את תקוותם של משקיעי נדל"ן להפחתה במס רכישה. המשקיעים קיוו שבעקבות הקיפאון בשוק הדיור וירידת המחירים יוקטן מס הרכישה המוטל עליהם, מ־8% ל־5% — כפי שהיה לפני עשור — אך האוצר הפיץ בתחילת השבוע הצעת חוק שמקבעת את מדרגת המס ל־8%. שיעור המס נקבע עד כה בהוראת שעה, וזו אמורה לפוג בנובמבר, אלא שכעת האוצר מקדם הצעת חוק.

השארת מס רכישה גבוה עשויה למנוע עליית מחירים בשוק הדיור, אך על הרחקת המשקיעים המדינה תשלם בדרך אחרת: צמצום הכנסות של קרן הפיצויים של מס רכוש, שכל הכנסותיה מגיעים ממס רכישה. קרן הפיצויים נדרשת במיוחד כעת לשיקום העורף שספג נזקי מלחמה.

המדינה מעבירה 25% ממס הרכישה לקרן הפיצויים, וערב המלחמה הצטברו בקופת הקרן 17.8 מיליארד שקל. אבל בבדיקת "כלכליסט" נמצא כי עד עתה הקרן שילמה 5 מיליארד שקל עבור פיצויים עקיפים ועוד כמיליארד שקל פיצויים ישירים. הנתונים האלה עדיין לא כוללים את הפיצוי שישולם לתושבי עוטף עזה והרשויות המקומיות באזור, וגם לא את הנזקים הרבים שחיזבאללה הסב בצפון. ההערכות הן כי העלות הכספית של כל אלה תגיע ל־22 מיליארד שקל.

כדי להימנע מגירעון בקופת הקרן, באוצר מתכננים להעלות את שיעור ההפרשות ממס רכישה ל־100%, כלומר מסי הרכישה יעברו במלואם לקרן הפיצויים. וכאן בדיוק גלומה הבעיה שנובעת משמירה על מס גבוה: הרחקת המשקיעים תוביל לירידה במספר העסקאות ולירדה בהכנסות המדינה. נתוני מכירת הדירות מלמדים כי הכבדה של נטל המס מצמצמת את מספר העסקאות, ואילו הקלה מגדילה את מספר העסקאות ואת תשלומי מס רכישה.

מס רכישה בשיעור של 8% הונהג לראשונה על ידי שר האוצר לשעבר משה כחלון ביולי 2015. כשפרצה מגפת הקורונה באוצר חששו מקיפאון, לכן ביולי 2020 הורידו את שיעור המס ל־5%. בתוך כמה חודשים הצעד הזה היה אחד הגורמים שהובילו לזינוק במכירת דירות: ביולי 2020 בוצעו כ־9,600 עסקאות לרכישת דירה, בדיוק שנה אחר כך ביולי 2021 בוצעו יותר מ־13 אלף עסקאות. שיאי המכירות נקבעו באוקטובר 2021, שבו נמכרו מעל ל־14 אלף דירות, ובנובמבר, שבו נמכרו מעל ל־18 אלף דירות. הפיק הזה במכירת דירות קרה משום שבסוף נובמבר הועלה שוב מס הרכישה, ומשקיעים נבונים מיהרו לחתום על חוזי רכישה לפני עליית המס.

העניין הוא שלפעילות הזו היתה השפעה מרחיקת לכת על הכנסות המדינה ממס רכישה. בשנת 2020 היא הניבה 6.9 מיליארד שקל, ובשנת 2021 מס רכישה ייצר למדינה 8.8 מיליארד שקל. על פי חוק, דיווח על עסקה צריך להתבצע עד 60 יום ממועד העסקה, ולכן מבול העסקאות שנחתמו בנובמבר השפיע גם על נתוני 2022, שבה מס רכישה הכניס למדינה 14.4 מיליארד שקל, שהם 157% בהשוואה לתחזית המוקדמת, שעל פיה גביית מס רכישה אמורה היתה להסתכם בכ־9.2 מיליארד שקל. בשנת 2023 המדינה גבתה 8.4 מיליארד שקל מס רכישה, בעוד התחזית היתה כי היא תגבה 9.1 מיליארד שקל. הירידה הזו היא תוצאה של האטה בשוק הדיור בעקבות הריבית הגבוהה וצניחה חדה בפעילות מאז 7 באוקטובר. התחזית היא כי בשנת 2024 המדינה תגבה רק כ־7.3 מיליארד שקל מס רכישה.

קרן הפיצויים של מס רכוש משלמת עבור נזקים ישירים, כלומר פגיעה ברכוש, בעיקר בתים ומכוניות. בנוסף לכך, בהתאם לתוכנית לסיוע כלכלי שאישרה הממשלה לאחר שפרצה המלחמה, הקרן משלמת מענקים לנזקים שמוגדרים עקיפים. הכוונה היא בעיקר לפיצוי של עסקים שפעילותם הכלכלית נפגעה. לעסקים ברחבי הארץ מוצעת השתתפות בהוצאות קבועות; באזורים שבהם מערכת הביטחון הטילה מגבלות יש פיצוי מוגדל; ויש גם מסלול פיצויים לעסקים ביישובי ספר.

בשלב זה ההערכות הן כי עבור הנזקים הישירים שנגרמו לבתים בעוטף עזה תשלם הקרן כ־300 מיליון שקל. השבוע הוחלט, בניגוד לתוכנית המקורית, כי הקרן תממן גם את הפיצוי עבור תכולת הבתים. סכום הפיצוי בסעיף הזה עדיין לא ידוע. נעלם נוסף בעוטף עזה הוא הנזק שנגרם לתשתיות ולמרחב הציבורי, ובו עדיין לא התחילו לטפל, בעיקר משום שהפעילות הצבאית לא הסתיימה, וטנקים ומשאיות עדיין נוסעים בשטח ומסבים נזקים נוספים.

בינתיים באוצר מבשלים מקור נוסף למילוי קופת קרן הפיצויים: מס רכוש. זהו מס שנגבה בעבר מבעלי מגרשים שלא מימשו את זכויות הבנייה המאושרות בהם. בשנת 2000 שיעור המס נקבע ל־0%. החוק על פיו 25% מהכנסות מס רכוש יעברו לקרן הפיצויים עדיין קיים, וכל מה שצריך זה להעלות את שיעור המס הנגבה. החזרת המס תשמש לא רק להגדלת הכנסות, אלא מקווים שהיא תגדיל את היצע הדירות משום שהיא תדרבן בעלי מגרשים לבנות. בחודשים הקרובים יבחנו באוצר את הסוגיה הזו, בין היתר על ידי השוואה לנעשה בעולם בתחום זה. בתום עבודת המטה תוצג תוכנית להשבת המס החדש־ישן הזה.