מנכ"ל גב–ים: "לשוכרים שהשקיעו בשיפוץ הנכס אין תמריץ לחפש אחר"

חברות הטכנולוגיה הגדולות ידועות במשרדיהן המפוארים, שמציעים גם פינוקים רבים לעובדים, וכדי לייצר את סביבת העבודה הנוצצת הזו דרושה השקעה רבה. מעבר לדמי השכירות שמשלמות חברות ההייטק, הן משקיעות מיליונים ועשרות מיליונים בשיפוץ והתאמת הנכסים לצורכיהן. לכן, בהרבה מקרים התוצאה היא שהמשרדים שכורים — אך ממש בהתאמה אישית.

דו"חות גב־ים לסיכום 2023, שפורסמו אתמול, מצביעים על כך שלהתאמה האישית הזו יש מחיר: עלייה גבוהה בדמי השכירות.

חברת הנדל"ן המניב, בניהולו של אבי יעקובוביץ, חתמה ברבעון הרביעי של 2023 על 22 חוזי שכירות בשטח כולל של כ־46 אלף מ"ר, שמניבים הכנסה שנתית של 39 מיליון שקל, תוך עלייה ממוצעת ריאלית, מעבר לעליית המדד, של 12% בדמי השכירות שהיא גובה בהם. בסיכום 2023 מדובר ב־121 חוזי שכירות בשטח כולל של 175 אלף מ"ר, המניבים 137 מיליון שקל, תוך עלייה ריאלית של 10% בממוצע. כלומר, לקראת סוף השנה, קצב עליית דמי השכירות האיץ.

59% מהחוזים שנחתמו ב־2023 כולה הם חידושי חוזים עם שוכרים קיימים. שיעור עליית דמי השכירות בחידושים אלה עמד על 13% בשנה כולה ועל 15% ברבעון הרביעי. זאת לעומת עלייה ממוצעת של 12% בחילופי שוכרים ב־2023 כולה, ועלייה של 4% בעת מימוש אופציה — הן ברבעון הרביעי והן בשנה כולה.

על פי רוב עולים דמי השכירות בשיעור החד ביותר בעת שמתחלף שוכר. אבל לא במקרה של גב־ים. בשיחה עם "כלכליסט" הסביר יעקובוביץ את עליית המחיר בכך ש"השוכרים כבר השקיעו בהתאמת הנכסים לצורכיהם, כולל למשל מעבדות שהקימו, ובשינוע העובדים. ומעבר לכך, המיקום המרכזי של הנכסים משחק תפקיד, כולל סמוך לאוניברסיטאות, ולכן אין להם תמריץ לחפש נכסים אחרים".

גב־ים היא מהראשונות בענף לדווח על תוצאותיה השנתיות, כך שעדיין אי אפשר להשוותן לאלה של חברות מקבילות. בתשעת החודשים הראשונים של 2023 עלו מחירי השכירות בחוזים שחתמה ב־10%, עלייה גבוהה מזו שרשמו חברות אחרות. אמות רשמה באותה תקופה עלייה ריאלית של 6% בדמי השכירות בשטחי המשרדים, בעוד מליסרון חתמה על חמישה חוזים חדשים בעלייה ריאלית של 4%, ובכזו של 3% ב־31 מימושי אופציות וחידוש חוזים.

גב־ים מתמקדת בהשכרת משרדים, בהם פארקים שלמים, דוגמת מת"מ בחיפה, לחברות הגדולות ביותר, בדגש על ענף הטכנולוגיה, ובהן אפל, גוגל, מייקרוסופט ואינטל. הדבר מאפשר לה להמשיך להעלות את דמי השכירות גם בתקופות שבהן השוק בטלטלה. אולם אין פירוש הדבר שהחברות האלה אינן רגישות למחיר. על כך אמר יעקובוביץ כי "ניהול המו"מ מתארך, וההנהלות מחו"ל מעורבות בפרטים הרבה יותר מבעבר, אך החוזים בסוף נחתמים".

מבחינת מדדי הפעילות, גב־ים רשמה ברבעון הרביעי שיפור של 17% ב־NOI (הכנסות תפעוליות נטו מנכסים מניבים), שהגיע ל־168 מיליון שקל, ושיפור של 22% ב־FFO (תזרים מפעילות ריאלית לאחר נטרול גורמים חד־פעמיים, דוגמת שיערוכים), שהתייצב על 101 מיליון שקל. בסיכום השנה הגיע ה־NOI ל־657 מיליון שקל, שיפור של 18% לעומת השנה המקבילה. מתוך סכום זה 585 מיליון שקל מיוחסים לנכסים הזהים, שיפור של 8% ביחס ל־2022. שיפור זה מיוחס לעלייה בדמי השכירות ולעליית המדד (3.3%). ה־FFO השנתי הגיע ל־401 מיליון שקל, עלייה של 28% לעומת 2022, שמיוחסת בעיקר לעלייה ב־NOI, לצד עלייה בהכנסות הריבית מפיקדונות (237 מיליון שקל, בסוף דצמבר, בהשקעות ופיקדונות לזמן קצר).

בכך עקפה גב־ים את תחזיתה מסוף 2022, לפיה ה־NOI וה־FFO השנתיים יגיעו ל־630–645 מיליון שקל ו־350–360 מיליון שקל, בהתאמה. בעוד התחזית ל־2023 שיקפה עלייה של 15% ו־13% לעומת תוצאות 2022, התחזית שמציגה גב־ים לשנה הנוכחית צנועה בהרבה ומתייחסת ל־NOI בטווח של 705–685 מיליון שקל, המהווים שיפור של 6% לעונת שנה שעברה, ו־FFO של 405–390 מיליון שקל — ירידה של 1% מ־2023. זאת לאחר שהחברה מימשה בשנה שעברה ובתחילת השנה הנוכחית כמה נכסים, שהניבו הכנסות שנתיות של 26 מיליון שקל. יעקובוביץ הסביר כי "אלה נכסים שאינם בליבת העסקים שלנו (מפעל רב בריח באשקלון, קרקע בגדרות ובניין משרדים בראש העין — א"פ), ומיצינו את פוטנציאל ההשבחה שלהם. התמורה ממימושם, בהיקף מצטבר של 550 מיליון שקל, תשמש לצמצום המינוף של החברה (55.6%) ולהשקעה בפרויקטים בייזום". במקביל, 10 הפרויקטים שבשלבי ייזום שונים, בשטח עילי של 430 אלף מ"ר, עדיין אינם מניבים הכנסות. בנייתם של ארבעה מהם צפויה להסתיים במהלך השנה, וארבעה נוספים ב־2025, כאשר 51% מהשטח העילי בהם כבר הושכרו ומשקפים תוספת הכנסות שנתיות של 172 מיליון שקל. הקיטון החזוי ב־FFO מיוחס, לצד השפעת ה־NOI, לעלייה צפויה בהוצאות מיסוי והוצאות מימון.

לצד השיפור במדדים התפעוליים, רשמה גב־ים ירידה חדה ברווחים משיערוכי הנדל"ן שלה, ואלה הסתכמו ב־436 מיליון שקל לעומת 1.2 מיליארד שקל ב־2022. בחברה הסבירו כי 2022 היתה חריגה לטובה בהיבט זה, שכן הריביות ושיעורי ההיוון היו נמוכים. כתוצאה מכך נרשמה גם ירידה ברווח הנקי השנתי ל־499 מיליון שקל לעומת 936 מיליון בשנה המקבילה.

בעלת השליטה בגב־ים היא נכסים ובניין (81.8%), שנשלטת בידי דסק"ש (66.7%). בעלי המניות הגדולים בדסק"ש הם מגה אור, שבשליטת צחי נחמיאס (29.9%), אלקו שבשליטת האחים זלקינד (29.8%) ורמי לוי (11%). עד יוני 2022 החזיקה נכסים ובניין ב־49.5% ממניות גב־ים, ובמועד זה השלימה את רכישת חלקו של אהרון פרנקל בה, 37.2%, ועלתה להחזקה של 86.7%. נכסים ובניין רכשה את מניותיו של פרנקל במחיר של 37.91 שקל למניה, שהיה גבוה ב־26% ממחיר המניה באותה עת, ובתמורה כוללת של 3 מיליארד שקל. העסקה הניבה לפרנקל רווח חסר תקדים של כ־1.25 מיליארד שקל ותשואה של כ־100% על ההון שהשקיע בחברה. שנה וחצי מאוחר יותר עומד המחיר של מניית גב־ים על 29.24 שקל, כך שנכסים ובניין מופסדת על הנייר מעסקת פרנקל ב־692 מיליון שקל.