הפיתרון למצוקת הדיור נמצא "מתחת לאף"

רבות מדובר על מצוקת הדיור בישראל. קצב גידול האוכלוסייה הינו של 1.8% לשנה, כלומר 170,000 איש בשנה, כגודל עיר גדולה בישראל - למשל רמת גן בה 172,000 איש. זו אינה טעות, מידי שנה יש צורך לבנות עיר גדולה חדש בישראל! בהתאמה, לפי תוכנית ישראל 2040 – יעדי הדיור הממשלתיים המאתגרים הינם תוספת של 120 אלף יחידות דיור בשנה.

בישראל למעלה מ-400 אזורי תעשייה בשטח מצטבר של כ-350 אלף דונם. רק באזור תל אביב והמרכז קיימים 100 אזורי תעסוקה בשטח מצטבר של כ- 53 אלף דונם. לצורך הפרופורציות גודל העיר תל אביב בשלמותה הוא 52,000 דונם!

ניצול הבנייה הקיימת באזורי תעשייה אלו באופן אינטנסיבי הינו בשיעור 75% באזור תל אביב והמרכז, בשיעור של 50% ופחות בטבעות המשניות של אזורי הביקוש, ו-25% בפריפריה. כלומר, מדובר על תת ניצול של אזורים עצומים בישראל, מפותחים, עם גישה מוסדרת, חלקם כאמור באזורי ביקוש מובהקים.

המסקנה המתבקשת היא שאין צורך באזורי תעשיה נוספים בישראל אלא בשימוש אינטנסיבי יותר באלו הקיימים על ידי שילוב סביבות חיים וקהילות שונות. הדרך הנכונה היא ייעול השימוש בקרקעות הנדירות והיקרות הללו, ולהפסיק הריסת שטחים פתוחים וירוקים חיוניים לצורך הקמת אזורי תעסוקה חדשים.

לאור שינוי אופי הכלכלה הישראלית לכלכלת שירותים וידע (67% מהתמ"ג), ויציאת התעשיות המזהמות והמרעישות מחוץ לערים, אזורי התעשייה והתעסוקה העירוניים יכולים וצריכים להפוך לחלק מהרקמה האורבנית כרובעים עירוניים בהם כל הנדרש לקיומה של עיר – מסחר, מלאכה זעירה, ייצור, תעסוקה, פנאי, משרדים, שרותים ציבוריים ומגורים.

לא עוד ערי שינה ואזורי תעשייה מנותקים, לא עוד רכב פרטי ועמידה ממושכת בפקקים, זיהום אויר ובזבוז עצום של שעות עבודה אלא חיבור אזורי התעשיה הישנים למערכות הסעת המונים מהירות ויצירת רצף של שימושים ומשתמשים באזור אחד לאורך כל היממה.

התחלה נכונה והזדמנות ראשונה למימוש החזון לשילוב אזורי התעשייה כחלק מהמרקם העירוני, נמצאת בחוק ההסדרים 2021 המתייחס לאפשרות הסבת 30% משטחי המשרדים באזורי התעשייה להשכרה למגורים לדירות קטנות, כניסיון לפתור את מצוקת הדיור בישראל.

גיל מעין | צילום: שירן קפלן

היתרונות למהלך זה ברורים: זמינות מיידית להוצאת היתרי בנייה למגורים, אזורים מפותחים מבחינת תשתיות, גישה מוסדרת, שמירה על השטחים הפתוחים, וחיזוק העירוניות במקום אזורי התעשייה הישנים והקמלים. לפי סקר שנערך בשנת 2022 עבור משרד האוצר קיים פוטנציאל להסבת שטחי משרדים למגורים רק באזור תל אביב והמרכז של 120 אלף יחידות דיור.

נכון להיום, השינוי המבוקש והמוצע בחוק ההסדרים 2021 עדיין לא התחולל בשל מספר סיבות. טרם מונתה ועדת משנה של הועדה הארצית אשר לה יוקנו סמכויות של ועדה מחוזית והיא תעסוק באישור תוספת למגורים באזורי התעשייה. לא נפתרה סוגית הפער בין הארנונה העסקית למגורים העומד כיום על פי 4 מהארנונה למגורים, כך שאין אינטרס כלכלי לרשויות לקדם מגורים בתחומן. מגבלת תוספת השימוש באזור התעסוקה לדיור להשכרה בלבד מגבילה את הכדאיות הכלכלית עבור יזמים, ודאי לאור הריבית הגבוהה כיום.

כדי שהמהלך המבורך של חוק ההסדרים 2021 לשילוב מגורים באזורי התעשייה בישראל יצא לפועל, יש למנות באופן מידי ועדת משנה של המועצה הארצית לשם כך, להגדיל את תעריף המגורים לארנונה באזורי תעסוקה, ולאפשר מגוון שימושים למגורים באזורי התעשייה וביניהם, אך לא רק, גם דיור להשכרה.

הבעיה אם כן אינה מצוקת הדיור בישראל בלבד אלא הצורך בשינוי התפיסתי לגבי החיבור בין הערים לבין אזורי התעשייה, ויתכן מאד שהפיתרון מצוי ממש מתחת לאף. ערים חייבות לחשוב על הממשק בין מגורים לעבודה, מקורות הכנסה וניהול משאבים יעיל.

ולור ביירון נדל"ן הינה חלוצת התחדשות אזורי התעשייה והתעסוקה בישראל ומובילה כיום 12 פרויקטים במתחם הבורסה ברמת גן, לשימושים מעורבים בבנייה גבוהה לרבות מגורים, בסך כולל של כ- 1.1 מיליון מ"ר בייזום.

גיל מעין, שותף וסמנכ"ל פיתוח עסקי, ולור ביירון נדל"ן