"הבנק הודיע שהוא לוקח את הבניין": ה־HAP שאחרי ההייפ בניו יורק

מתרבים המשקיעים שמתלוננים על חברת היזמות הישראלית HAP Investments, שהוקמה על ידי ערן פולק, אמיר חסיד וניר אמזל. מאז שדווח ב"כלכליסט" בשבוע שעבר על הקשיים בקידומו של פרויקט המגורים היוקרתי בשכונת טרייבקה במנהטן, התקבלו תלונות על לא פחות מארבעה פרויקטים נוספים שהחברה מקדמת בניו יורק, מצד משקיעים שחוששים לגורל כספם - אף על פי שבחרו להשקיע באזורים ובפרויקטים שנחשבים "בטוחים".

החברה מצדה מאשימה את תקופת הקורונה במצב של המיזמים שלה ומסתייגת מהפניית התלונות לתקשורת: "השוק בניו יורק נמצא במצב מאתגר מאוד זה כמה שנים, כאשר משבר רודף משבר", נמסר מהחברה. "אנו מבינים ומזדהים עם החששות של המשקיעים ועושים הכל אך ורק לטובתם. עם זאת, פנייה לתקשורת כדי לפרוק תסכולים או לנסות ללחוץ על החברה לחלק כספים למשקיעים בצורה לא הוגנת אינה הדרך ללכת בה, מכיוון שהיא רק גורמת נזק לכלל המשקיעים ולפרויקטים עצמם וממעיטה את הסיכוי לגייס את הכספים הנדרשים".

התלונות מתרכזות בפרויקטים HAP-7 ברחוב ברודוויי 4452 בשכונת האדסון הייטס; HAP-8 ב־West 28th Street בצ'לסי; HAP-5 ב־Pleasent Avenue 329 במזרח הארלם; ו־HAP 10 ב־2211 Third Avenue במזרח הארלם.

HAP-5: בניין מגורים בן 8.5 קומות ו־21 דירות, ב־Pleasent Avenue

ג', עצמאי מתל אביב, השקיע 150 אלף דולר בשני פרויקטים של החברה, שאחד מהם הוא HAP-5. לדבריו, את הרכישה הראשונה עשה כבר ב־2014: "הם הבטיחו בעל פה תשואה של 12% ושבתוך חמש שנים ניתן יהיה למכור את יחידת ההשקעה. לפני שנה בערך הבנו שההלוואה של הבנק המלווה הגיעה לסיומה, והבנק הודיע לפני חודשיים שהוא לוקח את הבניין. הם פנו אלינו שנביא עוד כסף מהבית, אבל למיטב ידיעתי אף אחד לא הסכים להזרים עוד כסף לפרויקט".

ל"כלכליסט" גם הגיע מייל שנשלח ב־3 בנובמבר השנה מהחברה לאחד המשקיעים בפרויקט HAP-5, בניסיון להציל את המיזם, ובין היתר נכתב בו: "לאחר מו"מ קשה הבנקים ניאותו להעניק לפרויקט הסדר 'הזדמנות אחרונה' שבמסגרתו קיימת האפשרות להימנע ממימוש הבניין על ידי הבנקים... ככל ולא יגויס הכסף במועד, הבנק יקבל בעלות על הבניין כבר לפני סוף נובמבר... מה השימוש בכסף ומה הוא 'קונה' לנו: שקט תזרימי ושקט מול הבנקים לתקופה של כשנתיים... ככל והנחות העבודה תתגשמנה (יציבות במחירי השכירות וירידה בריבית ובאינפלציה עוד כשנה), אזי סכום זה יוכל לקיים את הפרויקט עד למכירתו, עוד תקופה של עד שלוש שנים".

בנוגע לפרויקט HAP-5 מסרה החברה: "הפרויקט בנוי והיה מושכר ומוכן למכירה כבר ב־2019, אולם השוק לא אפשר מכירה כזו. תקציב הפרויקט עלה על המתוכנן, אולם מתוך ראיית טובת המשקיעים בלבד, החברה, אשר השקיעה מהונה כ־4.5 מיליון דולר כדי לכסות את עליית העלויות בפרויקט, הציעה מרצונה שהחוב לא יוחזר לה אלא רק לאחר החזר השקעת המשקיעים בפרויקט. החברה הצליחה ליטול הלוואה חדשה במהלך הקורונה, לאחר שנוצר בור גדול של הוצאות לאור העובדה שהתפוסה ירדה מ־95% ל־30%. לאור העובדה שנוצר בור כזה גם כעת הבנק החדש דורש הזרמות הון... ללא השתתפות המשקיעים בגיוס הכספים אין כמעט אפשרות להגיע להסדר מול הבנק, שיאפשר שנתיים־שלוש של שקט עד למכירת הבניין בשוק שיחזור למצב נורמלי".

HAP-7: בניין מגורים בן 7 קומות ו־129 דירות, בברודוויי 4452

מ', עורך דין מרחובות, רכש יחידת השקעה ב־100 אלף דולר בפרויקט. לדבריו, המיזם החל ב־2013, והוא הצטרף אליו ב־2015: "מה שקרה זה שהם כל הזמן עיכבו את התחלת הבנייה בטענה שהם מנסים להשיג מהעירייה עוד קומות, עוד מטראז'. בסופו של דבר הם התחילו לבנות, אבל הפרויקט מעולם לא הושלם. הם כל הזמן שלחו עדכונים שבגלל הקורונה הבנקים לא נותנים מימון ושהם לא יכולים לשלם לקבלן, ושהם מחפשים קבלן אחר. לפני שנה בערך הם יצאו בקריאה שנשקיע אצלם עוד כסף. עכשיו הם כבר לא שולחים עדכונים בכתב. הם עושים 'וובינרים' של שאלות ותשובות, אתה לא יודע מי משתתף בזום. אמזל קורא את השאלות שמוצאות חן בעיניו ונותן איזושהי תשובה, בדרך כלל לא מפורטת.

"בכל פרויקט של HAP יש 35 משקיעים. בשלב מסוים ביקשתי רשימה של כל האנשים שהשקיעו בפרויקט, אבל הם טענו שהם שומרים על צנעת הפרט. הם תמיד אמרו שהם עצמם מושקעים בפרויקטים, וההנחה היא שאדם שמשקיע לא רוצה להפסיד כסף. הם חיים מדמי ניהול, אף אחד לא יכול לדעת כמה כסף הם משכו מהפרויקט הזה".

רחל לוי מתל אביב השקיעה 100 אלף דולר ב־HAP-7: "ככל שחלף הזמן הבנתי שיש בפרויקט בעיות. היו להם כל מיני סיפורים. מה שקורה זה שכיום רק חצי בניין בנוי, 60 מתוך 120 דירות. לפני שנתיים הבנתי שמשהו לא טוב כי עברו ארבע שנים וכלום לא קרה. ביקשתי לצאת מהפרויקט, אבל הם אמרו שאין להם כסף לתת לנו, והדבר היחיד שאפשר זה להציע למכור את המניה שלי אבל במחיר מופחת. בסופו של דבר לא יצאתי משם. לפני כמה חודשים הם פנו אלינו, למשקיעים, ובלי בושה ביקשו עוד כסף. הנושה העיקרי שלהם כעת זה קרן בשם MRC, שמאיימת לקחת את הפרויקט, ולנו לא יישאר כלום.

"הם התחילו עם שיווק אגרסיבי מאוד, היו ספונסרים של קבוצת הכדורגל בני יהודה, התראיינו בתקשורת, עשו שיווק, אני קצת הכרתי אותם והאמנתי להם. מצד שני, השוק בניו יורק היה בשיאו. הכל נראה דבש. זה היה נראה שהם מצליחים לעשות עסקאות יפות, עם אדריכלים מובילים, בטבורו של העולם. בסופו של דבר כספים של משקיעים בפרויקט ירדו לטמיון".

בנוגע לפרויקט זה מסרה החברה: "הפרויקט בנוי חלקית, כאשר השלד של שלב א' הסתיים, לרבות חלוקה פנימית בחלק מהקומות, ושלב ב' היה אמור להתחיל, אולם בשל עליית העלויות שנגרמה מהקורונה הבנקים דרשו הזרמת הון נוספת. החברה גייסה 4.6 מיליון דולר בדצמבר 2021, אולם לא היה בכך די לכסות את העלייה בעלויות הפרויקט על פי הבנק, ולכן הבנק דורש כעת עוד הון כדי להמשיך במימון. החברה פועלת לגיוס ההון הנדרש".

HAP-8: בניין מגורים בן 21 קומות ו־199 דירות, ב־West Street בצ'לסי

ג', עצמאי מתל אביב, שקנה גם ב־HAP-5, אומר על HAP-8: "זה פרויקט גדול בצנטרום של הפיילה. הפעם השקעתי אפילו יותר כסף. אבל מה שקרה זה שהם נתקעו עם קבלנים, הבנייה התעכבה והיו להם גם נושאי מימון. לפני שנה וחצי הם הכניסו חברה יפנית שקנתה את החלק שלהם, ובעצם דיללה את האחוז של המשקיעים. לפני שנה, כשהיפנים נכנסו, הם העבירו לנו 25% מהכסף, אבל לא ברור באמת מה יהיה עם שאר הכסף. אני לא יודע אפילו אם אקבל את הקרן".

בנוגע לפרויקט זה מסרה החברה: "הפרויקט הסתיים וקיבל טופס אכלוס ב־2020 במהלך הקורונה, מה שהקשה את מכירת/השכרת הדירות בבניין. לאור דרישת הבנק להזרמת הון במהלך תקופת הקורונה ניהלה החברה מו"מ מול החברה השותפה שלה בפרויקט, תאגיד הענק היפני DAIWA, ובסיומו נמכרה האחזקה של הקבוצה הישראלית לשותפה היפנית, וחולק סכום של 56 מיליון דולר למשקיעים בשנת 2021, כאשר מרבית המשקיעים הגיעו לרווחים דו־ספרתיים. היו משקיעים שנכנסו מאוחר יותר להשקעה בפרויקט, אשר לא קיבלו את מלוא השקעתם. לאור זאת, ואף שלא היתה לה שום חובה לעשות כן, בחרה החברה להמחות את דמי הייזום שלה לקבוצת המשקיעים שלא קיבלו את מלוא ההשקעה. החברה צופה כי עם סיום מכירת הבניינים, החנויות, החניון התת־קרקעי וכדומה, תהא החברה זכאית לדמי הייזום שלה, המהווים 25% מרווחי הפרויקט. המשקיעים שאליהם הומחו דמי הייזום יקבלו את מלוא השקעתם חזרה וככל הנראה גם רווחים, אולם הדבר מותנה במצב השוק".

HAP-10: בניין מגורים בן 12 קומות ו־108 דירות, Third Avenue בהארלם

ל', אדריכל מתל אביב, שהשקיע ב־HAP-10, מספר: "אני מתבייש בכל הסיפור הזה. הכרתי אישית את אמיר חסיד ואפילו עבדתי איתו. הוא היה חבר שלי. בזמנו הם היו סיפור הצלחה והיו להם משרדים מפוארים בנווה צדק. הייתי אמור להשקיע בפורטוגל והעסקה נפלה ונשארתי עם כסף, שאת חלקו הגדול לוויתי מחברת ביטוח. בסוף השקעתי ב־HAP-10. שאלתי את חסיד שהבטיח לי שאין פה סיכונים, זה פרויקט בנוי בהארלם. לא השקעתי בפרויקט על הנייר. חתמתי איתם על שטר חוב. זה כאילו הלוואה שלי לחברה לצורך הניהול השוטף והחזר הלוואות קודמות. הוא הבטיח לי שבתוך שנה יחזיר לי את הכסף. כמו אידיוט נכנסתי לזה, בסכום מטורף. שטר החוב בינינו הסתיים ב־2020, ואני רודף ורודף אחריו. הוא מסרב להחזיר לי אפילו את הריבית על ההלוואה".

מהחברה נמסר בנוגע למתלונן בפרויקט: "המקרה ידוע ומטופל ברמה המשפטית. הוא הגיש תביעה בארצות הברית שמתנהלת כעת ולכן מדובר בניסיון לחץ לא ראוי. המתלונן מנסה לפגוע בחברה בכל דרך כדי לקבל כסף. מדובר בהלוואה בריבית דו־ספרתית שהלווה לפרויקט ספציפי, לא לחברה, לא לניהול שוטף. HAP-10 נמצא כרגע בקשיים תזרימים בגלל הקורונה.

"המשקיע עצמו פנה ביוזמתו לחסיד בבקשה להשקיע. חסיד הציע לו הלוואה של חצי מיליון דולר לפרויקט ספציפי. המשקיע התקשר ביוזמתו והגדיל את הסכום ל־700 אלף דולר, ומתוכם הוחזרו לו 210 אלף. אף אחד לא עושה לו דווקא, אבל הוא לא רוצה או לא מסוגל להבין שהלוואה לפרויקט נדל"ן בריבית דו־ספרתית משמעה שיש סיכון מסוים שבגינו משולמת ריבית גבוהה כזו. הוצע לו בעבר לקבל את כל הכסף בתוספת ריבית מופחתת כשהיתה הזדמנות, אבל הוא בחר שלא לוותר על מלוא הריבית, ולאחר מכן נכנסה הקורונה וההחזר הפך לבעייתי.

"הוצעו לו כמה הצעות פשרה, לרבות דחיית ההחזר וקבלת ריבית גבוהה יותר. הוא העדיף ללחוץ ולתבוע וללכת לתקשורת. כל עוד הוא לא משקר זו זכותו המלאה. עם זאת, שרבוב השם של אמיר חסיד הוא ניסיון נואל להשחיר את שמו".