בניגוד למדיניות המוצהרת: 13.5 אלף דירות במכרזים ללא הנחה

המדינה פרסמה בחודשים האחרונים מכרזים לבנייה של כ־13.5 אלף דירות במחיר שוק חופשי, בניגוד למדיניות המוצהרת של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שלפיה כל המכרזים מיועדים לדירות בהנחה. כך עולה מבדיקת "כלכליסט".

החלטה של מועצת רמ"י קבעה כי כל מכרז לבנייה רוויה מחוץ לליבה הרותחת של תל אביב וסביבתה צריך להיות בשיטת ההגרלות שמקנה דירה בהנחה, כלומר 80% מהדירות יהיו מוזלות ויוקצו לזכאי משרד השיכון, ו־20% ישווקו בשוק חופשי. מכאן ש־28 המכרזים המשווקים השנה במתכונת רגילה מונעים שחרור של כ־11 אלף דירות בהנחה לזכאים (מתוך 13.5 אלף). הדבר צורם במיוחד על רקע העובדה שהמדינה מתקשה כבר שנים להדביק את קצב הנרשמים להגרלות.

על פי בדיקת "כלכליסט", 136 אלף משקי בית מחזיקים בתעודת זכאות בתוקף. ב־2022 הוגרלו רק 27 אלף דירות, וההערכות הן כי השנה כמות הדירות בהגרלות תהיה דומה. על פי הלמ"ס, אשתקד בוצעו 40 אלף עסקאות לרכישת דירה חדשה, מהן רק 9,500 של דירה בהנחה לזכאים. המשמעות היא שהסיכוי של זכאים לקבל דירה כזו בשנים הקרובות אינו גבוה במיוחד.

ברשימת המתחמים שבהם מכרזים רגילים ללא הנחה אפשר למצוא את שכונת אגמים באשקלון, שבה פרסמה רמ"י מכרז לבניית כ־2,800 דירות; ארבעה במכרזים בנתניה שבהם בסך הכל כמעט 1,500 דירות; קרוב ל־1,500 דירות בעכו; ו־2,500 דירות בקריית אתא. מכרזים רגילים לבניית מאות דירות אפשר למצוא גם בנתיבות, אופקים ועפולה.

החלטות על שינוי תמהיל הדירות שישווקו בהנחה מתקבלות בוות"פ (ועדה לתכנון ופיתוח), שבה חברים מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן; סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר עד לאחרונה צחי דוד; ינקי קוינט, מנכ"ל רמ"י; וישי בן אלי, סגן החשב הכללי.

לעתים מחליטים להמיר מכרז בהנחה למכרז רגיל או להקטין את שיעור הדירות בהנחה במתחם מסוים בעקבות בקשה של ראש הרשות המקומית. הסיבה הנפוצה לדרישה כזו מראשי ראשויות היא השאיפה שלהם להגדיל את הכנסות הרשות. רמ"י משלמת לכל רשות מקומית 12% מהכנסותיה משיווק מגרשים באותה רשות. שיווק מגרשים במתכונת של הנחה מניב הרבה פחות הכנסות מאשר שיווק מגרשים לדירות בשוק החופשי.

טיעון נוסף שמשמיעים ראשי הערים הוא חשש מקליטה עודפת של אוכלוסייה חלשה מבחינה כלכלית, שכן ההערכה הרווחת היא כי בקרב הזכאים משקי בית רבים הם בעלי הכנסה נמוכה יחסית. העדפה של מכרזים במחיר השוק היא גם אמצעי של יישובים בצפון לסנן תושבים ערבים משום שהם בדרך כלל מתקשים לקנות דירה במחיר השוק.

גורם שמעורה בתחום סיפר ל"כלכליסט" כי הטענה הזו לא נשמעת באופן גלוי ואי אפשר למצוא אותה בפרוטוקולים, אבל ניתן להבין אותה בין השורות משיחה עם ראשי ערים. גם מצד הממשלה מופיעה לעתים בוועדה הדרישה לצמצם את שיעור הדירות בהנחה, ובדרך כלל זו עמדה של משרד האוצר. צמצום מספר הדירות בהנחה מגדיל כמובן את הכנסות המדינה משיווק המגרשים. מעבר לכך במשרד האוצר מתנגדים באופן מסורתי לשיטת ההנחה בהגרלות ופועלים ככל האפשר לצמצם אותה.

תגובה נפוצה בנושא זה היא שיש לבחון את כלל המגרשים בעיר מסוימת ולא מכרז בודד אחד. למשל, בקריית אתא לצד מכרז של 2,500 דירות במחיר שוק חופשי, פורסם גם מכרז מחיר מטרה לבניית 4,500 דירות. אך משום שחוברת המכרז הזה עדיין לא פורסמה, לא ברור מה שיעור הדירות בהנחה בו. בכל מקרה, החלטת מועצת רמ"י מאוד ברורה ואינה נותנת מקום לפרשנות: "במכרזים במסלול מחיר מטרה שיעור הדירות המיועדות לזכאים יעמוד על 80% מכלל הדירות המשווקות בכל מתחם בנייה".

משרד השיכון ומשרד האוצר מגבשים בימים אלה את הכללים החדשים של מכרזי מחיר מטרה. הכוונה המוצהרת היא להמשיך באותה מתכונת כדי לא ליצור טלטלה בשוק ולשמר את קצב שיווק המגרשים הגבוה שאפיין את 2021 ו־2022. למרות זאת יהיה שינוי אחד דרמטי שבעקבותיו גובה ההנחה לזכאים צפוי להצטמק במאות אלפי שקלים, במיוחד במרכז הארץ. התיקון הזה צריך לנטרל או לפחות לצמצם את החשש של ראשי הרשויות כמו גם משרד האוצר מאובדן הכנסות שכן אם ההנחות יצטמקו, אז מחיר הקרקע יעלה ובהתאם יעלו הכנסות המדינה והעיריות. במקרה כזה המדינה צריכה ויכולה להגדיל את מספר הדירות בהנחה.

מעיריית עכו נמסר בתגובה: "בחודשים האחרונים אכלסנו שכונה של כ־1,600 דירות במחיר למשתכן, ולפני כשנה יצא מכרז של כ־2,000 דירות שטרם נבנו במחיר מטרה. לגבי 1,500 הדירות הנוספות, למיטב ידיעתנו, המכרז צפוי לעבור שינויים נוספים בחודשים הקרובים".

מעיריית נתניה נמסר בתגובה: "אין ממש בטענה. בנתניה יש היקף משמעותי ביותר של דירות שהשתתפו בתוכניות הממשלתיות, מחיר מטרה ומחיר למשתכן. 800 דירות באגם 3, 400 דירות בעין התכלת, ובמתחם חבצלת שעבר לתחום נתניה בשנה שעברה שווקו לפני כמה חודשים 1,500 דירות. 100% מהשיווק היו במחיר מטרה". מרמ"י לא התקבלה תגובה.