נפרץ מחסום 10,000 השקל בהחזר החודשי במשכנתא

היכולת לרכוש דירה בישראל נמתחת אל הקצה, כך עולה ממדד היכולת לרכישת דירה של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב בשיתוף "כלכליסט". ההחזר החודשי הממוצע לצורך רכישת דירת 4 חדרים טיפוסית חצה ברבעון הרביעי של 2022 את מחסום עשרת אלפים השקלים (10,352), זינוק של כ־14.2% בהשוואה לרבעון הקודם. בסיכום שנתי עלה ממוצע ההחזר החודשי אשתקד בכ־3,500 שקל, קפיצה של 51%. ההון העצמי הממוצע ברבעון הרביעי של 2022 הגיע ל־1.414 מיליון שקל, עלייה של 13.6% בהשוואה לרבעון הקודם, שהם תוספת של כ־169 אלף שקל. בסיכום שנתי עלה ממוצע ההון העצמי הנדרש בכ־610 אלף שקל, זינוק של 76%. ברבעון הרביעי חלה עלייה הן בהחזר החודשי והן בהון העצמי הנדרש בכל 12 הערים שנבחנו במדד וזאת לעומת הרבעון השלישי.

שני הגורמים העיקריים להחרפה במצב רוכשי הדירות הם המשך עליית מחירי הדירות, ויותר מזה – עלייה חדה בריבית המשכנתאות. הריבית עלתה משיעור ממוצע של 3.61% ברבעון השלישי של 2022 לשיעור של 4.64% ברבעון הרביעי. מחירי הדירות עלו ברבעון הרביעי ב־2.1%, ובשיעור שנתי של 14.5%. במקביל ההכנסה הממוצעת של משקי הבית עלתה בכ־2.2% ברבעון הרביעי.

את המחקר ערכו פרופ' דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחבר סגל וחוקר בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, וד"ר דנה נייער, עמיתת מחקר במכון אלרוב. לדברי בן־שחר, גם ברבעון הרביעי רואים המשך של מגמה מאוד חריפה שפוגעת ביכולת הזוגות הצעירים לרכוש דירה. "במרכז המגמה נמצאת עליית ריבית המשכנתאות, שעלתה ביותר מ־1%, והמשמעות במשכנתא ל־25 שנה היא עלייה של כ־10% בהחזר החודשי", הוא אמר.

לדבריו, הסיכונים הרבים למשק וחוסר הוודאות הכלכלי על רקע הניסיון להפיכה משטרית יכבידו על המאבק באינפלציה: "מה שאנחנו רואים בשוק המשכנתאות החל גם בלי השינוי המשטרי וזה רק יכביד, כך שהשורה התחתונה היא שהשינוי המשטרי הוא רע מאוד לכלכלה ובפרט לשוק המשכנתאות. משכנתאות יקרות הן בעיה לא רק לרוכשי הדירות אלא גם ליזמים. אנו רואים כבר עתה ירידה בהיקף רכישת דירות, ואם היזמים ייתקעו עם הלוואות יקרות שהולכות ומתייקרות ולא יצליחו למכור דירות, הם עלולים להיכנס לחדלות פירעון על ההלוואות שלהם. זהו יהיה מצב של מיתון קשה בשוק הנדל"ן, שיכול להוביל למיתון בכלכלה המקומית כולה. אם זה יידרדר לכך שהיזמים יתחילו לפשוט רגל בשל חוסר יכולת לשאת בעלויות המימון, אנחנו יכולים להגיע למצב בלתי הפיך של פשיטות רגל של יזמי נדל"ן. אם לא תהיה פשרה פוליטית והממשלה תרוץ קדימה עם קריאה שנייה ושלישית, עלולה להתרחש פה קטסטרופה".

וההשפעה כבר ניכרת היטב בשטח: "השוק לא מחכה לחברות דירוג האשראי, הוא מגיב גם בשערי החליפין וגם בתשואות האג"ח. כל האינדיקטורים מראים שהשוק חושש. המשמעות של עלייה בפרמיית הסיכון היא שמחיר הכסף בישראל יהיה גבוה יותר. בנוסף לכך עלייה בשערי החליפין תייקר את היבוא ותלחץ עוד יותר על האינפלציה. לפי בנק ישראל, עלייה של 10% בשער החליפין עשויה להיות מתורגמת לאינפלציה נוספת בשיעור של 3%-1.5%. עלייה באינפלציה תגרום לבנק המרכזי לשמור על הריבית הגבוהה ואף להעלותה, והיא כמובן תייקר את המשכנתאות הצמודות למדד". לדברי בן־שחר, במצב הנוכחי לא מן הנמנע שעליות הריבית ימשיכו ויקשו עוד יותר על רוכשי הדירות, ובמקרה כזה ירידה של כמה אחוזים במחירי הדירות לא תשפר את מצבם באופן משמעותי: "אפילו ירידה של 10% במחירי הדירות תימחק אם הריבית תעלה ב־1% נוסף. לפיכך לא די בכך שהמחירים יירדו כדי לאפשר לציבור רוכשי דירה ראשונה להיכנס לשוק הנדל"ן".

מדד היכולת לרכישת דירה בוחן את ההחזר החודשי וההון העצמי הנדרשים לרכישת דירת 4 חדרים ממוצעת בערים שונות על סמך ריבית בנק ישראל, נתוני עסקאות מכירת הדירות וההכנסה החודשית הממוצעת. ההחזר החודשי הממוצע הוא על משכנתא ל־25 שנה בשיעור מימון של 70%. בהנחה שההחזר אינו עולה על 30% מההכנסה, משקי בית בעשירונים שישי ושביעי מסוגלים לרכוש דירה בבאר שבע ובחיפה בלבד. משק בית בעשירון השמיני יכול לעמוד בהחזר משכנתא גם בחדרה ובאשדוד, ובהמשך למגמה של השנים האחרונות – בתל אביב יכולים לרכוש דירה רק משקי בית בעשירון העשירי. כיום ההחזר החודשי בעשירון השישי עומד בממוצע ארצי על 49% מההכנסה נטו של משק הבית, בעשירון השביעי על 42%, ובעשירון השמיני על 35%.

פרופ' דני בן־שחר. "שינוי משטרי הוא רע מאוד לכלכלה ובפרט לשוק המשכנתאות" | צילום: מיכה לובטון

בחלוקה לערים, ההחזר החודשי ברבעון הרביעי של 2022 לעומת הרבעון הקודם בראשון לציון עלה ב־16.9% (9,890 שקל), בחדרה 16.7% (8,165 שקל), בחיפה 16.8% (5,760 שקל), בירושלים 15.3% (10,720 שקל), בבאר שבע 15.3% (4,930 שקל), בתל אביב וברמת גן 13.6% (16,000 ו־11,280 שקל בהתאמה), בבני ברק 13.3% (10,280 שקל), בפתח תקווה וברחובות 12.8% (9,890 ו־9,150 שקל בהתאמה), באשדוד 12.4% (8,240 שקל) ובבת ים 9.7% (9,110 שקל).

גם ברמה השנתית העליות בהחזר החודשי נרשמו בכל הערים שנבחנו. בבני ברק בשיעור של 65.7%, בפתח תקווה 59.5%, בחדרה 59%, ברחובות 54.2%, בתל אביב ובבת ים 51.0%, באשדוד 50.4%, בירושלים 48.79%, ברמת גן 48.3%, בראשון לציון 47.9%, בבאר שבע 46.7% ובחיפה 43.2%.

מדד ההון העצמי בוחן את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת 4 חדרים ממוצעת כשההחזר החודשי עומד על 30% מההכנסה החודשית נטו של משק הבית. בממוצע ארצי עלה ההון העצמי ברבעון הרביעי של 2022 ל־1.41 מיליון שקל, המשקפים עלייה רבעונית של 13.6%. בסיכום שנתי נרשם זינוק של 76%.

משקי בית בעשירונים השישי, השביעי והשמיני יידרשו להביא הון עצמי של כחצי מיליון שקל ב־10 מתוך 12 הערים שנבחנו במדד. בבאר שבע נדרשים בני העשירון השישי להון עצמי של כ־124 אלף שקל, בחיפה 333 אלף שקל, בחדרה 943 אלף שקל, באשדוד 962 אלף שקל, בפתח תקווה 1.19 מיליון שקל, בבת ים 1.18 מיליון שקל, ברחובות 1.25 מיליון שקל, בראשון לציון 1.38 מיליון שקל, בבני ברק 1.48 מיליון שקל, בירושלים 1.59 מיליון שקל, ברמת גן 1.73 מיליון שקל, ובתל אביב 3.08 מיליון שקל.

בהשוואה לרבעון הקודם נרשמו ברבעון הרביעי עליות בכל הערים: בחדרה 30.5%, המהווים עלייה של 200 אלף שקל; אשדוד 16.8%, המהווים עלייה של 126.5 אלף שקל; פתח תקווה 14%, המהווים עלייה של 136 אלף שקל; בת ים 6.9%, המהווים עלייה של 71 אלף שקל; רחובות 13.2%, המהווים עלייה של 136 אלף שקל; ראשון לציון 21%, המהווים עלייה של 225 אלף שקל; בני ברק 12%, המהווים עלייה של 151 אלף שקל; ירושלים 15%, המהווים עלייה של 197 אלף שקל; רמת גן 10.8%, המהווים עלייה של 161 אלף שקל; תל אביב 6.5%, המהווים עלייה של 183 אלף שקל.

בסיכום שנתי עלה ההון העצמי הנדרש בכל הערים שנבדקו: 58% ברמת גן, 37% בתל אביב, 64% בירושלים, 74% בראשון לציון, 115% ברחובות, 109% בבת ים, 158% באשדוד, 160% בפתח תקווה, 139% בבני ברק ו־280% בחדרה.