רבעון ראשון בשוק היוקרה בתל אביב: עלייה במספר עסקאות נדל״ן וירידה במחירים

הרבעון הראשון של 2023 התאפיין בירידה חדה, נוספת, בהיקף רכישת הדירות, כך עולה מדוח הכלכלן הראשי באוצר. מהנתונים עולה כי ברבעון זה נרכשו כ-18.4 אלף דירות בשוק החופשי (ללא מחיר למשתכן), ירידה של 41% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

מהדוח עולה כי חלה ירידה חדה ברכישת דירות באזור המרכז, ובמקביל משקל הפריפריה בהיקף העסקאות זינק והגיע ל-49% מסך העסקאות בשוק החופשי - שיא של 20 שנה. הירידה בהיקף העסקאות אמנם מתונה יותר מזו שהוצגה ברבעון האחרון (רבעון רביעי של 2022 לעומת רבעון רביעי ב-2021), אך זה נבע בין היתר מעלייה מלאכותית שנרשמה ברבעון האחרון של 2021 בשל זינוק ברכישות לפני העלאת מס הרכישה למשקיעים. בשקלול עסקאות מחיר למשתכן, נמכרו ברבעון הראשון כ-20.2 אלף דירות, ירידה של כ-42% בהשוואה לרבעון הראשון ב-2022.

הדוח בחן את מחירי הדירות ומצא כי באזורי הביקוש במרכז הארץ מחיר דירה ממוצע עמד על 2.79 מיליון שקל, גבוה ב-3.8% ממחיר דירה ברבעון המקביל אשתקד, אך בתקופה זו עלו מחירי הדירות בכ-11%, כך שבאוצר מעריכים כי הדירות שנמכרו מתחת למחיר השוק הן בין היתר דירות שמוגדרות על ידם כ"פחות איכותיות". הדבר בא לידי ביטוי גם במחירי דירות חדשות. מחיר דירה חדשה באזורי הביקוש עמד על 3.35 מיליון שקל בממוצע, גבוה ב-8.4% ממחיר דירה בשוק היד השנייה, שמחירה אף ירד בתקופה זו ב-1.9%. כמו כן הפער בין מחיר דירה מיד שנייה לחדשה במרכז עמד על 890 אלף שקל, לעומת פער של 580 אלף שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

עם זאת, לפי נתוני האוצר, דווקא שוק דירות היוקרה (דירות שנמכרו ביותר מ-10 מיליון שקל) רשם התאוששות מסוימת בהשוואה לרבעון האחרון של 2022. בתל אביב חלה עלייה מ-47 ל-63 עסקאות, אך מחיר דירת יוקרה ממוצעת היה נמוך ב-13% מהרבעון הקודם. גם המחיר החציוני ירד ב-7% והמחיר למ"ר ירד בכ-5%. בהרצליה נרשמה יציבות יחסית מבחינת היקף העסקאות (15 עסקאות בכל אחד מהרבעונים), אך המחיר הממוצע ירד בכ-20%. בירושלים חלה ירידה מ-22 ל-13 עסקאות.

בניתוח שכר הרוכשים בפלח היוקרה נמצא כי השכר החציוני גבוה משמעותית מהשנתיים הקודמות, כך שרף הכניסה לעסקאות האלה גבוה יותר וניכר כי האוכלוסייה שנכנסה אליו הומוגנית יותר. השכר החציוני השנה עמד על כ-113 אלף שקל לחודש לעומת כ-63 אלף ב-2022.

רוכשי הדירות שעבורם מדובר בדירה ראשונה (שוק חופשי) רכשו ברבעון זה 8,422 דירות. גם נתון זה מצביע על ירידה חדה של 39% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2022. הירידה החדה נרשמה בכלל האזורים, ובתל אביב, רחובות ונתניה היא הגיעה ל-50%. המחיר הממוצע של הדירות הללו עמד ברבעון הראשון על 2.4 מיליון שקל לדירה, גבוה ב-4.1% ביחס לרבעון המקביל אשתקד, אך כשמשקללים את העלייה במחירי הדירות בתקופה זו ניכר כי הרכישות היו במחירים נמוכים יותר מהעליות בשיעור של כ-4%. כשמכניסים למשוואה את רכישות הזוגות הצעירים (דירה ראשונה) במסגרת מחיר למשתכן ניתן לראות כי נמכרו רק 1,836 דירות, ירידה בשיעור של 50% בהשוואה לרבעון המקביל.

פלח נוסף שספג ירידה חדה ברכישות הוא זה של משפרי הדיור, שהגיע לרמת שפל של 6,630 דירות בלבד, ירידה חדה של 47% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ורמה נמוכה יותר מזו שנרשמה בשיא הקורונה בשנת 2020. הסיבה לכך היא קושי ממשי של אותם משפרי דיור למכור את דירתם הישנה.