הנתונים מגלים: ההתחדשות העירונית משגשגת - אבל לא בפריפריה

דו"ח הרשות להתחדשות עירונית לשנת 2022 שהתפרסם היום (א') מגלה עלייה ניכרת בתקציב הרשות לשנה שעברה - 210 מיליון שקל לעומת 133 מיליון שקל. על פניו, התחום נמצא בשגשוג: אל מול היעד הממשלתי של אישור 31,250 יחידות דיור במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית, אושרו בשנת 2022 39,903 יחידות דיור. כמו כן, אל מול יעד כמותי של 14 אלף היתרי בנייה, ניתנו 28,630 היתרים בפועל. מצד שני, זה לא מסובך לגלות שתנופת ההתחדשות העירונית עדיין מדלגת על הפריפריה של מדינת ישראל.

הערים המובילות במתן היתרי בנייה לפרויקטי התחדשות מתחמית (פינוי בינוי) הן קרית אונו (4,320), ירושלים (3,642), ת"א (3,018), בת ים (2,822), וחיפה (2,454). המסמך מציין כי אפשר לראות שהסכמי המסגרת (מימון תשתיות על ידי המדינה תמורת בניית יחידות דיור) שנחתמו עם הרשויות המקומיות האיצו את הליכי הוצאת היתרי הבנייה בשנת 2022 וכי תשע מתוך עשר הרשויות המובילות הן רשויות שנחתם עימן הסכם. כאמור, ההתחדשות העירונית המתחמית (פינוי בינוי) מתרכזת רק באזורי הביקוש: כפי שניתן לראות בגרף למטה, מספר יחידות הדיור שאושרו בתוכניות פינוי-בינוי במצטבר עד סוף 2022 עומד במחוז מרכז על 61 אלף, במחוז ת"א - 51,499, בחיפה - 22,546, בירושלים - 19,216. לעומת זאת, עד סוף 2022 אושרו במצטבר 12,299 תוכניות במחוז דרום ו-675 בלבד בצפון.

מהדו"ח עולה כי בשנת 2022 הוגשו 667 בקשות למתן היתרי בנייה מתוקף תמ"א 38 (התחדשות בניינית) הנוגעות ל-667 מבנים, ובהם 15,845 יח"ד. בשנת 2022 ניתנו היתרי בנייה לתוכניות מתוקף תמ"א 38 ל-643 מבנים ובהם 16,763 יח"ד. יש לציין כי בהשוואה לשנים קודמות מדובר בכמות גדולה יחסית של היתרים, אך בפחות בקשות. כך למשל, בשנת 2014, שנת השיא, הוגשו יותר מ-10,000 בקשות. יש להניח כי הדבר מסמן את המגמה ההולכת וגדלה של פניית רשויות ויזמים להתחדשות עירונית במתכונת מתחמית ולא בניינית.

הערים המובילות בהנפקת היתרים לתמ"א 38 לשנת 2022 הן תל אביב, ירושלים, חיפה, אשדוד ורמת גן. הדו"ח מגלה כי בשנת 2022 נרשמה עלייה של 40% בהיקף ההיתרים שניתנו בירושלים לעומת 2021. גם אשדוד בולטת בעלייה של כ-50% במספר יחידות הדיור בהיתרים שניתנו בשנה זו לעומת השנה הקודמת.

סקירת משך מתן הזמן שעובר בין מועד הבקשה להיתר ובין קבלת ההיתר בפועל לפרויקטים מסוג תמ"א 38 מעידה על קושי הולך וגדל. בפרויקטים מסוג עיבוי ניתן לראות שב-2011 לקח כשנה וחצי ואילו עתה - כמעט 4.5 שנים. בפרויקטים מסוג הריסה ובנייה מחדש לקח פחות משנה ועתה - כמעט 3.5 שנים. גם משך הזמן ממתן ההיתר ועד האכלוס התארך בשנת 2022 בשני המסלולים - משנתיים ל-3.5 שנים לערך.

ברשות להתחדשות עירונית מודעים היטב לביקורת הנוגעת לכך שדווקא בפריפריה, שחלק מעריה ממוקמות על קו השבר הסורי-אפריקאי ו/או בקרבת הגבול עם מדינות אויב, אין מיגון של מבני השיכון הישנים. אם לדייק, בפריפריה יש 96 אלף מבנים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה ומתאימים לעבור התחדשות עירונית. מתוך הכמות הזו ניתן לציין 36 אלף מבנים שנמצאים בישובים בעלי סיכון סייסמי גבוה.

ביוני 2022 פרסמה הרשות להתחדשות עירונית לראשונה קול קורא ראשון למתן מענקים להשלמת הכדאיות הכלכלית לפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, בישובים בעלי סיכון סייסמי או ביטחוני מוגבר. בקול הקורא זכו ארבעה מתחמים - בקריית שמונה, מגדל העמק, שלומי ושדרות. מימוש הקול הקורא יביא לטיפול בכ-450 יחידות קיימות.