התחלות הבנייה בשפל, השר מתעלם והבירוקרטיה חוגגת

ייתכן שהגל הבא של התייקרות הדירות נעוץ בנתונים שפרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הסיבה היא פשוטה: לראשונה מאז שנת 2014, מספר הדירות שייבנו השנה יהיה נמוך מהצרכים של המשק. את הצרכים הגדירה המועצה הלאומית לכלכלה במסמך שפורסם לראשונה במאי 2017 ועודכן ביוני 2021. לפי תחזית גידול האוכלוסייה, העריכו אז במועצה הלאומית כי בכל שנה עד שנת 2020 נדרשת תוספת של 52 אלף דירות. בעדכון של המסמך נקבע כי בכל אחת מהשנים 2021–2025 נדרשת תוספת של כמעט 60 אלף דירות.

על פי הלמ"ס ברבעון השני של 2023 החלה בנייה של 13,290 דירות, וברבעון הראשון החלה בנייה של 14,645 דירות כך שבחצי שנה החלו להיבנות 27,935 דירות. גם אם הקצב הזה יישמר, לא מדובר בבשורה טובה מכיוון שעד סוף השנה תחל בנייתן של 55,870 דירות. אבל רק כ־52 אלף מהדירות הן באמת תוספת, מכיוון שכ־3,000 הן כאלה שייבנו בפרויקטים של פינוי בינוי לטובת הדיירים שפונו ודירתם נהרסה. קבלנים עימם שוחח "כלכליסט" מעידים כי זוהי רק ההתחלה, וכי נתוני הרבעונים הבאים עשויים להיות גרועים אף יותר.

ואם זה לא מספיק, אז בזמן שכל זה מתרחש, שר השיכון והבינוי יצחק גולדקנופף עוסק בעיקר בהיצע הדירות לחרדים, ולא למגזר הכללי. מאז מונה גולדקנופף לשר, הוא פעל להקמת שלוש ערים חרדיות בנגב ושכונה חרדית ענקית ממערב לקרית גת, ולתת מענקים לרוכשי דירות עד 600 אלף שקל, מתנה שמיטיבה בעיקר עם חסידי גור. לעומת זאת, מרגע כניסתו לתפקיד ועד עכשיו הוא לא הציג אף תוכנית רלבנטית לאתגרים של שוק הדיור באזור תל אביב והמרכז, שבו מירב הביקוש לדירות.

קצב המכירות האטי והתייקרות ההלוואות שנוטלים הקבלנים, בעקבות התייקרות ריבית בנק ישראל, מחייבים אותם להתקדם בבנייה במשורה. שמגר ואקנין, בעלים ומנכ"ל משותף בגשם החזקות, אומר ש"כשיש אפשרות לבנות פרויקט בשלבים, אני מנצל אותה. למשל בטבריה, יש לנו 660 דירות ב־14 בניינים. התחלנו לבנות רק כ־150. כשהריבית היתה מאוד נמוכה, והיו לנו קונים בלי סוף, העדפנו לבנות הכל במכה, להרוויח מהר ולגלגל את הכסף מהר. היום אני מעדיף להרוויח יותר לאט, אבל לפחות להרוויח ולא למצוא את עצמי עם חוב מאוד גבוה".

איך כל זה עלול להיגמר אפשר לנחש, כי זה כבר קרה. ב־2011, כשפרצה המחאה החברתית, נבנו כ־46 אלף דירות. קצב הבנייה הזה נותר דומה בכל אחת מהשנים אחריה, עד לשנת 2015 שבה החלה בניית כ־54 אלף דירות — לראשונה קצב שהתאים לצרכי המשק ולגידול האוכלוסיה. הבעיה היתה שעד אז כבר הצטבר מחסור של עשרות אלפי דירות, ויש המעריכים שהיקף המחסור חצה את ה־100 אלף. את המצב הזה ליבתה ריבית בנק ישראל, שהחלה לרדת בהדרגה והגיעה לעשירית האחוז בפברואר 2015, והובילה משקיעים לשוק.

כעת, כשהריבית שוב עולה בחדות וקונים מתרחקים ממשרדי המכירות, נשאלת השאלה האם הממשלה הפיקה לקחים מהמשבר הקודם, או שנגזר על אזרחי ישראל לחיות בלולאה אינסופית של ירידה בהתחלות הבנייה — שמובילה לעליות מחירים.

על רקע זה חוזר הוויכוח על מס הרכישה שמוטל על המשקיעים. מי שקונה דירה ואין בבעלותו דירה נוספת, או מתכנן למכור את הדירה שבה הוא מתגורר, אינו משלם כלל מס רכישה אם מחיר הדירה הוא עד 1.9 מיליון שקל. על חלק השווי שמעל המחיר הזה שיעור המס עולה במדרגות שמתחילות ב־3%. לעומת זאת משקיעים, כלומר מי שקונה דירה ובבעלותו לפחות עוד דירה נוספת אחת, משלם מיד על כל סכום מס של 8%.

הקבלנים, מצידם, תמיד מבקשים להפחית את המס הזה כדי לעודד רכישה של דירות, ואילו מסורתית במשרד האוצר מבקשים לשמור על השיעור הגבוה שלו יחסית לרוכשי דירה ראשונה. בתקופה שבה הביקוש לדירות גאה וגם המחירים שלהן עלו לא היה קשה להסביר את העמדה הזו.

שר האוצר לשעבר משה כחלון היה זה שהעלה לראשונה את מס הרכישה בשנת 2015. ביולי 2020 שר האוצר דאז ישראל כץ הוריד את מדרגת המס שמוטלת על משקיעים ל־5%. הנימוק אז היה משבר הקורונה וחשש מקיפאון. בנובמבר 2021 הממשלה העלתה שוב את מדרגת המס הראשונה ל־8%. על פי סקירה של אגף הכלכלן הראשי באוצר, מאז ועד יולי 2023 נגרעו מהמלאי שבבעלות משקיעים 4,400 דירות.

בערב ראש השנה העלתה התאחדות הקבלנים קמפיין להפחתת מס הרכישה. בקליפ קצר ומוגזם למדי נראתה משפחה עוזבת את הבית לרחוב, ובסופו קריאה להפחתת מס הרכישה על דירות להשקעה.

לא בכדי הקבלנים נלחמים על המשקיעים. בשנות הגאות הם רכשו כ־20% מהדירות. הסגמנט הזה חשוב לקבלנים במיוחד בשלב המכירה המוקדמת. בגלל ההיכרות שלהם עם השוק והעובדה שהם מונעים משיקולים כלכליים, הם יודעים לזהות מבצעים. להערכת קבלנים, בשלב המכירות המוקדם רוב רוכשי הדירות הם משקיעים. הצלחה של מכירה מוקדמת היא קריטית לקבלן משום שרק לאחר שיעור מסוים של מכירות (לרוב כ־20% מהדירות) הבנק מסכים ללוות את הפרויקט. כיום קשה במיוחד להשיג ליווי בנקאי בגלל הסיכון שבו מצוי שוק הדיור.

הבעיה של הקבלנים היא שכיום מתמעטות הסיבות לרכישת דירה להשקעה. הריבית הגבוהה על המשכנתה מצד אחד, והקיפאון במדד מחירי הדירות מצד שני, שוחקים את התשואה עד דק והופכים אלטרנטיבות כפיקדונות לאטרקטיביים יותר ומסוכנים פחות.

כהרגלו משרד האוצר מתנגד להורדת המס מחשש כי החזרת המשקיעים תוביל מחדש לעליית מחירים. כדי למנוע עליית מחירים עתידית הממשלה תצטרך לשמור על קצב בנייה סביר כדי שהתפרצות מחודשת של ביקושים תפגוש מלאי קיים.

בניגוד לעבר כיום רשות מקרקעי מבצעת את המוטל עליה כמצופה — היא מפרסמת מכרזים, מסבסדת עלויות פיתוח ומאפשרת הוזלה חדה של מחירי המגרשים שנמכרים ליזמים. המהלכים האלה מפחיתים את הסיכון שנוטלים יזמים ומאפשרים להם לקדם פרויקטים בתנאי השוק הקשוחים.

אלא שהמאמץ הזה נתקע במערבולת בירוקרטית שמובילה להתייקרות של פרויקטים: בשנתיים האחרונות רשויות מקומיות הוסיפו שלב בירוקרטי שמעכב את תחילת הבנייה. בעבר הלא רחוק היתר בנייה היה המסמך האחרון שבעקבותיו הקבלן יכול להתחיל לבנות, אבל ערים, במיוחד במרכז, הוסיפו עוד שלב שמכונה "צו התחלת עבודה" שאותו צריך להפיק לאחר קבל היתר בנייה. כך יכולה לחלוף עוד חצי שנה–שנה עד שקבלן מקבל את צו התחלת העבודה.

ביטוי של התהליך הזה מופיע בנתוני הלמ"ס: ברבעון השני של 2023 התקבלו היתרים לבניית 18,280 דירות אבל החלה בנייה של 13,290 דירות בלבד.