מנועי בית שמש מוכרת בהנחה קרקע למגדל ביטוח: "הריביות שינו את השוק"

עליית הריבית, שמשפיעה באופן משמעותי על ענף הנדל"ן, נותנת את אותותיה גם בחברות מתחומים אחרים. אתמול חתמה יצרנית ומשפצת מנועי הסילון, מנועי בית שמש, על עסקה שבמסגרתה תמכור זכויות חכירה על קרקע באזור בית שמש ששטחה 135 דונם לחברת הביטוח מגדל תמורת 292 מיליון שקל.

מדובר בסכום הנמוך ב־60 מיליון שקל מהערכת השווי שצורפה לדו"חות השנתיים של החברה לשנת 2021, שהעמידה את שווי הקרקע על 353 מיליון שקל (114 מיליון דולר לפי שווי של 3.1 שקלים לדולר). חרף ההנחה שניתנת למגדל ביטוח, מנועי בית שמש לא תרשום הפסד על העסקה, זאת משום שהקרקע רשומה בספרים לפי שווי של 660 אלף דולר בלבד.

המכירה של מנועי בית שמש, שבשליטת קרן פימי (35.5%) בהובלת ישי דוידי, מתבצעת לאחר סבב ממושך שערך המנכ"ל רם דרורי בקרב רוכשים פוטנציאליים. בסביבת החברה מבהירים כי למרות ההנחה, מכירת הקרקע היא עסקה טובה לבעלי המניות. כמו כן הסבירו במנועי בית שמש, כי הצפי הוא שהערכת שמאי לקראת הדו"חות השנתיים ל־2022 היתה מעניקה לקרקע תג מחיר נמוך מזה שבהערכה הקודמת.

"הריביות גורמות שינוי דרמטי במחיר השוק. אי אפשר להשוות את המחירים שיכולנו לקבל בשנה שעברה על הקרקע למחירים כיום", אמרו בכירים בתעשייה והבהירו כי מחיר המכירה, הנמוך מהשמאות, אינו נובע מצורך במזומנים. נכון לרבעון השלישי של 2022 היו למנועי בית שמש מזומנים בהיקף של 170 אלף שקל, וההון העצמי שלה מסתכם ב־480 מיליון שקל. הכנסות החברה לרבעון השלישי הסתכמו ב־147.3 מיליון שקל, עלייה של 40% לעומת הרבעון המקביל ב־2021. הרווח הנקי עמד על 1.55 מיליון שקל לעומת הפסד של 2.15 מיליון שקל ברבעון המקביל.

העסקה בין מנועי בית שמש למגדל ביטוח כוללת שני חלקים. הראשון והעיקרי הוא לשטח של 135 דונם, והחלק השני עוסק בשטח נוסף של 13 דונם תמורת 28 מיליון שקל. לפיכך, ההתקשרות הכוללת היא על 320 מיליון שקל.

מכירת השטח מחייבת פיצול זכויות בקרקע החכורה, שעלותו מוערכת ב־4.56 מיליון שקל ובה תישא החברה המוכרת. אם הפיצול לא יאושר, תתבצע התאמת מחיר, ומנועי בית שמש תחלט 4.65 מיליון שקל מכספים שמגדל הפקידה בנאמנות. לפי תנאי העסקה, על מגדל ביטוח להפקיד את מלוא התמורה בחשבון נאמנות בתוך שבעה ימי עסקים.

הקרקע הנמכרת אינה בשימוש שוטף של מנועי בית שמש ואינה חלק מתוכניות הפיתוח שלה. הערכת השווי מ־2021 נעשתה בהנחה שהקרקע תושכר. נכון להיום, מנועי בית שמש משכירה יותר מ־100 דונם לצדדים שלישיים בחוזים ארוכי טווח.

"מדובר בקרקע בסמוך לצירי תנועה מרכזיים, ואנו מייעדים אותה להקמת מרכז לוגיסטי", אמר ארז מגדלי, מנהל חטיבת ההשקעות במגדל ביטוח. "תחום הלוגיסטיקה הוא גיוון חשוב בתמהיל תיק הנדל"ן של מגדל בישראל, שהיקפו כיום יותר מ־14 מיליארד שקל".

שינוי ייעוד השטח יוביל לאירוע מס עבור מנועי בית שמש. ערב הפרטת החברה ב־1992 ומכירתה לאורמת נקבע כי מכירת המקרקעין או השכרתם לשימוש שאינו תעשייתי יחייבו את החברה בתשלום למדינה של 58% מהרווח כתוצאה מהפרש המכירה למחיר הקרקע בדו"ח השמאות שנעשה עם מכירתה. כלומר, המיסוי אמור להגיע ליותר מ־180 מיליון שקל, כך שבקופת החברה יישארו 140 מיליון שקל כתוצאה מהעסקה.

על רקע הצפת הערך בקרקע, סיימה מניית מנועי בית שמש את 2022 בעלייה של 14.8%. השנה היא טיפסה ב־16.6% נוספים, ושווי השוק של החברה הגיע ל־786 מיליון שקל. פימי רכשה את השליטה בחברה ב־2016 לפי שווי חברה של כ־310 מיליון שקל מכלל תעשיות של לן בלווטניק.