מה גרם למשקיעי קרן בלקסטון לחשוש ולדרוש את הכסף בחזרה?

המשבר הפוקד את שוקי אסיה, המתודלק על ידי החשש מפני היחלשות הצמיחה בסין והתערערות יציבותה הפוליטית, הגיע לקרן ההשקעות הפרטית הגדולה בעולם.

קרן בלקסטון הודיעה בשבוע שעבר כי היא מגבילה את גובה הפדיונות בקרן הנדל"ן שלה, זאת בעקבות זינוק בבקשות. מדובר במכה קשה לזרוע שסייעה לה להפוך לענקית ניהול הנכסים הגדולה בעולם, עם שווי כולל של 951 מיליארד דולר.

לפי דיווח ב"פייננשל טיימס" כ־70% מהבקשות לבצע פדיונות בחודש שעבר הגיעו מהשוק האסייתי, זאת למרות ש־20% בלבד מהמשקיעים בקרן מגיעים מחוץ לשוק האמריקאי. במכתב למשקיעים מסרה בלקסטון כי ההחלטה להגביל את הפדיונות התקבלה לאחר שהבקשות בנובמבר היו גבוהות ב־2% משווי הנכסים החודשי נטו וב־5% משווי הנכסים הרבעוני הנקי. כתוצאה, הריט אפשרה למשקיעים למשוך 1.3 מיליארד דולר בנובמבר, סכום המייצג כ־43% מבקשות המשקיעים. החודש, רק 0.3% מהנכסים נטו של הקרן יהיו זמינים לפדיון, זאת לאחר שבאוקטובר, בלקסטון קיבלה בקשות לפדיונות בשווי 1.8 מיליארד דולר, סכום המייצג 2.7% מהשווי נטו של הנכסים.

הגבלת הפדיונות מתבצעת לאחר שהגיעו לרף העליון שקבעה הקרן, ולא משום שהחליטה על ההגבלה ביום מסוים. בה בעת, ההחלטה עוררה חשש בקרב משקיעים לגבי עתידה של הריט, האחראית על כ־19% מהכנסות בלקסטון. בתגובה, מניית החברה צנחה ב־7.1% ביום חמישי עם פרסום ההחלטה ונחלשה ב־2% נוספים ביום שישי בבוקר, ל־83.45 דולרים. מתחילת השנה צנחה מניית בלקסטון בקרוב ל־33%.

משקיעים חוששים כי בלקסטון הגיבה לאט מדי בהתאמת הערכת השווי של כלי ההשקעה לזו של קרנות ריט ציבוריות שספגו פגיעה קשה בעקבות עליית הריביות הגלובלית — כך לפי מקור מקורב לקרן שצוטט ברויטרס. הריבית הגבוהה בשווקים שוחקת את שוויים של נכסים בגלל התייקרות המימון. בלקסטון דיווחה על תשואה של 9.3% עבור הריט שלה מתחילת השנה, בניכוי עמלות, זאת לעומת ירידה של 22.19% באותה תקופה במדד תשואות הריט של דאו ג'ונס בארה"ב.

בלקסטון תנפיק קרן ריט ייעודית ענקית ההשקעות בונה על הזינוק הצפוי בהכנסות הקניונים בהודו הקרן הגישה מסמכים לרגולטור המקומי לקראת הנפקה מתוכננת של קרן הקניונים הראשונה בהודו חדשות חוץלכתבה המלאה

דובר מטעם בלקסטון סירב להגיב לגבי האופן שבו הקרן מחשבת את שווי הריט, אך ציין כי תיק ההשקעות מתמקד בדיור להשכרה ובנכסים לוגיסטיים בדרום ובמערב ארה"ב, עם חוזי שכירות קצרי מועד, שדמי השכירות שלהם עקפו את קצב האינפלציה. עוד הוסיף כי הריט מסתמכת על מבנה חוב ארוך טווח בריבית קבועה, מה שמבטיח את יציבותה לנוכח האקלים הכלכלי הבעייתי. "העסקים שלנו בנויים על ביצועים, לא על תזרימי הקרן, והביצועים הם יציבים כסלע", הוסיף.

בלקסטון השיקה את הריט ב־2017 תוך מינוף הצלחת אימפריית הנדל"ן שלה. הריט גם שיקפה ניסיון למשוך משקיעים בעלי שווי עצמי גבוה המחפשים אחר מוצרים בשוק הפרטי, זאת מתוך האמונה כי ביצועיהם יהיו טובים יותר מהנכסים הציבוריים. נכון לספטמבר, הקרן מנהלת נכסים של משקיעים פרטיים בשווי 236 מיליארד דולר, זינוק של 43% לעומת החודש המקביל אשתקד. במקביל, זה עשרות שנים היא פועלת כדי לגוון את בסיס המשקיעים, בין השאר עם קרנות פנסיה, חברות ביטוח וקרנות עושר ריבוניות.

בעקבות הגבלת הפדיונות, אנליסטים בברקליס הורידו את דירוג מניית בלקסטון ממשקל יתר למשקל שוק, וחתכו את יעד המחיר מ־98 דולר ל־90 דולר. ברקליס ואנליסטים אחרים אומרים כי הריט עלולה להיקלע לסחרור של מכירת נכסים כדי לעמוד בבקשת הפדיונות, אם לא תזכה מחדש באמון המשקיעים.

החשש מגיע ברקע הודעת בלקסטון ביום חמישי, כי תמכור את אחזקתה בגובה 49.9% בשני מלונות קזינו בלאס וגאס — MGM גראנד ומנדליי ביי — בסכום של 1.27 מיליארד דולר לחברת הנדל"ן ויצ'י פרופרטיז. שווי הנכסים מוערך ב־5.5 מיליארד דולרים והמכירה תניב רווח של למעלה מ־700 מיליון דולר לבלקסטון בתוך פחות משלוש שנים, כולל דמי שכירות ממפעילת הנכסים — כך לפי ה"וול סטריט ג'ורנל" שדיווח לראשונה על העסקה. בלקסטון ביקשה להפיג את החששות, ודובר מטעמה מסר כי המכירה של הנכסים הללו היא מהלך מעולה עבור המשקיעים, ויאפשר לבלקסטון להתמקד במגזרים שרושמים כעת את הצמיחה הגבוהה ביותר, בכלל זה לוגיסטיקה ודיור להשכרה.

בשיחה עם משקיעים במקביל לפרסום דו"חות הרבעון השלישי אמר נשיא בלקסטון ג'ונתן גריי, כי לקרן די עתודות מזומנים כדי "לעמוד בכל סערה כמעט". העתודות הללו עמדו על 2.7 מיליארד דולר נכון לסוף אוקטובר, כאשר בנוסף, לקרן גישה ל"נזילות מיידית" בהיקף של 9.3 מיליארד דולר. "זה לא מפתיע לראות ירידה בזרימת ההון ממשקיעים בודדים כשיש לך דעיכה כזו בשווקים", סיכם גריי.