זה הזמן לרכוש דירות חדשות

עולם הנדל"ן חווה בשנתיים האחרונות, ובמיוחד בשלושת החודשים האחרונים, מורכבויות וקשיים רבים: כבר תקופה ארוכה שהענף חווה בלימה וקיפאון במכירת דירות עקב האינפלציה הגבוהה והעלאות הריבית התכופות במשק. כל אלה הובילו את הרוכשים לסוג לאחור ואת הקבלנים להאט את קצב התחלות הבניה. אם לא די בכך, ב-7 לאוקטובר התחולל הטבח הנורא ביישובי העוטף, ובעקבותיו פרצה מלחמת חרבות ברזל. מלחמה זו הציפה אתגרים נוספים העומדים כיום בפני חברות הבנייה, ובכללם המחסור החריף בידיים עובדות עקב היעדרותם של העובדים הפלשתינים, וכן עזיבתם את ישראל של אלפי עובדים זרים. בעקבות אלו חלה האטה בביצוע של פרויקטים וחברות בנייה מתקשות לסיימם בזמן.

על רקע התמונה הקודרת הזו התבשרנו בתחילת החודש על נקודת אור חיובית מאוד שיכולה להניע את הענף מחדש ולהחזיר את הישראלים לשוק הדיור - וזוהי כמובן הורדת הריבית במשק. ב-1 בינואר הפתיע בנק ישראל את הציבור בישראל עם הכרזה על הורדת הריבית במשק ב-0.25%. עד כה עמדה הריבית על 4.75% וההפחתה הציבה את שיעור הריבית החדש על 4.5%, שהם 6% ריבית פריים. החלטת הנגיד היא על רקע התמתנות האינפלציה (גם בארץ וגם בשווקים הגלובליים) וגם משיקולים של עידוד הצריכה שנפגעה מאוד בגלל המלחמה.

אז נכון, הפחתה של רבע אחוז נשמעת אמנם כמהלך מינורי בלבד אך למעשה מדובר בבשורה די דרמטית שכן החזרי ההלוואות, מימוני הרכב, והמשכנתאות של כולנו צפויים לרדת עקב כך בצורה מיידית. אם נשים את הזרקור על עולם המשכנתאות הרי שההחזר החודשי של משקי הבית צפוי לרדת בין עשרות שקלים למאות שקלים כך שלא מדובר בדבר של מה בכך, ורבים יוכלו לשחרר קצת את החגורה.

על רקע מצב דברים זה אני סבור כי הזמן הנוכחי מהווה את השעה החכמה ביותר להיכנס לשוק הנדל"ן ולרכוש דירות חדשות. הנחה זו מבוססת על הצפי כי הצעד אותו עשה בנק ישראל אינו צעד בודד, אלא אנו עומדים לראות הורדות ריבית נוספות. יתירה מכך, צעד ראשוני זה מפיח בציבור תקווה גדולה לגבי הבאות תוך שהוא מייצר וודאות כלכלית גדולה יותר עבור משקי הבית וציבור המשקיעים.

גורם נוסף התורם להנחה זו הוא המצב הקיים כיום בשוק הנדל"ן: ההאטה המתמשכת בענף הביאה להורדת מחירים בשוק, כך שבנקודת הזמן הנוכחית ניתן למצוא עסקאות אטרקטיביות מאוד בשוק. כך למשל, קבלנים מציעים כיום חבילות מפתות הכוללות לא אחת תנאי תשלום מאוד נוחים כגון תשלום 20% במעמד חתימת העסקה ו-80% בסוף ההליך (במקרים מסוימים ניתן אף לראות הצעות של 5% בלבד במעמד החתימה ו- 95% במסירת הדירה), ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה.

רוכשים רבים שישבו עד כה על הגדר יחלו לחזור לשוק, וההיצע הנמוך לצד הביקושים שצפויים לגדול יובילו לעלייה הדרגתית במחירים. על השאלה היכן נראה את עליות המחירים הגבוהות ביותר קשה אמנם לענות, אך על רקע המלחמה הנוכחית אני צופה נהירה גדולה דווקא לפריפריה הצפונית והדרומית, כמובן הכל תלוי בתוצאות המלחמה.

למעשה, בראייה היסטורית ניתן לראות כי לאחר קטסטרופות כמו מגיפות משברים פיננסים או מלחמות כוחות השוק ו החיים הולך ועולה והדבר מתבטא בהקמתם של יישובים חדשים, בחיזוקם של יישובים קיימים, בהקמת משפחות, בהגדלת ילודה וכיו"ב. רוכשים אלו שיחזרו לשוק הדיור וייצרו ביקוש גובר לדירות חדשות ייגרמו בסופו של דבר להעלאת מחירים נוספת בשוק הדיור במדינת ישראל.

עולם הנדל"ן חווה בשנתיים האחרונות, ובמיוחד בשלושת החודשים האחרונים, מורכבויות וקשיים רבים: כבר תקופה ארוכה שהענף חווה בלימה וקיפאון במכירת דירות עקב האינפלציה הגבוהה והעלאות הריבית התכופות במשק. כל אלה הובילו את הרוכשים לסוג לאחור ואת הקבלנים להאט את קצב התחלות הבניה. אם לא די בכך, ב-7 לאוקטובר התחולל הטבח הנורא ביישובי העוטף, ובעקבותיו פרצה מלחמת חרבות ברזל. מלחמה זו הציפה אתגרים נוספים העומדים כיום בפני חברות הבנייה, ובכללם המחסור החריף בידיים עובדות עקב היעדרותם של העובדים הפלשתינים, וכן עזיבתם את ישראל של אלפי עובדים זרים. בעקבות אלו חלה האטה בביצוע של פרויקטים וחברות בנייה מתקשות לסיימם בזמן.

על רקע התמונה הקודרת הזו התבשרנו בתחילת החודש על נקודת אור חיובית מאוד שיכולה להניע את הענף מחדש ולהחזיר את הישראלים לשוק הדיור - וזוהי כמובן הורדת הריבית במשק. ב-1 בינואר הפתיע בנק ישראל את הציבור בישראל עם הכרזה על הורדת הריבית במשק ב-0.25%. עד כה עמדה הריבית על 4.75% וההפחתה הציבה את שיעור הריבית החדש על 4.5%, שהם 6% ריבית פריים. החלטת הנגיד היא על רקע התמתנות האינפלציה (גם בארץ וגם בשווקים הגלובליים) וגם משיקולים של עידוד הצריכה שנפגעה מאוד בגלל המלחמה.

אז נכון, הפחתה של רבע אחוז נשמעת אמנם כמהלך מינורי בלבד אך למעשה מדובר בבשורה די דרמטית שכן החזרי ההלוואות, מימוני הרכב, והמשכנתאות של כולנו צפויים לרדת עקב כך בצורה מיידית. אם נשים את הזרקור על עולם המשכנתאות הרי שההחזר החודשי של משקי הבית צפוי לרדת בין עשרות שקלים למאות שקלים כך שלא מדובר בדבר של מה בכך, ורבים יוכלו לשחרר קצת את החגורה.

על רקע מצב דברים זה אני סבור כי הזמן הנוכחי מהווה את השעה החכמה ביותר להיכנס לשוק הנדל"ן ולרכוש דירות חדשות. הנחה זו מבוססת על הצפי כי הצעד אותו עשה בנק ישראל אינו צעד בודד, אלא אנו עומדים לראות הורדות ריבית נוספות. יתירה מכך, צעד ראשוני זה מפיח בציבור תקווה גדולה לגבי הבאות תוך שהוא מייצר וודאות כלכלית גדולה יותר עבור משקי הבית וציבור המשקיעים.

גיא חליפי | צילום: יח"צ

גורם נוסף התורם להנחה זו הוא המצב הקיים כיום בשוק הנדל"ן: ההאטה המתמשכת בענף הביאה להורדת מחירים בשוק, כך שבנקודת הזמן הנוכחית ניתן למצוא עסקאות אטרקטיביות מאוד בשוק. כך למשל, קבלנים מציעים כיום חבילות מפתות הכוללות לא אחת תנאי תשלום מאוד נוחים כגון תשלום 20% במעמד חתימת העסקה ו-80% בסוף ההליך (במקרים מסוימים ניתן אף לראות הצעות של 5% בלבד במעמד החתימה ו- 95% במסירת הדירה), ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה.

רוכשים רבים שישבו עד כה על הגדר יחלו לחזור לשוק, וההיצע הנמוך לצד הביקושים שצפויים לגדול יובילו לעלייה הדרגתית במחירים. על השאלה היכן נראה את עליות המחירים הגבוהות ביותר קשה אמנם לענות, אך על רקע המלחמה הנוכחית אני צופה נהירה גדולה דווקא לפריפריה הצפונית והדרומית, כמובן הכל תלוי בתוצאות המלחמה.

למעשה, בראייה היסטורית ניתן לראות כי לאחר קטסטרופות כמו מגיפות משברים פיננסים או מלחמות כוחות השוק ו החיים הולך ועולה והדבר מתבטא בהקמתם של יישובים חדשים, בחיזוקם של יישובים קיימים, בהקמת משפחות, בהגדלת ילודה וכיו"ב. רוכשים אלו שיחזרו לשוק הדיור וייצרו ביקוש גובר לדירות חדשות ייגרמו בסופו של דבר להעלאת מחירים נוספת בשוק הדיור במדינת ישראל.

מאת גיא חליפי, בעלים, אבירים יזמות ובניה

d&b – לדעת להחליט