מתחם רזיאל, פרויקט בלפור | ארי ברוק
עולה על פסים חדשים: מה תעשה הרכבת הקלה לנדל"ן בבת ים?
בעוד בערים אחרות מחירי הנדל"ן שעל תוואי הרכבת עלו במאות אחוזים, דווקא בבת ים עליות השווי טרם מיצו את עצמן. גורמים בשוק מסכימים: "הרכבת הקלה היא בדיוק מה שבת ים היתה צריכה כדי לפרוץ קדימה"
הדחייה בהפעלת הקו האדום של הרכבת הקלה בשנה, עליה התבשרו תושבי בת ים באחרונה, נתנה עוד פרק זמן של ספקולציות לגבי עתידה של העיר בכלל, ושל שוק הנדל"ן שלה בפרט. ואולם לפי כל ההערכות, העיר שידעה במשך שנים תדמית אפרורית וקשת יום, לבטח בהשוואה לשכנה הגדולה מצפון, עתידה לעבור מהפך של ממש, הן מבחינת איכות החיים של תושביה והרגלי ההתניידות שלהם, והן בכל הקשור למחירי הנדל"ן שבתחומה.
"הקו האדום הוא גיים צ'יינג'ר לבת ים", אמר באחרונה לעיתון "גלובס" איתי שפרן, מנהלת הפיתוח העסקי במכון גיאוקרטוגרפיה. "צריך לזכור שבניגוד לערים אחרות שהקו האדום יעבור בהן, לבת ים אין אזור תעסוקה מודרני של משרדים ואלה כמעט שלא נבנו בה בשנים האחרונות, ומבחינת שטח אין לה לאן להתפתח. הקו האדום יחצה את אותה מצפון לדרום ויתחבר אל כל צירי הרוחב שלה, כך שתהיה מערכת דרכים מתבקשת של שתי וערב. זה ייתן לעיר פתרונות ויכניס אליה חברות ויזמי נדל"ן".
לדבריו, במיזמי המגורים המשווקים בבת ים כבר רואים עליית מחירים של כ-25%, ובסמוך לתוואי הרכבת הם אף מגיעים לעיתים לרמות של 45-40 אלף שקל למ"ר. לפי נתונים אחרים שניתחה שמאית המקרקעין נחמה בוגין, בסביבתה של תחנת כ"ט בנובמבר בעיר עלו מחירי הדירות עד כה ב-30% בהשוואה לרמות המחירים ב-2015. מדובר בעלייה מתונה יחסית אם מביאים בחשבון שהמחירים בסמוך לתחנת מחרוזת ביפו – מרחק כ-3 קילומטרים מכ"ט בנובמבר – עלו באותה תקופה בלא פחות מ-120%.
ואמנם נראה כי על אף השלב המתקדם בו מצויה הקמת התשתית לרכבת הקלה, ולמרות העובדה שבעוד זמן קצר תחל לפעול, מחירי הנדל"ן בעיר עדיין לא מיצו את הפוטנציאל שלהם, וטרם מגלמים באופן מלא את השיפור הדרמטי באיכות החיים הצפוי עם תחילת פעילותו של הקו האדום.
ביניים
"כעיר הצפופה בישראל שמתאפיינת גם בגידול מתמיד באוכלוסייה, בת ים זקוקה למגוון פתרונות. אמנם חלקם כבר מקודמים כיום – כמו התחדשות עירונית מסיבית ופיתוח תשתיות עירוניות – אבל אף אחד מהם לא יהיה אפקטיבי בלי לקרב את תושבי העיר לתל אביב עם תחבורה ציבורית איכותית", אומר אולג לוקינסקי, המנכ"ל והבעלים של חברת ניו ארה, המקדמת פרויקטים רבים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, לרבות בבת ים.
לדבריו, "פרויקט הרכבת הקלה הוא בדיוק מה שבת ים היתה צריכה כדי לפרוץ קדימה, ולהערכתי מחירי הנדל"ן בה ייתנו קפיצה משמעותית כאשר הקו האדום יתחיל לפעול. כבר בשלב זה אנחנו יכולים לראות עליית ערך של עשרות אחוזים בפרויקטים שלנו בעיר. ברגע שיהיה הזינוק האמיתי, יגיעו לפה גם מעסיקים חדשים ואוכלוסייה חזקה מאזור ראשון לציון וצפון גוש דן. לי אין ספק שהרכבת תביא לבת ים מהפכה של ממש".
אז האם זה הזמן לקנות דירה בבת ים? לפי מצב השוק הכללי, לאור עליות הריבית, אפשר להניח אחרת.
"נכון להיום, למרות הירידה החדה בביקוש למשכנתאות, מחירי הדירות בכל הארץ עדיין עולים. אז נכון שלאורך זמן נראה אולי התמתנות בעליות המחירים, אבל גם זה יהיה זמני. צריך לזכור שבת ים נמצאת במיקום פנטסטי מצד אחד, ואין לה לאן להתפתח מבחינה גאוגרפית, מצד שני. לכן להערכתי, לאורך זמן המחירים בה יוסיפו לטפס, וכאמור הרכבת הקלה רק תתמוך ותחזק את המגמה הזאת".
ניו ארה מקדמת כיום שמונה פרויקטים ברחבי בת ים, שניים מהם בשלבי ביצוע ושיווק, וששת האחרים בשלבי תכנון. אחת מאותן תוכניות היא מיזם מסקרן במיוחד: פרויקט פינוי-בינוי גדול ברחוב בלפור, ציר מרכזי החוצה את העיר לכל אורכה, וחולש ממש על תוואי הרכבת העתידי. "הרחוב מתאפיין בתעבורה רבה ובנגישות מקסימלית בזכות נתיב תחבורה ציבורית, והפרויקט ממוקם במרחק של 150 מטר מתחנת הרכבת הקלה ובמרחק כמה דקות הליכה לחוף הים", אומר לוקינסקי.
"הפרויקט הזה ישנה בצורה משמעותית את חזית החלק הצפוני של הרחוב ויהפוך את האזור כולו למודרני ומעורב שימושים, עם שטחי תעסוקה ומסחר לצד בנייני המגורים. התוכנית מוקפדת מאוד ותקצה גם שטחים לשימושים עירוניים וציבוריים, שעם הגידול בתושבים כל כך נדרשים לטובת מי שחי כאן. עבורנו כחברה יזמית, זה ללא ספק אחד הדברים הכי מספקים – הידיעה שהפרויקט לא ישפיע לטובה רק על הדיירים שלו, אלא על איכות החיים של כלל תושבי האזור".