בניין במהלך תמ"א 38 בגבעתיים. צפוי להשתחרר פקק של מיזמים תקועים | צילום: אוראל כהן
תם עידן סרבני התמ"א - רף ההסכמה הנדרש ירד ל-66% מהדיירים
חוק ההסדרים החדש העניק כדור מרץ למיזמי ההתחדשות עם הורדת סף ההסכמה מ־80% ל־66% מדיירי הפרויקט. תמ"א 38 תפקע בקרוב, אך התיקון תקף גם לתוכניות החלופיות. הקבלנים מברכים: "הסרבנים הם בדרך כלל סחטנים"
חוק ההסדרים שאושר בשבוע שעבר מביא עמו מהפכה קטנה בתוכנית ההתחדשות העירונית תמ"א 38: הפחתת הרוב הדרוש לקידום הפרויקט מ־80% מבעלי הדירות ל־66%. המשמעות היא שרוב קטן בלבד יספיק כדי לכפות את הפרויקט על כלל בעלי הדירות. מועד פקיעת תמ"א 38 הוא אמנם קרוב, אוקטובר 2023, אך התיקון תקף גם לתוכניות שיחליפו את תמ"א 38.
ההחלטה על הפסקת התמ"א התקבלה בישיבת המועצה הארצית בנובמבר 2019. ההחלטה אז הייתה להפסיק את התמ"א באוקטובר 2022, אלא שהיא הוארכה לאחר מכן בעוד שנה. באפריל 2022 החליטה המועצה הארצית להאריך את התמ"א עד פברואר 2024 בערים שבהן מקודמת תוכנית חלופית לתמ"א 38. התיקון תקף גם בערים שבהן כבר יש תוכנית התחדשות עירונית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. ערים שמקדמות עצמאית את התוכנית החלופית הן תל אביב, גבעתיים, ירושלים וחולון. ערים שבהן הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמת את התוכנית החלופית הן נהריה, רמלה, פתח תקווה, אשדוד, כפר סבא, ראשון לציון, קריית ביאליק, חיפה, רעננה, לוד, בת ים, אשקלון, באר שבע, חדרה, רמת גן, בית שמש, יבנה ובני ברק.
עו"ד דן הלפרט, סגן יו״ר ועדת התחדשות עירונית ארצית של לשכת עורכי הדין, טוען שלמרות העיתוי המאוחר של התיקון, יש פה "רעידת אדמה": "יש המון פרויקטים שתקועים. ברגע זה, בלי שאני עושה כלום, עברנו את הרוב וניתן יהיה לממש תוכניות. במצבים שהיו יותר מדי מתנגדים והפרויקט לא היה יכול לעבור, השתחרר הפקק. דיברו על זה שנים ורק עכשיו זה קרה, דקה לפני שתמ"א 38 נגמרת".
רותם וינטר, מנהל פיתוח עסקי בחברת ההתחדשות העירונית "אנשי העיר", שבונה בתל אביב, אומר שהתיקון מאפשר לו לשחרר עוד שלושה פרויקטים במיידי לקליטה בעירייה: "יש לנו כעת פרויקט, בניין שקיבל צו בניין מסוכן מהעירייה ולא ראוי למגורים, שיש בו 79.5% מבעלי הדירות שהסכימו להתחדשות ואנחנו לא מסוגלים לקדם, ככה שמבחינתנו זו בשורה מצוינת. הורדת הרוב לשני שלישים גורמת לכך שהפרויקט יתקדם לשלב הבא". לדבריו, התמ"א אמנם עומדת להסתיים, אך בתל אביב קיימות תוכניות הרבעים 3 ו־4 שהן תוכניות מחליפות תמ"א, ועבורן זה רלבנטי: "בתוכניות הרבעים אתה צריך להוציא היתר עד מאי 26, ולכן זה נותן לנו אוויר לנשימה".
גם עמית גוטליב, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית, התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מברך על התיקון החדש: "ניסינו במשך שנים לשכנע את המדינה שרוב של 80% זה מטורף. זה אומר שאותם 20% שמתנגדים, שהם בדרך כלל אנשים סחטנים, שבכלל לא גרים בדירה, כופים על האחרים לא לעשות פרויקט. בתמ"א 38 זה פרויקטים של עשרה דיירים. דמיין לעצמך ששניים לא רוצים. הכוח שלהם מאוד גדול".
אלעזר במברגר, ראש הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, מסביר שיש להבין את התיקון שאושר על רקע התפתחות בתפיסת ההתחדשות העירונית: "הרבה שנים הרוב הדרוש בפרויקטי פינוי־בינוי (מתחמי) והתחדשות נקודתית היה 80%. בחוק ההסדרים הקודם, אחרי הרבה מאוד עבודה, עשינו שינוי אבל רק בפרויקטי פינוי־בינוי. הסיבה היא שלאורך הרבה שנים התפיסה הייתה שהתחדשות מתחמית עדיפה על תמ"א 38 בראייה האורבנית. תמ"א 38 פוקעת אמנם באוקטובר, אבל מה שקורה זה שאנחנו מקדמים בכל רחבי מדינת ישראל תוכניות מחליפות תמ"א 38. ברגע שיצרנו תכנון עירוני שמאפשר התחדשות של בניין בודד מתוך ראייה כוללת, מה שלא היה בעבר, אין סיבה לשמר את היתרון שהיה לפינוי־בינוי מבחינת הרוב הדרוש".
לדבריו של במברגר, התיקון הזה, שמקנה יתרון לרוב לא מוחלט, הוא הוגן: "יש אנשים חלשים בשני הקצוות. אם שני שלישים מבעלי הדירות בבניין, שזה רוב משמעותי, הגיעו למסקנה שהפרויקט חיובי והעסקה טובה, אז אין בעיה. החיים מלמדים שגם אלה שלא חתמו לא מתנגדים אלא יותר יושבים על הגדר. הנחת המוצא הייתה שכדי לייצר מומנטום שממנו הפרויקט יכול להתקדם, אתה צריך לייצר את הנקודה הזאת של 66%. מאותו רגע המשקל כבר יניע את עצמו".
לפי עו"ד ישי איציקוביץ, אגמון, טולצ'ינסקי, משרד עורכי דין: "לצד ההצדקות להפחתת הרוב, אל לנו לשכוח שעבור בעלי דירה עליו נכפה הפרויקט בניגוד לרצונו מדובר בשינוי דרמטי עד מהפכני בחייו. לפיכך, יש לוודא שהתהליכים מקודמים בדרך ראויה, ברגישות תוך מתן משקל משמעותי למאפיינים ולצרכים של האנשים וכן להיבטים החברתיים ואף להרחיב את ארגז הכלים הקיים בדרך של מתן תמריצים מיסויים ואחרים. בעיניי, ראוי לקדם הקמתו של בית דין להתחדשות עירונית במסגרתו יכללו שופטים/מפקחים מקצועיים שמכירים, מודעים ובעלי ניסיון בכל הקשור לזכות הפרט, לצד זכותם של יתרת בעלי הדירות המעוניינים בפרויקט והאינטרסים העומדים בתכליתה של ההתחדשות העירונית".